Parzellierung, Zusammenlegung, Abschreibung und Stadterneuerung

TEIL IV – Regelung urbanistischer Operationen

Titel I – Urbanistische Operationen (Art. 214-240)

Regelungsgegenstand. Die vier urbanistischen Operationen (Parzellierung, Neukonfiguration der Parzellen, Stadterneuerung, städtische Umstrukturierung) und die Unterscheidung von den Katasteroperationen Zusammenlegung und Aufteilung. Für Investoren wesentlich sind die Schwelle von 12 Losen, die Verpflichtung zur Urbanisierungsbescheinigung bei Zusammenlegung und Aufteilung sowie die Nichtigkeit von Urkunden, die ohne diese geschlossen werden.

Urbanistische Operationen sind Parzellierung, Neukonfiguration der Parzellen, Stadterneuerung und städtische Umstrukturierung (Art. 214 Abs. 1); die ersten beiden können im Innenbereich oder Außenbereich durchgeführt werden, die letzten beiden nur im Innenbereich (Art. 214 Abs. 2). Sie werden nach einem vorherigen Planungsprozess gemäß einer urbanistischen Dokumentation durchgeführt (Art. 215 Abs. 1); Katasterzusammenlegung und Katasteraufteilung unterscheiden sich von Parzellierung und Neukonfiguration, die vorherige urbanistische Planung oder Projektierung erfordern (Art. 215 Abs. 2).

Kapitel I – Parzellierung (Art. 216-219)

Parzellierung ist die Aufteilung eines Grundstücks (ein oder mehrere benachbarte Immobilien) in drei oder mehr Parzellen zum Zweck der Errichtung neuer Bauwerke mit Festlegung der urbanistischen Bedingungen; sie wird mit vorheriger Beantragung und Ausstellung einer Urbanisierungsbescheinigung zur Ausarbeitung eines PUZ durchgeführt (Art. 216 Abs. 1). Der Perimeter der Parzellierung umfasst die Lose, Zufahrtswege, Dienst- und Gemeinschaftsflächen (Art. 216 Abs. 2). Sie unterscheidet sich von der Katasteraufteilung durch den Zweck der Bebauung (Art. 216 Abs. 3). Rechtliche Urkunden, die für eine Parzellierung ohne Einhaltung von Art. 216 Abs. 1 geschlossen werden, sind von absoluter Nichtigkeit betroffen (Art. 217 Abs. 2). Im Innenbereich ist die Parzellierung an die Ausarbeitung und Genehmigung eines PUZ gebunden (Art. 218 Abs. 1); ausnahmsweise kann die Parzellierung eines Grundstücks bis zu 12 Losen für Einzelhäuser einmalig auf Grundlage eines PUD durchgeführt werden, wenn der PUG oder PUZ die Parzellenmerkmale und Bauvorschriften vorsieht und standardisierte Straßenprofile übernommen werden (Art. 218 Abs. 2). Jede resultierende Parzelle muss an Netze angeschlossen sein, direkten oder indirekten Zugang zu öffentlichen Straßen haben, Zugang zu öffentlichen Dienstleistungen und Mindestflächen für Straßen und Parzellen aufweisen (Art. 219 Abs. 2).

Kapitel II – Neukonfiguration der Parzellen (Art. 220-223)

Operation, durch die die Grenzen von Immobilien in einer Zone gemäß PUG oder PUZ geändert werden (Art. 220 Abs. 1), in einer Phase der vorherigen Zusammenlegung gefolgt von Parzellierung (Art. 220 Abs. 2), anwendbar auch auf bebaute Immobilien (Art. 220 Abs. 3). Die Initiative liegt bei den Behörden oder Eigentümern (Art. 221 Abs. 1). Sie ist an einen PUZ gebunden (Art. 222 Abs. 1); ausnahmsweise kann die Neukonfiguration mit einem Ergebnis von bis zu 12 Losen einmalig auf Grundlage eines PUD durchgeführt werden, wenn die geltenden Vorschriften die Nutzung, die Straßenfront, die Mindestfläche und die Indikatoren festlegen (Art. 222 Abs. 2). Die Bedingungen von Art. 219 gelten auch hier (Art. 223).

