Schwarzarbeit bei Vermietung in Rumänien: Geldstrafen, CASS und Gefängnis

Die Vermietung einer Wohnung ohne schriftlichen Vertrag ist in Rumänien immer noch eine häufige Praxis, aber die Folgen können viel kostspieliger sein als Eigentümer erwarten. Von Verwarnungsgeldern in Höhe von Tausenden Lei bis zu Anklage wegen Steuerhinterziehung mit Strafen von bis zu 15 Jahren Freiheitsstrafe sind die Risiken real und werden zunehmend strenger geahndet. In diesem Artikel erklären wir genau, welche Risiken ein Eigentümer eingeht, der „schwarz“ vermietet, mit Verweisen auf die im September 2026 geltende Gesetzgebung, und warum ein professioneller Vertrag eine Investition ist, keine Ausgabe.

Bußgelder und Steuersanktionen: was das rumänische Gesetz sagt

Die unmittelbare erste Folge der Vermietung ohne Vertrag ist das Verwarnungsgeld. Gemäß Art. 336 Abs. (1) Buchst. b) des Gesetzes Nr. 207/2015 (Steuerverfahrensgesetzbuch) stellt die Nichterfüllung der Pflicht zur fristgerechten Erklärung steuerpflichtiger Einkünfte eine Ordnungswidrigkeit dar. Die Sanktion, vorgesehen in Art. 336 Abs. (2) Buchst. d), ist eine Geldbuße zwischen 500 und 1.000 Lei für natürliche Personen.

Es mag wie eine handhabbare Summe erscheinen, aber das ist nur die Spitze des Eisbergs. Neben der Geldbuße können die Steuerbehörden die Festsetzung von Zahlungsverpflichtungen von Amts wegen anordnen, gemäß Art. 107 der Steuerprozessordnung. Das bedeutet Neuberechnung der geschuldeten Steuern auf nicht erklärte Einkünfte, zu denen Verzugsstrafen von 0,01 % pro Tag und Zinsen von 0,02 % pro Tag hinzukommen - Summen, die mit jedem Monat der Nichtzahlung ständig wachsen.

Diese Prozentsätze (Verzugszinsen 0,02 %/Tag gemäß Art. 174 Abs. (5), Verspätungsstrafe 0,01 %/Tag gemäß Art. 176 der Steuerprozessordnung) sind die geltenden und im September 2026. Sie wurden nicht durch die jüngsten Verordnungen geändert, die die Steuerprozessordnung betroffen haben (z. B. OUG Nr. 71/2025 zur Meldung von Kryptowerten), die Mieteinnahmen nicht betreffen. Überprüfen Sie immer die aktualisierte Fassung auf legislatie.just.ro.

Neben der Geldbuße und Nebengebühren zahlt der Eigentümer auch nicht seinen Krankenversicherungsbeitrag (CASS) auf das nicht angemeldete Einkommen. Für Mieteinnahmen wird CASS nur fällig, wenn das jährliche Nettoeinkommen aus allen außersalarialen Quellen (Mieten, Dividenden, Zinsen) 6 Mindestlöhne brutto in der Wirtschaft übersteigt – das heißt 24.300 Lei im Jahr 2026, berechnet auf den Mindestlohn brutto von 4.050 Lei gültig ab 1. Januar 2026 (die CASS-Schwellen werden zu Jahresbeginn festgelegt und ändern sich nicht mit der Erhöhung des Mindestlohns auf 4.325 Lei ab 1. Juli 2026). Über dieser Schwelle wird CASS in Pauschalform gezahlt: 2.430 Lei bis 48.600 Lei Nettoeinkommen, 4.860 Lei bis 97.200 Lei, bzw. 9.720 Lei über dieser letzten Schwelle.

Und in schwerwiegenden Fällen – wenn die nicht erklärten Summen erheblich sind – riskiert der Eigentümer, der Steuerhinterziehung angeklagt zu werden. Gemäß Art. 9 Abs. (1) des Gesetzes Nr. 241/2005, geändert durch Gesetz Nr. 126/2024 (Amtsblatt Nr. 437/13.05.2024), wird die Nichterfassung realisierter Einkünfte mit Freiheitsstrafe von 3 bis 10 Jahren und Entzug bestimmter Rechte oder mit Geldstrafe geahndet. Wenn der Schaden 500.000 EUR übersteigt, werden die Strafgrenzen um 3 Jahre erhöht (d. h. 6–13 Jahre), und über 1.000.000 EUR werden sie um 5 Jahre erhöht (d. h. 8–15 Jahre).

