Zoneneinteilung, Bauland und Flächennutzung

TEIL II - Bestimmungen und Regeln, die auf das gesamte Territorium Rumäniens angewendet werden

Titel I - Bestimmungen zur Zoneneinteilung (Art. 148-158)

Kapitel I - Zoneneinteilung des Territoriums und spezifische Territorialeinheiten (Art. 148-150)

Regelungsgegenstand. Die durch PATN und PATJ festgelegten Makrozonen, spezifische Territorialeinheiten und das Regime informeller Siedlungen. Für Investoren ist die Möglichkeit des PATJ relevant, die Aufnahme in das Bauland zu blockieren, sowie das Sonderregime informeller Siedlungen – die einzige Ausnahme vom Verbot der „Legalisierung" durch Stadtplanungsdokumentationen.

Die Abschnitte des PATN können Makrozonen festlegen: mit Wassermangel, mit Aufforstungsdefizit, mit Konzentration von Energieressourcen, mit Konzentration von Kulturerbe, mit geschützten Landschaften, mit Naturrisiken, tiefe ländliche Gebiete (Art. 148 Abs. 2). Das PATJ oder der interkommunale Plan können Zonen mit Verbot der Aufnahme in das Bauland enthalten (Art. 148 Abs. 3). Spezifische Territorialeinheiten sind strategische Zonen, die auf der Grundlage der Einflussbereiche von Städten und wirtschaftlicher Spezialisierung definiert werden, umfassen ganze UAT-Einheiten (Art. 149 Abs. 2) und sind keine verwaltungstechnisch-territorialen Einheiten (Art. 149 Abs. 3).

Informelle Siedlungen (Art. 150). Sie werden durch drei gleichzeitig erfüllte Kriterien identifiziert: mindestens 3 Wohneinheiten, spontan entwickelt, ohne Einhaltung von Normen; die Bevölkerung hat keine Rechte an den Immobilien; die Bevölkerung befindet sich in einer Situation sozialer Ausgrenzung und Marginalisierung (Art. 150 Abs. 1). Der Kreisrat gründet die Kreiskoordinierungskommission (Art. 150 Abs. 4), die Datenblätter zentralisiert und mit den Bodenfondskommissionen und dem OCPI zusammenarbeitet, um Grundstücksrechte zuzuweisen (Art. 150 Abs. 5). Die lokalen Behörden bilden eigene Arbeitsgruppen (Art. 150 Abs. 7), die Maßnahmen vorschlagen, die einer öffentlichen Konsultation unterliegen (Art. 150 Abs. 9); der Aktionsplan wird von der Kreiskommission genehmigt, vom Gemeinderat verabschiedet und den betroffenen Personen spätestens 30 Tage nach der Verabschiedung mitgeteilt (Art. 150 Abs. 10). Die Maßnahmen werden vor Ort oder durch Umsiedlung umgesetzt, mit Identifizierung von Flächen für Notfall- oder Sozialwohnungen (Art. 150 Abs. 11-12). Für Siedlungen im Außenbereich oder in Zonen, die nicht als Wohnzonen geregelt sind, aber mit Wohnen kompatibel sind, erfolgt die Regelung durch einen von der lokalen Behörde genehmigten PUZ (Art. 150 Abs. 14). Maßnahmen sind an den Standorten von Verkehrsinfrastrukturprojekten von nationalem Interesse verboten (Art. 150 Abs. 15).

Kapitel II - Bauland und Außenbereichsfläche (Art. 151-153)

Regelungsgegenstand. Die Definition des Baulandes, die Bedingungen für seine Erweiterung und die Verpflichtungen privater Investoren, die Flächen in das Bauland aufnehmen möchten. Dies ist eines der Kapitel mit der größten Auswirkung auf den Flächenwert.

Bauland ist die Gesamtheit der bebauten und erschlossenen Flächen von Ortschaften, begrenzt durch PUG oder PUZ, innerhalb derer die Ausführung von Bauarbeiten genehmigt werden kann (Art. 151 Abs. 1). Die Grenze muss nicht mit den Grundbuchgrenzen der Parzellen übereinstimmen (Art. 151 Abs. 3). Die Erweiterung des Baulandes ist zwingend an die technische und finanzielle Leistungsfähigkeit der UAT gebunden, um die Infrastruktur und öffentliche Einrichtungen für die neuen Funktionen bereitzustellen, unabhängig vom Initiator (Art. 151 Abs. 4); die Finanzierung kann öffentlich oder privat erfolgen (Art. 151 Abs. 5). Die Erweiterung wird durch eine Studie zu wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen sowie zu Erschließungskosten begründet; eine Erweiterung außerhalb der durch PUG festgelegten Urbanisierungs- oder Desurbanisierungszonen kann nur durch von der öffentlichen Behörde eingeleitete Dokumentationen erfolgen (Art. 151 Abs. 7).

