Chirii la Negru 2026: Amenzi și Riscuri Legale

Închirierea unei locuințe fără contract scris este o practică încă frecventă în România, însă consecințele pot fi mult mai costisitoare decât se așteaptă proprietarii. De la amenzi contravenționale de mii de lei la acuzații de evaziune fiscală cu pedepse de până la 10 ani de închisoare, riscurile sunt reale și tot mai aspru sancționate. În acest articol, explicăm exact ce riscă un proprietar care închiriază „la negru", cu referințe la legislația actualizată, și de ce un contract profesional este o investiție, nu o cheltuială.

Amenzi și sancțiuni fiscale: ce spune legea română

Prima consecință directă a închirierii fără contract este amenda contravențională. Conform art. 336 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 207/2015 (Codul de procedură fiscală), neîndeplinirea la termen a obligațiilor de declarare a veniturilor impozabile constituie contravenție. Sancțiunea, prevăzută la art. 336 alin. (2) lit. d), este o amendă cuprinsă între 500 și 1.000 de lei pentru persoanele fizice.

Poate părea o sumă gestionabilă, dar aceasta este doar vârful aisbergului. Pe lângă amendă, autoritățile fiscale pot dispune impunerea din oficiu a obligațiilor de plată, conform art. 107 din Codul de procedură fiscală. Asta înseamnă recalcularea impozitelor datorate pe veniturile nedeclarate, la care se adaugă penalități de întârziere de 0,01% pe zi și dobânzi de 0,02% pe zi - sume care cresc exponențial cu fiecare lună de neplată.

Atenție: Codul de procedură fiscală este actualizat frecvent. Ultima modificare semnificativă a fost adusă prin OUG nr. 71/2025 (publicată în M.Of. nr. 1146 din 10.12.2025) și prin OUG nr. 89/2025, care au adăugat noi contravenții și au extins sfera de sancțiuni. Verificați întotdeauna textul actualizat pe legislatie.just.ro.

Iar în cazurile grave - atunci când sumele nedeclarate sunt semnificative - proprietarul riscă să fie acuzat de evaziune fiscală. Conform art. 9 alin. (1) din Legea nr. 241/2005, modificată prin Legea nr. 126/2024 (M.Of. nr. 437/13.05.2024), omisiunea evidențierii veniturilor realizate se pedepsește cu închisoare de la 3 la 10 ani și interzicerea unor drepturi, sau cu amendă. Mai mult, dacă prejudiciul depășește 100.000 EUR, limitele pedepsei se majorează cu 2 ani, iar peste 500.000 EUR cu 3 ani.

Notă importantă: Legea 126/2024 a înăsprit semnificativ pedepsele față de reglementarea anterioară (care prevedea 2-8 ani), tocmai pentru a descuraja evaziunea fiscală. Aceeași lege a introdus și noi infracțiuni (art. 9² și art. 9³) și a modificat regulile de competență - cauzele cu prejudicii peste 10 milioane de lei ajung la DIICOT sau DNA.

Evacuarea chiriașului devine un coșmar fără contract

Un alt risc major pe care mulți proprietari îl ignoră este dificultatea de a evacua un chiriaș problematic. Fără un contract scris care să funcționeze ca titlu executoriu, evacuarea nu se poate face simplu.

Conform art. 1798 din Codul Civil (Legea nr. 287/2009), contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei. Fără acest contract înregistrat, proprietarul trebuie să treacă prin instanță, iar procesul poate dura luni de zile.

Pentru a demonstra existența relației locative în instanță, proprietarul trebuie să prezinte dovezi alternative: mesaje, chitanțe, extrase bancare sau martori. Toate acestea sunt mult mai fragile decât un contract scris.

Recuperarea chiriei restante este și ea dificilă - fără un contract care să stabilească clar suma datorată și termenele de plată, instanța poate interpreta diferit obligațiile părților.

Cum funcționează în alte țări europene?

Tendința generală în Europa este clară: protecția chiriașilor și formalizarea relațiilor locative. România se aliniază tot mai mult la aceste standarde.

• Germania - Legislația locativă este reglementată de Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), în special secțiunile privind contractele de locațiune. Evacuarea fără hotărâre judecătorească este ilegală - proprietarul trebuie să obțină un titlu executoriu de la Amtsgericht (instanța locală), iar executarea se face exclusiv prin Gerichtsvollzieher (executor judecătoresc). Chiriașii beneficiază de perioade de preaviz de 3-9 luni, iar proprietarul poate rezilia contractul doar pentru „interes legitim" - nevoie personală (Eigenbedarf) sau neplata chiriei pe minimum 2 luni.
• Italia - Conform Legii nr. 431/1998, art. 13, proprietarul este obligat să înregistreze contractul de închiriere în termen de 30 de zile de la semnare. Regimul fiscal Cedolare Secca oferă o taxare forfetară de 21% (sau 10% pentru chirii reglementate, „canone concordato"). Neînregistrarea contractului atrage consecințe fiscale severe.
• Franța - Loi ALUR (Loi nr. 2014-366) și Loi ELAN (2018) reglementează strict relația proprietar-chiriaș. Evacuarea fără hotărâre judecătorească este ilegală, iar în perioada de iarnă (1 noiembrie - 31 martie) operează o trêve hivernale care interzice orice evacuare.
• Spania - Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) oferă chiriașilor contracte minime de 5 ani (7 ani pentru persoane juridice) și limitări ale creșterilor de chirie. Evacuarea se face exclusiv prin instanță.
• Regatul Unit - Chiar și acordurile verbale de închiriere conferă chiriașilor protecție legală. Housing Act 1988 și reformele recente (Renters' Reform Bill 2023-2024) au eliminat evacuarea „no-fault" și impun proceduri stricte.