Kapitel III – Stadterneuerung (Art. 224-228)

Stadterneuerung ist die Umgestaltung, Renovierung und Sanierung von Zonen innerhalb der Ortschaft, begrenzt durch PUG oder PUZ für Stadterneuerung, zur Verbesserung der Qualität der bebauten und unbebauten Umwelt (Art. 224 Abs. 1). Arten von Maßnahmen: Errichtung und Sanierung von Bauwerken und Infrastruktur, Gemeinschaftsflächen, Grünflächen, Kulturerbe, Verkehr und Netze, öffentlicher Raum, Fußgängersicherheit (Art. 224 Abs. 3); kann die Neukonfiguration der Parzellen (Art. 224 Abs. 5) und die Strukturverstärkung bestehender Bauwerke (Art. 224 Abs. 6) einschließen. Für jede Zone wird ein lokales Stadterneuerungsprogramm ausgearbeitet (Art. 225 Abs. 1), mit Indikatoren für Lebensqualität (Art. 225 Abs. 2) und Zielen wie Umgestaltung ehemaliger Industrie- und Verschmutzungszonen, Mobilität, öffentlicher Raum, Bewältigung von Funktionsstörungen durch Rückgaben (Art. 225 Abs. 6). Das Programm wird vom Bürgermeister durch den Chefarchitekten ausgearbeitet und durch Beschluss des Gemeinderats genehmigt (Art. 226 Abs. 1 und 3). Operationen werden ausschließlich auf Grundlage eines PUZ für Stadterneuerung durchgeführt, auf Initiative der Behörden oder interessierter Personen; für private PUZe gelten die Regeln der Verhandlung von Urbanisierungsverträgen (Art. 227 Abs. 1). Die Genehmigung von Bauwerken in der geregelten Zone ist nur nach Genehmigung des PUZ für Stadterneuerung zulässig (Art. 227 Abs. 3), der nicht durch einen anderen PUZ geändert werden kann (Art. 227 Abs. 4). Der Aktionsplan für Stadterneuerung mit konkreten Maßnahmen und Fristen ist Teil des PUZ (Art. 228 Abs. 1 und 4).

Kapitel IV – Städtische Umstrukturierung (Art. 229-238)

Die Stadtumstrukturierung ist eine Maßnahme von öffentlichem Interesse, durch die die städtebaulichen Vorschriften und die Grundstücksgrenzen in einem komplexen oder dynamischen Gebiet innerorts oder außerorts geändert werden können (Art. 229 Abs. 1). Allgemeine Ziele: Neukonfiguration der Grundstücksgrenzen, die mit der Zone unvereinbar sind, Festlegung der Vorschriften, gerechte Umverteilung der Grundstücke an die Eigentümer, Einführung neuer Grundstücke in den öffentlichen Bereich für Ziele von öffentlichem Interesse, Registrierung der resultierenden Vermögenswerte (Art. 230 Abs. 1). Sie wird auf Zonen angewendet, die in der Strategie und/oder dem PUG festgelegt sind, und wird durch einen Umstrukturierungs-PUZ umgesetzt (Art. 230 Abs. 3). Phasen (Art. 231): Initiierung; Ausarbeitung und Genehmigung des PUZ mit dem Umstrukturierungsprogramm, aus dem sich der Umstrukturierungsprozentsatz ergibt; Umsetzung des Programms; Machbarkeitsstudie; Enteignung, falls erforderlich; Finalisierung durch Übertragung des Eigentums entsprechend dem Umstrukturierungsprozentsatz in den öffentlichen Bereich und Abschluss der Katastervorgänge; Aufnahme in den Innenbereich durch separaten Beschluss des Gemeinderats. Beteiligte: Kommunalbehörden, Inhaber von Eigentumsrechten und das ATU-Expertisezentrum (Art. 233 Abs. 1). Die Beteiligung der Eigentümer erfolgt ausschließlich auf Grundlage vorheriger Zustimmung (Art. 233 Abs. 2), nach individueller Benachrichtigung (Art. 233 Abs. 3); Eigentümer, die nicht zustimmen, werden aus Gründen des öffentlichen Wohls gemäß Gesetz Nr. 255/2010 enteignet (Art. 233 Abs. 4). Die Initiative liegt ausschließlich bei den Kommunalbehörden (Art. 234 Abs. 1). Die Machbarkeitsstudie umfasst eine Situationsanalyse, Bezug zur Strategie und zum PUG, Marktstudie, Vorprojekt mit Kosten und Nutzen sowie die erforderlichen technisch-wirtschaftlichen Indikatoren zur Einleitung der Enteignung von Grundstücken ohne Zustimmung, die den Enteignungskorridor bilden (Art. 235 Abs. 1); sie wird vom Gemeinderat genehmigt (Art. 235 Abs. 3). Das Umstrukturierungsprogramm detailliert die Zone, den Grund des öffentlichen Wohls, die Finanzierung, die Phasen, die Kriterien, die topokadastrale Dokumentation, das Benachrichtigungs- und Zustimmungsverfahren, die Bedingungen der Enteignung und die maximale Dauer (Art. 236 Abs. 1) und wird zusammen mit dem PUZ genehmigt (Art. 236 Abs. 2). Der Umstrukturierungs-PUZ legt fest, welcher Anteil des Grundstücks von jedem Beteiligten für Ziele von öffentlichem Interesse abgetreten wird, und regelt die Umverteilung (Art. 237 Abs. 5). Die Umsetzung erfolgt durch die Struktur des Chefarchitekten (Art. 238 Abs. 1), durch die ATU-Zentren (Art. 238 Abs. 2) oder durch ein Projektunternehmen, das gemäß Verwaltungsgesetzbuch gegründet wird (Art. 238 Abs. 3).