Wichtiger Hinweis: Gesetz 126/2024 hat die Strafen gegenüber der vorherigen Regelung erheblich verschärft, gerade um Steuerhinterziehung zu entmutigen. Dasselbe Gesetz führte auch neue Straftaten ein (Art. 9² und Art. 9³) und übertrug der DNA Fälle von Steuerhinterziehung mit Schaden über 10 Millionen Lei, unabhängig von der Anzahl der konkurrierenden Straftaten.

Die Räumung des Mieters wird ohne Vertrag zum Albtraum

Ein weiteres großes Risiko, das viele Eigentümer ignorieren, ist die Schwierigkeit, einen problematischen Mieter zu räumen. Ohne einen schriftlichen Vertrag, der als Vollstreckungstitel funktioniert, kann die Räumung nicht einfach durchgeführt werden.

Gemäß Art. 1798 des Zivilgesetzbuches (Gesetz Nr. 287/2009) stellen Mietverträge, die in privater Schriftform geschlossen und bei den Steuerbehörden registriert wurden, Vollstreckungstitel für die Mietzahlung dar. Ohne diesen registrierten Vertrag muss der Eigentümer vor Gericht gehen, und das Verfahren kann Monate dauern.

Um die Existenz des Mietverhältnisses vor Gericht nachzuweisen, muss der Eigentümer alternative Beweise vorlegen: Nachrichten, Quittungen, Kontoauszüge oder Zeugen. All dies ist viel fragiler als ein schriftlicher Vertrag.

Die Rückforderung ausstehender Miete ist ebenfalls schwierig - ohne einen Vertrag, der die geschuldete Summe und Zahlungsfristen klar festlegt, kann das Gericht die Verpflichtungen der Parteien unterschiedlich auslegen.

Wie funktioniert es in anderen europäischen Ländern?

Der allgemeine Trend in Europa ist klar: Schutz von Mietern und Formalisierung von Mietverhältnissen. Rumänien passt sich zunehmend diesen Standards an.

• Deutschland - Das Mietrecht wird durch das Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere die Bestimmungen zu Mietverträgen. Eine Räumung ohne Gerichtsbeschluss ist illegal – der Vermieter muss einen Vollstreckungstitel vom Amtsgericht (Ortsgericht) erwirken, und die Vollstreckung erfolgt ausschließlich durch den Gerichtsvollzieher. Mieter genießen Kündigungsfristen von 3–9 Monaten, und der Vermieter kann den Vertrag nur aus „berechtigtem Interesse“ kündigen – Eigenbedarf oder Mietrückstand von mindestens 2 Monaten.
• Italien – Gemäß Gesetz Nr. 431/1998, Art. 13, ist der Eigentümer verpflichtet, den Mietvertrag innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung zu registrieren. Das Steuersystem Cedolare Secca bietet eine Pauschalbesteuerung von 21 % (oder 10 % für geregelte Mieten, „canone concordato“). Die Nichtregistrierung des Vertrags hat schwerwiegende Steuernachteile zur Folge.
• Frankreich - Loi ALUR (Gesetz Nr. 2014-366) und Loi ELAN (2018) regeln die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter streng. Eine Räumung ohne Gerichtsbeschluss ist illegal, und während der Winterperiode (1. November - 31. März) gilt eine Winterpause (trêve hivernale), die jede Räumung verbietet.
• Spanien – Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) bietet Mietern Mindestmietverträge von 5 Jahren (7 Jahre für juristische Personen) und Mieterhöhungsbegrenzungen. Die Räumung erfolgt ausschließlich durch Gericht.
• Vereinigtes Königreich - Selbst mündliche Mietverträge gewähren Mietern rechtlichen Schutz. Housing Act 1988 und jüngste Reformen (Renters' Reform Bill 2023-2024) haben die "no-fault"-Räumung abgeschafft und schreiben strenge Verfahren vor.

Warum ein professioneller Vertrag Sie als Eigentümer schützt

Ein gut formulierter Mietvertrag ist nicht nur eine Formalität – er ist eine Versicherungspolice:

• Steuerschutz - Die Erklärung von Einkünften beseitigt das Risiko von Bußgeldern, Strafen und Vorwürfen der Steuerhinterziehung vollständig. Nach der Steuerordnung beträgt die Steuer auf Mieteinnahmen 10 % auf das Nettoeinkommen, nach Abzug einer Pauschalabzug von 20 % (gültig ab 2025, Gesetz Nr. 141/2025), was einer tatsächlichen Steuerbelastung von 8 % der Bruttomiete entspricht, zu der noch die Sozialversicherung hinzukommt, wenn das jährliche Nettoeinkommen aus allen außersalarialen Quellen 24.300 Lei überschreitet.
• Schnelle Räumung – Mit einem bei ANAF registrierten Vertrag (Vollstreckungstitel gemäß Art. 1798 Zivilgesetzbuch) erfolgt die Räumung ohne Prozess direkt durch den Gerichtsvollzieher.
• Mietkaution - Der Vertrag legt klar die monatliche Summe, die Kaution (normalerweise 2-3 Monate), Verspätungszuschläge und Kündigungsbedingungen fest.
• Rechtliche Konformität – Die Einhaltung des Gesetzes 114/1996 (Wohnungsgesetz, Art. 21), des Steuergesetzbuchs und der OUG 128/2024 schützt Sie vor jeder ANAF-Kontrolle.

