Die Bauordnung erklärt, kapitelweise

Artikel 301 Absatz (2) erlaubt jederzeit eine Legalisierungsgenehmigung für einstöckige oder einstöckige mit Obergeschoss Einfamilienhäuser mit maximal 150 m² bebauter Fläche, die keine historischen Denkmäler sind und sich nicht in geschützten Zonen befinden, für Nebengebäude des Hauses, Wirtschaftsgebäude und Nebengebäude landwirtschaftlicher Betriebe mit maximal 150 m² sowie für Balkonverglasungen ohne Erweiterung auf öffentliches Gebiet. Für alle anderen Bauten öffnet Absatz (7) ein Zeitfenster von höchstens einem Jahr ab Inkrafttreten des Codes, also bis August 2027. Das kleine Haus und das Nebengebäude verfallen nicht mit dem Zeitfenster: Sie bleiben auch danach legalisierbar.

Es werden Staatskontrollgebühren fällig, 0,5 % an die Staatliche Bauaufsicht gemäß Artikel 352 Absatz (1) und 0,1 % für die Staatskontrolle in der Stadtplanung, zuzüglich der Genehmigungsgebühr aus der Steuerordnung, 0,5 % für natürliche Personen. Alle werden auf den Wert der Arbeiten angewendet, nicht auf den Immobilienwert. Für Bauten aus dem einjährigen Zeitfenster gemäß Absatz (7) legt Artikel 301 Absatz (8) zehnmal höhere Gebühren und Steuern fest. Bei dauerhafter Legalisierung bleiben die üblichen Prozentsätze erhalten. Separat werden das Projekt, die technische Expertise und die Katasterdokumentation bezahlt.

Artikel 357 Absatz (11) sieht vor, dass das Recht der Behörde, den Abriss oder die Legalisierung vor Gericht zu fordern, zehn Jahre nach Fertigstellung der Arbeiten verjährt. Für ein vor mehr als zehn Jahren fertiggestelltes Bauwerk kann die Abbruchklage nicht mehr eingeleitet werden. Die Verjährung macht das Bauwerk jedoch nicht zu einem genehmigten: Für Verkauf, Hypothekendarlehen oder vollständige Grundbucheintragung muss die Akte trotzdem in Ordnung gebracht werden.

Artikel 301 Absatz (11) erhöht die Gebäudesteuer um 100 %, vom Zeitpunkt der Feststellung durch die Gemeinde bis zur Erlangung der Legalisierungsgenehmigung oder bis zum Abriss der Arbeiten. Die Zahlung der erhöhten Steuer legalisiert das Bauwerk nicht und hebt die Bausanktionen nicht auf. Nach Ablauf des einjährigen Zeitfensters verpflichtet Absatz (12) den Bürgermeister, vor Gericht den Abriss zu fordern, wobei die Anfrage innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf der Frist gestellt werden muss. Die Abbruchentscheidung ist ein Vollstreckungstitel und der Abriss erfolgt auf Kosten des Eigentümers.

Artikel 299 Absatz (2) Buchstabe c) befreit Außennebengebäude von Einfamilienhäusern im ländlichen Raum von jeglichen Formalitäten, wie überdachte Terrassen, Pergolen, Sommerküchen, Kioske, Schuppen oder Sanitäranlagen, wenn sie zusammen 20 m² und 2,5 m Höhe nicht überschreiten, keine Fundamente haben, demontierbar sind, auf Holz- oder Metallkonstruktion und den allgemeinen Urbanismusplan sowie die örtliche Verordnung einhalten. In der Stadt gilt die Befreiung nicht, und das Bauwerk bleibt ein Nebengebäude, das unter den Bedingungen von Artikel 301 Absatz (2) dauerhaft legalisiert wird.

Nein. Die Schließung eines bestehenden Balkons ohne Erweiterung auf öffentliches Gebiet wird ausdrücklich in Artikel 301 Absatz (2) erwähnt und kann daher jederzeit ohne Frist regularisiert werden. Ein neu errichteter, an die Fassade angebauter Balkon ist eine Erweiterung des Bauwerks und fällt unter Absatz (7), d. h. in das Einjahresfenster mit den um das Zehnfache erhöhten Gebühren und Sätzen gemäß Absatz (8).

Der Antrag wird auf dem Formular F_AR_01, Antrag auf Ausstellung der Regularisierungsgenehmigung, eingereicht, das durch Erlass des Ministers für Entwicklung, öffentliche Arbeiten und Verwaltung Nr. 975/2026 genehmigt wurde und ab 26. August 2026 verbindlich ist. Die Akte umfasst die Katasterdokumentation mit der Aufnahme des Bauwerks wie ausgeführt, das aktualisierte Genehmigungsprojekt, die technischen Gutachten zu den grundlegenden Qualitätsanforderungen gemäß Artikel 301 Absatz (9), die Eigentumsurkunden und die von den Umweltvorschriften geforderten Genehmigungen gemäß Absätze (3) und (4).

Wenn das Bauwerk ins Grundbuch eingetragen wurde, figuriert die Konstruktion als bestehend in den offiziellen Unterlagen, und das Gesetzbuch ordnet sie den bestehenden Bauwerken zu. Die Regularisierung betrifft Arbeiten, die ohne Genehmigung oder unter Nichtbeachtung derselben ausgeführt wurden. Für ein bereits eingetragenes Bauwerk stellt sich daher die Frage einer Regularisierungsgenehmigung für den eingetragenen Körper nicht mehr. Separate Behandlung erfordern Erweiterungen oder Änderungen nach der Eintragung, die nicht im Grundbuch erscheinen.

Artikel 301 Absatz (3) macht die Ausstellung der Regularisierungsgenehmigung von der kumulativen Einhaltung der Umweltgesetzgebung, der grundlegenden Qualitätsanforderungen im Bauwesen und der geltenden Stadtplanungsvorschriften abhängig. Wenn die Lage gegen die Ortsvorschriften verstößt – durch Rücksprünge, Straßenfront unter dem erforderlichen Minimum, überschrittener Ausnützungsgrad oder nicht konforme Nutzung – geht die Akte in ihrer derzeitigen Form nicht durch. Absatz (10) ermöglicht der Gemeinde, Konformitätsarbeiten zu fordern, und Absatz (6) eine Teilabbruchgenehmigung. Wenn die Nichtkonformität die Zonenregelung betrifft, bleibt als einziger Weg die Abweichung durch einen Detailplan oder Zonenplan.