Kapitel V – Zusammenlegung und Aufteilung (Art. 239–240)

Die Zusammenlegung ist die Vereinigung von zwei oder mehr Grundstücken, unter der Bedingung, dass das resultierende Grundstück den Vorschriften zur Dimensionierung und Bebaubarkeit entspricht (Art. 239 Abs. 1). Für die Zusammenlegung zum Zweck der Durchführung von Bauarbeiten ist die vorherige Ausstellung eines Urbanism-Zertifikats für Katastervorgänge erforderlich (Art. 239 Abs. 2); ohne dieses geschlossene Verträge sind nichtig (Art. 239 Abs. 3); Ausnahme für Ingenieurbauwerke (Art. 239 Abs. 4). Die Aufteilung ist die Trennung eines Grundstücks in zwei Grundstücke, unter der Bedingung, dass das resultierende Grundstück den Vorschriften zur Nutzung, Dimensionierung und Bebaubarkeit entspricht (Art. 240 Abs. 1); sie wird mit vorherigem Urbanism-Zertifikat für Katastervorgänge durchgeführt (Art. 240 Abs. 2), optional beim Ausscheiden aus Miteigentum (Art. 240 Abs. 3). Die Anwendung von Art. 256 Abs. 8 Buchst. a auf die Aufteilung von Losen, die aus früheren Aufteilungen resultieren, ist verboten, um aufeinanderfolgende Aufteilungen zu verhindern, die POT und CUT umgehen (Art. 240 Abs. 4). Ohne Zertifikat geschlossene Verträge sind nichtig (Art. 240 Abs. 5). Regel mit direkter Auswirkung auf kleine Entwicklungen: Die Genehmigung mehrerer isolierter, gekoppelter oder aneinandergereihter Einzelwohnungen auf demselben Grundstück ohne PUZ oder PUD ist verboten (Art. 240 Abs. 7).

Titel II – Sanktionen (Art. 241–244)

Die Feststellung von Verstößen gegen Art. 241 obliegt dem Kulturministerium, den Kommunalbehörden oder der I.S.C. (Art. 241 Abs. 5); bei Art. 243 den Kontrollbereichen der Kreis- und Gemeinderäte (Art. 351) oder der I.S.C. (Art. 243 Abs. 6). Verstöße und Straftaten gegen das Regime der geschützten Naturflächen bleiben von speziellen Gesetzen geregelt (Art. 242). Straftat: Die Durchführung von Arbeiten unter Verletzung von Art. 190 Abs. 4 (archäologische Zonen in geschützten Naturflächen) wird mit Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis 3 Jahren oder Geldstrafe geahndet, mit Ausnahme von Zonen mit archäologischem Erbe, auf die die Verordnung Nr. 43/2000 angewendet wird (Art. 244).