Was ein korrekter Mietvertrag enthalten muss

Gemäß Art. 21 des Gesetzes Nr. 114/1996 (Wohnungsgesetz) muss ein Mietvertrag enthalten:

• Daten der Parteien – Eigentümer und Mieter mit Personalausweisnummer und Identifikationsdaten
• Adresse der Wohnung, die Gegenstand der Miete ist
• Wohnfläche und Ausstattungen, die ausschließlich und gemeinsam genutzt werden
• Monatliche Miete – Betrag, Regeln für Mieterhöhungen, Zahlungsweise
• Kaution - Summe, Bedingungen für Rückgabe (gemäß OUG 40/1999, Art. 38)
• Vertragsdauer – Startdatum, Frist, Verlängerungsbedingungen
• Instandhaltungspflichten – was dem Eigentümer und was dem Mieter obliegt
• Bestandsverzeichnis – detaillierte Liste mit dem Zustand jedes Gegenstands
• Kündigungsbedingungen – Kündigungsfrist, Gründe für vorzeitige Kündigung

Der Vertrag muss innerhalb von 30 Tagen bei der ANAF registriert werden, über das Formular C168, gemäß Art. 83 Abs. (6) des Steuergesetzbuchs, eingeführt durch OUG Nr. 128/2024. Das Einkommen wird dann durch die Einheitliche Erklärung (Formular 212) deklariert, die bis zum 25. Mai des folgenden Jahres eingereicht wird.

Fazit: Das Risiko lohnt sich nicht

Vermietung „schwarz“ mag kurzfristig wie eine Ersparnis aussehen, aber die Risiken überwiegen die scheinbaren Vorteile bei weitem. Eine Geldbuße von 500–1.000 Lei für Nichtmeldung ist nichts im Vergleich zu kumulierten Strafzinsen, rückständigen Sozialversicherungsbeiträgen, Kosten eines Räumungsverfahrens oder im schlimmsten Fall einer Verurteilung zu bis zu 15 Jahren Freiheitsstrafe.

Ein professioneller Vertrag, eine korrekte Steuererklärung und eine professionelle Immobilienverwaltung sind die beste Investition, die Sie als Eigentümer tätigen können.

Sie sind Eigentümer in Sibiu und möchten Ihre Wohnung professionell vermieten, ohne Kopfschmerzen? Das Team von Viantoproperties kümmert sich um alles: von Vertrag und Registrierung bei ANAF bis zur Suche nach dem richtigen Mieter und Immobilienverwaltung.

📞 Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung

🌐 viantoproperties.ro

Gesetzliche Referenzen

Rumänische Gesetzgebung:

• Gesetz Nr. 207/2015 – Steuerverfahrensgesetzbuch, Art. 336 Abs. (1) Buchst. b) + Abs. (2) Buchst. d) – Verwarnungsgeld 500–1.000 Lei für natürliche Personen, die steuerpflichtige Einkünfte nicht fristgerecht erklären; Art. 174 Abs. (5) – Verzugszinsen 0,02 %/Tag; Art. 176 – Verspätungszuschlag 0,01 %/Tag (legislatie.just.ro, lege5.ro, überprüft September 2026)
• Gesetz Nr. 241/2005 - Prävention und Bekämpfung von Steuerhinterziehung, Art. 9 Abs. (1) - Steuerhinterziehungsdelikte, 3-10 Jahre Freiheitsstrafe, mit Änderungen durch Gesetz 126/2024 (legislatie.just.ro)
• Gesetz Nr. 126/2024 - Stärkung der Bekämpfung von Steuerhinterziehung (Amtsblatt Nr. 437/13.05.2024) - Art. 9 Abs. (2): Erhöhung um 3 Jahre bei Schaden über 500.000 EUR; Art. 9 Abs. (3): Erhöhung um 5 Jahre bei Schaden über 1.000.000 EUR; DNA-Zuständigkeit ab 10 Millionen Lei Schaden (static.anaf.ro - Broschüre Steuerhinterziehung, lawpedia.legal)
• Gesetz Nr. 287/2009 - Zivilgesetzbuch, Art. 1777 (Definition der Miete), Art. 1798 (registrierter Vertrag = Vollstreckungstitel für Mietzahlung)
• Gesetz Nr. 114/1996 – Wohnungsgesetz, Art. 21 – Verpflichtung zum schriftlichen Vertrag und Mindestinhalt
• OUG Nr. 40/1999 - Schutz von Mietern, Art. 38 - Bedingungen bezüglich der Kaution
• Notverordnung Nr. 128/2024 – Änderung des Steuergesetzbuchs – Registrierungsregeln für Verträge bei ANAF ab 1. Januar 2025, Art. 83 Abs. (6) – Frist 30 Tage, Formular C168 (renzi.ro, avocatnet.ro)
• Gesetz Nr. 141/2025 – Pauschalabzug für Mieteinnahmen auf 20% des Bruttoeinkommens reduziert, gültig ab 2025 und beibehalten in 2026 (inchirieriportal.ro, monitorfiscal.ro)
• Steuerordnung - Besteuerung von Mieteinnahmen: 10 % auf das Nettoeinkommen (Bruttoeinkommen minus Pauschalabzug von 20 %); Sozialversicherung in Pauschalbeträgen über 6 Mindestlöhne pro Jahr, gemäß den Schwellwerten in der Steuerordnung, mit Bezug auf den Mindestlohn von 4.050 Lei gültig am 1. Januar 2026 (HG 146/2026, monitorfiscal.ro, rentico.ro)

Europäische Gesetzgebung:

• Deutschland - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Abschnitte zum Mietrecht; Mietrechtsreformgesetz (2001) - Räumung nur durch Gericht (Räumungsklage) (rav.de)
• Italien – Gesetz Nr. 431/1998, Art. 13 – obligatorische Vertragsregistrierung; Cedolare Secca 21%/10% (luxuryvillaitaly.com)
• Frankreich - Loi ALUR (Gesetz Nr. 2014-366) und Loi ELAN (2018) - Mieterschutz, Winterpause
• Spanien - Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) - Mindestvertragsdauer 5 Jahre, Räumung nur durch Gericht
• Vereinigtes Königreich - Housing Act 1988; Renters' Reform Bill (2023-2024) - Beseitigung der Räumung „no-fault"

Häufig gestellte Fragen

Welche Sanktionen drohen, wenn Sie Mieteinnahmen nicht bei der ANAF anmelden?

Die Nichtdeklaration von Mieteinnahmen rechtzeitig wird gemäß Art. 336 der Steuerprozessordnung mit einer Geldbuße zwischen 500 und 1.000 Lei für Privatpersonen sanktioniert. Neben der Geldbuße berechnet die ANAF die geschuldete Steuer neu und wendet Verzugszinsen von 0,02 % pro Tag und Verspätungszuschlag von 0,01 % pro Tag für nicht rechtzeitig gezahlte Beträge an.

Wann muss der Mietvertrag bei ANAF registriert werden?

Der Vertrag wird innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung registriert, gemäß Art. 83 Abs. (6) der Steuerordnung, eingeführt durch OUG 128/2024. Die Registrierung erfolgt online über den Privaten Virtuellen Raum mit dem Formular C168 oder bei der Finanzbehörde des Wohnortes.

Welche Dokumente benötigen Sie für die Registrierung des Vertrags bei der ANAF?

Der von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertrag und das ausgefüllte Formular C168. Es ist ratsam, eine Kopie der Eigentumsurkunde und des Ausweises des Eigentümers zur Hand zu haben; die genauen Anforderungen können von einer Finanzbehörde zur anderen variieren.

Wie melden Sie Steuern auf Mieteinnahmen an?

Die Steuer von 10 % wird auf das Nettoeinkommen angewendet, nach Abzug eines Pauschalabzugs von 20 % vom Bruttoeinkommen (gültig ab 2025 gemäß Gesetz 141/2025), daher betragen die tatsächlichen Steuerkosten 8 % der Bruttomiete. Die Erklärung erfolgt jährlich durch die Einheitliche Erklärung (Formular 212) bis 25. Mai des Folgejahres. Wenn das Nettoeinkommen aus Mieten und anderen Quellen außerhalb des Gehalts im Jahr 24.300 Lei übersteigt (6 Mindestlöhne brutto am 1. Januar 2026), ist auch CASS in Pauschalform fällig.

Kann der Mieter den Vertrag bei der ANAF registrieren?

Nein. Die Registrierungspflicht obliegt ausschließlich dem Eigentümer. Der Mieter kann eine Kopie des registrierten Vertrags anfordern, beispielsweise als Wohnortnachweis.