Chirii la Negru în România: Amenzi, CASS și Închisoare

Închirierea unei locuințe fără contract scris este o practică încă frecventă în România, însă consecințele pot fi mult mai costisitoare decât se așteaptă proprietarii. De la amenzi contravenționale de mii de lei la acuzații de evaziune fiscală cu pedepse de până la 15 ani de închisoare, riscurile sunt reale și tot mai aspru sancționate. În acest articol, explicăm exact ce riscă un proprietar care închiriază „la negru", cu referințe la legislația în vigoare în septembrie 2026, și de ce un contract profesional este o investiție, nu o cheltuială.

Amenzi și sancțiuni fiscale: ce spune legea română

Prima consecință directă a închirierii fără contract este amenda contravențională. Conform art. 336 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 207/2015 (Codul de procedură fiscală), neîndeplinirea la termen a obligațiilor de declarare a veniturilor impozabile constituie contravenție. Sancțiunea, prevăzută la art. 336 alin. (2) lit. d), este o amendă cuprinsă între 500 și 1.000 de lei pentru persoanele fizice.

Poate părea o sumă gestionabilă, dar aceasta este doar vârful aisbergului. Pe lângă amendă, autoritățile fiscale pot dispune impunerea din oficiu a obligațiilor de plată, conform art. 107 din Codul de procedură fiscală. Asta înseamnă recalcularea impozitelor datorate pe veniturile nedeclarate, la care se adaugă penalități de întârziere de 0,01% pe zi și dobânzi de 0,02% pe zi - sume care cresc constant cu fiecare lună de neplată.

Aceste procente (dobanda 0,02%/zi conform art. 174 alin. (5), penalitatea de întârziere 0,01%/zi conform art. 176 din Codul de procedură fiscală) sunt cele în vigoare și în septembrie 2026. Nu au fost modificate prin ordonanțele recente care au atins Codul de procedură fiscală (de exemplu OUG nr. 71/2025 privind raportarea criptoactivelor), care nu vizează veniturile din chirii. Verificați întotdeauna forma actualizată pe legislatie.just.ro.

Pe lângă amendă și accesorii, proprietarul nu își plătește nici contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) pe venitul nedeclarat. Pentru veniturile din chirii, CASS se datorează doar dacă venitul net anual din toate sursele extrasalariale (chirii, dividende, dobânzi) depășește 6 salarii minime brute pe economie - adică 24.300 lei în 2026, calculat la salariul minim brut de 4.050 lei valabil la 1 ianuarie 2026 (pragurile CASS se fixează la începutul anului și nu se modifică odată cu majorarea salariului minim la 4.325 lei de la 1 iulie 2026). Peste acest prag, CASS se plătește în sumă fixă: 2.430 lei până la 48.600 lei venit net, 4.860 lei până la 97.200 lei, respectiv 9.720 lei peste acest ultim plafon.

Iar în cazurile grave - atunci când sumele nedeclarate sunt semnificative - proprietarul riscă să fie acuzat de evaziune fiscală. Conform art. 9 alin. (1) din Legea nr. 241/2005, modificată prin Legea nr. 126/2024 (M.Of. nr. 437/13.05.2024), omisiunea evidențierii veniturilor realizate se pedepsește cu închisoare de la 3 la 10 ani și interzicerea unor drepturi, sau cu amendă. Dacă prejudiciul depășește 500.000 EUR, limitele pedepsei se majorează cu 3 ani (adică 6-13 ani), iar peste 1.000.000 EUR se majorează cu 5 ani (adică 8-15 ani).

Notă importantă: Legea 126/2024 a înăsprit semnificativ pedepsele față de reglementarea anterioară, tocmai pentru a descuraja evaziunea fiscală. Aceeași lege a introdus și noi infracțiuni (art. 9² și art. 9³) și a dat în competența DNA cauzele de evaziune fiscală cu prejudiciu de peste 10 milioane de lei, indiferent de numărul de infracțiuni concurente.

Evacuarea chiriașului devine un coșmar fără contract

Un alt risc major pe care mulți proprietari îl ignoră este dificultatea de a evacua un chiriaș problematic. Fără un contract scris care să funcționeze ca titlu executoriu, evacuarea nu se poate face simplu.

Conform art. 1798 din Codul Civil (Legea nr. 287/2009), contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei. Fără acest contract înregistrat, proprietarul trebuie să treacă prin instanță, iar procesul poate dura luni de zile.

Pentru a demonstra existența relației locative în instanță, proprietarul trebuie să prezinte dovezi alternative: mesaje, chitanțe, extrase bancare sau martori. Toate acestea sunt mult mai fragile decât un contract scris.

Recuperarea chiriei restante este și ea dificilă - fără un contract care să stabilească clar suma datorată și termenele de plată, instanța poate interpreta diferit obligațiile părților.

Cum funcționează în alte țări europene?

Tendința generală în Europa este clară: protecția chiriașilor și formalizarea relațiilor locative. România se aliniază tot mai mult la aceste standarde.