De ce un contract profesional te protejează ca proprietar

Un contract de închiriere bine redactat nu este doar o formalitate - este o poliță de asigurare:

• Protecție fiscală - Declararea veniturilor elimină complet riscul de amenzi, penalități și acuzații de evaziune. Conform Codului Fiscal, impozitul pe venitul din chirii este de 10% aplicat pe venitul net (după deducerea forfetară de 20%), ceea ce înseamnă un cost fiscal real de doar 8% din chiria brută.
• Evacuare rapidă - Cu un contract înregistrat la ANAF (titlu executoriu conform art. 1798 Cod Civil), evacuarea se face fără proces, direct prin executor judecătoresc.
• Garanția chiriei - Contractul stabilește clar suma lunară, garanția (de obicei 2-3 luni), penalitățile de întârziere și condițiile de reziliere.
• Conformitate legală - Respectarea Legii 114/1996 (Legea locuinței, art. 21), a Codului Fiscal și a OUG 128/2024 vă protejează de orice control ANAF.

Ce trebuie să conțină un contract de închiriere corect

Conform art. 21 din Legea nr. 114/1996 (Legea locuinței), un contract de închiriere trebuie să cuprindă:

• Datele părților - proprietar și chiriaș, cu CNP și date de identificare
• Adresa locuinței care face obiectul închirierii
• Suprafața locativă și dotările folosite în exclusivitate și în comun
• Chiria lunară - sumă, regulile de modificare, metoda de plată
• Garanția - sumă, condiții de restituire (conform OUG 40/1999, art. 38)
• Durata contractului - dată început, termen, condiții de prelungire
• Obligații de întreținere - ce revine proprietarului și ce revine chiriașului
• Inventarul bunurilor - listă detaliată cu starea fiecărui obiect
• Condiții de reziliere - preaviz, motive de reziliere anticipată

Contractul trebuie înregistrat la ANAF în termen de 30 de zile, prin formularul C168, conform art. 83 alin. (6) din Codul Fiscal, introdus prin OUG nr. 128/2024.

Concluzie: Nu merită riscul

Închirierea „la negru” poate părea o economie pe termen scurt, dar riscurile depășesc cu mult beneficiile aparente. O amendă de 500-1.000 lei pentru nedeclarare este nimic comparativ cu penalitățile fiscale cumulate, costurile unui proces de evacuare sau, în cel mai rău caz, o condamnare penală de până la 10 ani.

Un contract profesional, o declarație fiscală corectă și o gestionare profesională a proprietății sunt cele mai bune investiții pe care le poți face ca proprietar.

Ești proprietar în Sibiu și vrei să-ți închiriezi locuința în mod profesional, fără bătăi de cap? Echipa Viantoproperties se ocupă de tot: de la contract și înregistrarea la ANAF, până la găsirea chiriașului potrivit și administrarea proprietății.

📞 Contactează-ne pentru o consultanță gratuită

🌐 viantoproperties.ro

Referințe legislative

Legislație românească:

• Legea nr. 207/2015 - Codul de procedură fiscală, art. 336 alin. (1) lit. b) + alin. (2) lit. d) - amendă contravențională 500-1.000 lei pentru persoane fizice care nu declară veniturile impozabile la termen; actualizată prin OUG 71/2025 și OUG 89/2025 (lege5.ro, legislatie.just.ro)
• OUG nr. 71/2025 - Modificarea și completarea Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală (M.Of. nr. 1146/10.12.2025) - noi contravenții și sancțiuni (universuljuridic.ro)
• Legea nr. 241/2005 - Prevenirea și combaterea evaziunii fiscale, art. 9 alin. (1) - infracțiuni de evaziune fiscală, 3-10 ani închisoare, cu modificările aduse prin Legea 126/2024 (legislatie.just.ro)
• Legea nr. 126/2024 - Consolidarea capacității de combatere a evaziunii fiscale (M.Of. nr. 437/13.05.2024) - majorarea pedepselor, majorări suplimentare pentru prejudicii peste 100.000 / 500.000 / 1.000.000 EUR, noi infracțiuni (art. 9², 9³) (legislatie.just.ro)
• Legea nr. 287/2009 - Codul Civil, art. 1777 (definiția locațiunii), art. 1798 (contract înregistrat = titlu executoriu pentru plata chiriei)
• Legea nr. 114/1996 - Legea locuinței, art. 21 - obligativitatea contractului scris și conținutul minim obligatoriu
• OUG nr. 40/1999 - Protecția chiriașilor, art. 38 - condiții privind garanția
• OUG nr. 128/2024 - Modificarea Codului Fiscal - reguli noi de înregistrare a contractelor la ANAF de la 1 ianuarie 2025, art. 83 alin. (6) - termen de 30 zile (digi24.ro)
• Codul Fiscal - art. 84-87 (impozitarea veniturilor din chirii: 10% pe venitul net, cu cotă forfetară de 20%)

Legislație europeană:

• Germania - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), secțiunile privind locațiunea; Mietrechtsreformgesetz (2001) - evacuare exclusiv prin instanță (Räumungsklage) (rav.de)
• Italia - Legea nr. 431/1998, art. 13 - înregistrare obligatorie a contractului; Cedolare Secca 21%/10% (luxuryvillaitaly.com)
• Franța - Loi ALUR (Loi nr. 2014-366) și Loi ELAN (2018) - protecția chiriașilor, trêve hivernale
• Spania - Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) - contract minim 5 ani, evacuare doar prin instanță
• Regatul Unit - Housing Act 1988; Renters' Reform Bill (2023-2024) - eliminarea evacuării „no-fault"