Regel für private Investoren: Wenn sie das Bauland in Zonen ohne Infrastruktur erweitern möchten, sind sie verpflichtet, die gesamten Kosten der Erweiterung zu tragen und die technischen Lösungen für unabhängige Funktionsfähigkeit nachzuweisen, oder mit der Behörde einen gemeinsamen Aktionsplan für die Finanzierung der Ausstattung auszuhandeln; alternativ konzentriert sich die Erweiterung auf bereits ausgestattete Zonen oder solche, die in Kürze ausgestattet werden (Art. 151 Abs. 8). Wenn ein PUZ mit begrenzter Geltungsdauer die Zone in das Bauland aufgenommen hat und abgelaufen ist, kann der Gemeinderat auf Antrag der Eigentümer entscheiden, die Flächen im Bauland zu behalten (Art. 151 Abs. 9).

Außenbereichsfläche ist die Fläche zwischen der Verwaltungsgrenze und der Baulandes-Grenze (Art. 152 Abs. 1), eingeteilt durch PUG in Makrozonen für Urbanisierung und/oder Umstrukturierung, landwirtschaftliche Zonen, Forstzonen, Zonen für erneuerbare Energien, Verkehrswegezonen und Zonen, in denen Urbanisierung verboten ist (Art. 152 Abs. 2). Im Außenbereich können die in Art. 92 Abs. 2 und 3 des Bodenfondsgesetzes Nr. 18/1991 vorgesehenen Objekte entweder gemäß Entwicklungsplan oder PUG oder auf der Grundlage eines PUD im Rahmen der Genehmigung angesiedelt werden (Art. 152 Abs. 3).

Einführung in das Bauland (Art. 153). Landwirtschaftliche Flächen und Flächen mit Bodenverbesserungen werden auf der Grundlage von PUG oder PUZ mit vorheriger Zustimmung zur Qualitätsklasse des Landwirtschaftsministeriums in das Bauland aufgenommen (Art. 153 Abs. 1). Nach Genehmigung werden der Beschluss und die Dokumentation an das OCPI zur Aktualisierung der Immobilienbestimmung übermittelt (Art. 153 Abs. 2). Vorschläge zur Erweiterung des Baulandes werden auf der Grundlage der Bevölkerungsdichte, der wirtschaftlichen Dynamik und der Leistungsfähigkeit des lokalen Haushalts begründet; PUG und PUZ enthalten das Investitionsprogramm und den Aktionsplan für neue Zonen (Straßen, Netze, vertikale Systematisierung); in öffentlich-privater Partnerschaft werden die Kosten zwischen der Behörde und den Investoren aufgeteilt, und das Programm wird durch einen separaten Beschluss des Gemeinderats mit notarieller Verpflichtung des privaten Investors angenommen (Art. 153 Abs. 3).

Kapitel III - Geschützte Zonen und Landschaften (Art. 154-156)

Geschützte Zonen von nationalem Interesse werden durch spezielle Gesetze festgelegt und in Abschnitt III des PATN aufgenommen (Art. 154 Abs. 1); geschützte Landschaften von nationalem Interesse werden im nationalen Landschaftsatlas dargestellt, der vom Ministerium erarbeitet wird (Art. 154 Abs. 5 und 7), detailliert durch Kreisatlanten (Art. 154 Abs. 6 und 8). Geschützte Zonen von Kreis- oder lokalem Interesse werden durch Beschluss des Kreis- oder Gemeinderats festgelegt (Art. 155 Abs. 1); interessierte Personen können Vorschläge einreichen (Art. 155 Abs. 4). Territoriale oder lokale Landschaftspläne sind Grundlagenstudien für PATJ und PUG, erstellt von Fachleuten für Stadtplanung, Landschaftsgestaltung oder Geographie (Art. 156 Abs. 1-3).

Kapitel IV - Natürliche und anthropogene Risiken (Art. 157-158)

Analysierte Risiken: seismisch, Überschwemmungen, Erdrutsche, Flugsand, Wildbäche, Lawinen, Felsstürze, Erosion, Abrasion, extreme Wetterereignisse, Waldbrände und schwere Unfälle mit gefährlichen Stoffen (Art. 157 Abs. 1). Maßnahmen zur Prävention und Minderung von Risiken sind Grund für öffentliches Interesse und werden in den Aktionsplänen des PUG priorisiert (Art. 157 Abs. 3). Risikozonen werden auf der Grundlage genehmigter Risikokarten und des Plans mit Seveso-Territorialkompatibilitätszonen abgegrenzt (Art. 158 Abs. 1); die Erklärung einer Risikozone erfolgt durch Beschluss des Kreisrats (Art. 158 Abs. 2). Die lokalen Behörden müssen gefährdete Zonen abgrenzen, Bautypen verbieten, die das Risiko erhöhen, oder Genehmigungsbedingungen festlegen, Zonen abgrenzen, die zusätzliche Risiken verursachen können, und Maßnahmen für Eigentümer und Nutzer definieren (Art. 158 Abs. 5). Die gezeichneten Teile der Dokumentationen zeigen die betroffenen Zonen und legen die Verbote fest (Art. 158 Abs. 6).