• Germania - Legislația locativă este reglementată de Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), în special secțiunile privind contractele de locațiune. Evacuarea fără hotărâre judecătorească este ilegală - proprietarul trebuie să obțină un titlu executoriu de la Amtsgericht (instanța locală), iar executarea se face exclusiv prin Gerichtsvollzieher (executor judecătoresc). Chiriașii beneficiază de perioade de preaviz de 3-9 luni, iar proprietarul poate rezilia contractul doar pentru „interes legitim" - nevoie personală (Eigenbedarf) sau neplata chiriei pe minimum 2 luni.
• Italia - Conform Legii nr. 431/1998, art. 13, proprietarul este obligat să înregistreze contractul de închiriere în termen de 30 de zile de la semnare. Regimul fiscal Cedolare Secca oferă o taxare forfetară de 21% (sau 10% pentru chirii reglementate, „canone concordato"). Neînregistrarea contractului atrage consecințe fiscale severe.
• Franța - Loi ALUR (Loi nr. 2014-366) și Loi ELAN (2018) reglementează strict relația proprietar-chiriaș. Evacuarea fără hotărâre judecătorească este ilegală, iar în perioada de iarnă (1 noiembrie - 31 martie) operează o trêve hivernale care interzice orice evacuare.
• Spania - Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) oferă chiriașilor contracte minime de 5 ani (7 ani pentru persoane juridice) și limitări ale creșterilor de chirie. Evacuarea se face exclusiv prin instanță.
• Regatul Unit - Chiar și acordurile verbale de închiriere conferă chiriașilor protecție legală. Housing Act 1988 și reformele recente (Renters' Reform Bill 2023-2024) au eliminat evacuarea „no-fault" și impun proceduri stricte.

De ce un contract profesional te protejează ca proprietar

Un contract de închiriere bine redactat nu este doar o formalitate - este o poliță de asigurare:

• Protecție fiscală - Declararea veniturilor elimină complet riscul de amenzi, penalități și acuzații de evaziune. Conform Codului Fiscal, impozitul pe venitul din chirii este de 10% aplicat pe venitul net, după deducerea forfetară de 20% (în vigoare din 2025, Legea nr. 141/2025), ceea ce înseamnă un cost fiscal real de 8% din chiria brută, la care se poate adăuga CASS dacă venitul net anual din toate sursele extrasalariale trece de 24.300 lei.
• Evacuare rapidă - Cu un contract înregistrat la ANAF (titlu executoriu conform art. 1798 Cod Civil), evacuarea se face fără proces, direct prin executor judecătoresc.
• Garanția chiriei - Contractul stabilește clar suma lunară, garanția (de obicei 2-3 luni), penalitățile de întârziere și condițiile de reziliere.
• Conformitate legală - Respectarea Legii 114/1996 (Legea locuinței, art. 21), a Codului Fiscal și a OUG 128/2024 vă protejează de orice control ANAF.

Ce trebuie să conțină un contract de închiriere corect

Conform art. 21 din Legea nr. 114/1996 (Legea locuinței), un contract de închiriere trebuie să cuprindă:

• Datele părților - proprietar și chiriaș, cu CNP și date de identificare
• Adresa locuinței care face obiectul închirierii
• Suprafața locativă și dotările folosite în exclusivitate și în comun
• Chiria lunară - sumă, regulile de modificare, metoda de plată
• Garanția - sumă, condiții de restituire (conform OUG 40/1999, art. 38)
• Durata contractului - dată început, termen, condiții de prelungire
• Obligații de întreținere - ce revine proprietarului și ce revine chiriașului
• Inventarul bunurilor - listă detaliată cu starea fiecărui obiect
• Condiții de reziliere - preaviz, motive de reziliere anticipată

Contractul trebuie înregistrat la ANAF în termen de 30 de zile, prin formularul C168, conform art. 83 alin. (6) din Codul Fiscal, introdus prin OUG nr. 128/2024. Venitul se declară apoi prin Declarația Unică (formularul 212), care se depune până la 25 mai al anului următor.

Concluzie: Nu merită riscul

Închirierea „la negru” poate părea o economie pe termen scurt, dar riscurile depășesc cu mult beneficiile aparente. O amendă de 500-1.000 lei pentru nedeclarare este nimic comparativ cu penalitățile fiscale cumulate, CASS-ul restant, costurile unui proces de evacuare sau, în cel mai rău caz, o condamnare penală de până la 15 ani.

Un contract profesional, o declarație fiscală corectă și o administrare profesională a proprietății sunt cele mai bune investiții pe care le poți face ca proprietar.

Ești proprietar în Sibiu și vrei să-ți închiriezi locuința în mod profesional, fără bătăi de cap? Echipa Viantoproperties se ocupă de tot: de la contract și înregistrarea la ANAF, până la găsirea chiriașului potrivit și administrarea proprietății.

