Utile · Investiții

Calculator randament chirie

Calculează randamentul brut și net al unei investiții în chirie, cu sau fără credit, și vezi în cât timp se amortizează.

Date investiție

Preț achiziție

Chirie lunară (aceeași monedă)

Chiria încasată lunar, înainte de cheltuieli și impozit.

Neocupare (%/an)

Luni goale între chiriași.

Cheltuieli (% din chirie)

Întreținere, administrare, asigurare.

Impozit pe chirie (% din chirie)

Implicit 8% = 10% pe venitul net după cota forfetară de 20% (închiriere pe termen lung). CASS poate apărea peste anumite plafoane.

Cumpăr cu credit ipotecar

Randament brut

pe an

Randament net

după cheltuieli + impozit

Chirie brută anuală -

- Neocupare -

- Cheltuieli operaționale -

- Impozit pe chirie -

Venit net operațional (NOI) -

Amortizare (fără credit) -

Cum citești randamentul

Randamentul brut arată raportul dintre chiria anuală și prețul de achiziție, fără cheltuieli. E util pentru o comparație rapidă, dar nu reflectă banii care îți rămân efectiv.

Randamentul net scade neocuparea, cheltuielile operaționale (întreținere, administrare, asigurare, reparații) și impozitul pe chirie. E cifra care contează pentru o decizie de investiție.

Cash-on-cash și efectul creditului

Dacă investești cu credit, cash-on-cash arată cât produce capitalul propriu (avansul) după plata ratelor. Un credit ieftin poate crește randamentul capitalului prin efect de levier, dar adaugă risc dacă chiria scade sau apare neocupare.

Impozitul pe chirie în 2026

Pentru închirierea pe termen lung (persoană fizică, regim normal), venitul net se determină scăzând o cotă forfetară de 20% din chiria brută, iar impozitul este de 10% pe venitul net - efectiv aproximativ 8% din chiria încasată. Peste anumite plafoane de venit anual (6, 12 sau 24 de salarii minime) se poate datora și CASS. Pentru o estimare exactă, consultă un contabil.

Randamentul chiriilor în Sibiu

Pentru date concrete pe piața locală - prețuri, chirii și tendințe - vezi secțiunea Piața imobiliară și articolele din blogul Vianto.

Întrebări frecvente

Ce înseamnă randament brut și randament net?+

Randamentul brut este raportul dintre chiria anuală și prețul de achiziție, fără cheltuieli. Randamentul net scade neocuparea, cheltuielile operaționale și impozitul pe chirie - este cifra reală care contează pentru o decizie de investiție.

Cum se calculează randamentul unui apartament închiriat?+

Randament brut = (chiria lunară × 12) / prețul de achiziție. Randament net = venitul după neocupare, cheltuieli și impozit, împărțit la preț. Folosește calculatorul de mai sus pentru ambele.

Ce este cash-on-cash și de ce contează la credit?+

Cash-on-cash arată cât produce capitalul propriu (avansul) după plata ratelor, raportat la banii efectiv investiți. Un credit ieftin poate crește randamentul capitalului prin efect de levier, dar adaugă risc dacă apare neocupare.

Ce impozit se plătește pe veniturile din chirii în 2026?+

Ce cheltuieli trebuie luate în calcul la o proprietate închiriată?+

Întreținere și reparații, administrare, asigurare, impozit local, perioadele de neocupare între chiriași și impozitul pe chirie. Toate reduc randamentul net față de cel brut.

Ce randament e considerat bun la o investiție imobiliară?+

Depinde de oraș, tip de proprietate și strategie. Important e să compari randamentul net cu alternative cu risc redus (depozite, titluri de stat) și să incluzi toate cheltuielile, nu doar chiria brută.

Cauți o proprietate cu randament bun în Sibiu?

Vianto Properties te ajută să găsești și să evaluezi oportunități de investiție.

Vezi proprietăți

Disclaimer. Calculatorul oferă o estimare orientativă pe baza datelor introduse. Nu reprezintă consultanță financiară sau fiscală. Randamentele reale depind de piață, de costurile efective și de regimul fiscal aplicabil. Pentru decizii de investiție, consultă un specialist.