📞 Contactează-ne pentru o consultanță gratuită

🌐 viantoproperties.ro

Referințe legislative

Legislație românească:

• Legea nr. 207/2015 - Codul de procedură fiscală, art. 336 alin. (1) lit. b) + alin. (2) lit. d) - amendă contravențională 500-1.000 lei pentru persoane fizice care nu declară veniturile impozabile la termen; art. 174 alin. (5) - dobândă 0,02%/zi; art. 176 - penalitate de întârziere 0,01%/zi (legislatie.just.ro, lege5.ro, verificat septembrie 2026)
• Legea nr. 241/2005 - Prevenirea și combaterea evaziunii fiscale, art. 9 alin. (1) - infracțiuni de evaziune fiscală, 3-10 ani închisoare, cu modificările aduse prin Legea 126/2024 (legislatie.just.ro)
• Legea nr. 126/2024 - Consolidarea capacității de combatere a evaziunii fiscale (M.Of. nr. 437/13.05.2024) - art. 9 alin. (2): majorare cu 3 ani pentru prejudiciu peste 500.000 EUR; art. 9 alin. (3): majorare cu 5 ani pentru prejudiciu peste 1.000.000 EUR; competența DNA de la 10 milioane lei prejudiciu (static.anaf.ro - Broșura evaziune fiscală, lawpedia.legal)
• Legea nr. 287/2009 - Codul Civil, art. 1777 (definiția locațiunii), art. 1798 (contract înregistrat = titlu executoriu pentru plata chiriei)
• Legea nr. 114/1996 - Legea locuinței, art. 21 - obligativitatea contractului scris și conținutul minim obligatoriu
• OUG nr. 40/1999 - Protecția chiriașilor, art. 38 - condiții privind garanția
• OUG nr. 128/2024 - Modificarea Codului Fiscal - reguli de înregistrare a contractelor la ANAF de la 1 ianuarie 2025, art. 83 alin. (6) - termen de 30 zile, formular C168 (renzi.ro, avocatnet.ro)
• Legea nr. 141/2025 - deducerea forfetară pentru veniturile din chirii redusă la 20% din venitul brut, în vigoare din 2025 și menținută în 2026 (inchirieriportal.ro, monitorfiscal.ro)
• Codul Fiscal - impozitarea veniturilor din chirii: 10% pe venitul net (venit brut minus deducerea forfetară de 20%); CASS în sumă fixă peste 6 salarii minime brute anuale, conform plafoanelor din Codul Fiscal, cu referință la salariul minim brut de 4.050 lei valabil la 1 ianuarie 2026 (HG 146/2026, monitorfiscal.ro, rentico.ro)

Legislație europeană:

• Germania - Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), secțiunile privind locațiunea; Mietrechtsreformgesetz (2001) - evacuare exclusiv prin instanță (Räumungsklage) (rav.de)
• Italia - Legea nr. 431/1998, art. 13 - înregistrare obligatorie a contractului; Cedolare Secca 21%/10% (luxuryvillaitaly.com)
• Franța - Loi ALUR (Loi nr. 2014-366) și Loi ELAN (2018) - protecția chiriașilor, trêve hivernale
• Spania - Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) - contract minim 5 ani, evacuare doar prin instanță
• Regatul Unit - Housing Act 1988; Renters' Reform Bill (2023-2024) - eliminarea evacuării „no-fault"

Întrebări frecvente

Ce sancțiuni se aplică dacă nu declari veniturile din chirii la ANAF?

Nedeclararea la termen a veniturilor din chirii se sancționează, conform art. 336 din Codul de procedură fiscală, cu amendă între 500 și 1.000 de lei pentru persoanele fizice. Pe lângă amendă, ANAF recalculează impozitul datorat și aplică dobândă de 0,02% pe zi și penalitate de întârziere de 0,01% pe zi pentru sumele neplătite la termen.

Când trebuie înregistrat contractul de închiriere la ANAF?

Contractul se înregistrează în 30 de zile de la semnare, conform art. 83 alin. (6) din Codul fiscal, introdus prin OUG 128/2024. Înregistrarea se face online, din Spațiul Privat Virtual, cu formularul C168, sau la administrația fiscală de domiciliu.

Ce documente îți trebuie pentru înregistrarea contractului la ANAF?

Contractul de închiriere semnat de ambele părți și formularul C168 completat. E bine să ai la îndemână și copia actului de proprietate și a actului de identitate al proprietarului; cerințele exacte pot varia de la o administrație fiscală la alta.

Cum declari impozitul pe veniturile din chirii?

Impozitul de 10% se aplică pe venitul net, după deducerea forfetară de 20% din venitul brut (în vigoare din 2025, conform Legii 141/2025), deci costul fiscal real este de 8% din chiria brută. Declararea se face anual, prin Declarația unică (formularul 212), până pe 25 mai a anului următor. Dacă venitul net anual din chirii și din alte surse în afara salariului trece de 24.300 de lei (6 salarii minime brute la 1 ianuarie 2026), se datorează și CASS, în sumă fixă.

Poate chiriașul să înregistreze contractul la ANAF?

Nu. Obligația de înregistrare îi revine exclusiv proprietarului. Chiriașul poate cere o copie a contractului înregistrat, de exemplu ca dovadă de reședință.