Titel II - Grundlegende Stadtplanungsregeln (Art. 159-179)

Kapitel I - Bebaubare und nicht bebaubare Flächen (Art. 159)

Bebaubare Flächen sind solche, die die Mindestbedingungen für das Bauen gemäß Stadtplanungsvorschriften erfüllen und die Möglichkeit haben, sich an Versorgungsnetze anzuschließen, direkten oder indirekten Zugang durch legal begründete Wegerechte zu öffentlichen Straßen und Zugang zu öffentlichen Dienstleistungen und Einrichtungen (Art. 159 Abs. 1). Die öffentliche Infrastruktur kann auf der Grundlage von Machbarkeitsstudien im Bauland und im Außenbereich realisiert werden (Art. 159 Abs. 3), aber die Machbarkeitsstudie kann die Stadtplanungsvorschriften nicht ändern (Art. 159 Abs. 4). Nicht bebaubare Flächen sind solche, die die Bedingungen von Abs. 1 nicht erfüllen (Art. 159 Abs. 6).

Kapitel II - Festlegung der Flächennutzung (Art. 160-176)

Funktionszonen (Art. 160 Abs. 1). 18 Kategorien: Wohnen und komplementäre Funktionen; zentral; öffentliche Institutionen und Dienstleistungen; Handel und Dienstleistungen; Grünflächen und Freizeit; Verkehr; Industrie- und Logistikeinheiten; Agro-Zootechnik; Gemeindeversorgung und Friedhöfe; technische und Versorgungseinrichtungen; Spezialbestimmung; Gewässer; Forstwirtschaft; natürliches und anthropogenes Risiko; Rohstoffgewinnung; Schutz; Flächenreserven; gemischt. Die Genehmigung von Bauvorhaben ist unter der Bedingung der Kompatibilität zwischen der Bestimmung des Bauwerks und der Funktionszone zulässig (Art. 160 Abs. 4).

Regeln mit direkter Auswirkung auf Zonen:

Die Zentralzone umfasst die wertvollsten Bauwerke und Funktionen von allgemeinem Interesse, möglicherweise in einem polyzentrischen System (Art. 162). Die Verkehrszone umfasst Verkehrswege aller Kategorien (Art. 165 Abs. 1), während die Zone der Infrastruktur von nationalem Interesse die Sicherheitszone und die Schutzzone einschließt (Art. 165 Abs. 2). Die Industrie- und Logistikzone umfasst Rohstoffgewinnung, Produktion, Verarbeitung und Lagerung (Art. 166). Die Zone der kommunalen Wirtschaft umfasst Reinigungsstationen, Friedhöfe und Krematorien (Art. 168). Die Hygieneschutzzone wird von den Bezirksbehörden auf der Grundlage der Stellungnahme der Fachbehörden abgegrenzt (Art. 171 Abs. 5).

Kapitel III - Urbanistische Bestimmungen (Art. 177-179)

Das Eigentumsrecht und andere dingliche Rechte werden unter Beachtung der durch PUG (Art. 46), PUZ (Art. 63) und PUD (Art. 81 Abs. 2) festgelegten urbanistischen Bestimmungen ausgeübt, für nachhaltige Entwicklung, Schutz der städtischen Identität, des Kulturerbes, der Umwelt, der Infrastruktur, architektonische Qualität und andere Gründe von öffentlichem Interesse (Art. 177 Abs. 2). Die Bestimmungen betreffen die Bodennutzung, zulässige, bedingt zulässige oder verbotene Funktionen, Höhe, Verhältnis bebaute/unbebaute Fläche, zeitliche oder dauerhafte Baubeschränkungen, zulässige oder verbotene Materialien und Farben, Reservierung von Flächen für Einrichtungen von allgemeinem Interesse (Art. 177 Abs. 3). Grundprinzip: Die Bestimmungen werden unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit zur Situation, die sie verursacht hat, und zu ihrem Zweck festgelegt (Art. 178). Wenn das öffentliche Interesse, für das Baubeschränkungen eingeführt wurden, entfällt, sind die Behörden verpflichtet, die Dokumentationen zu aktualisieren, um das Entfallen widerzuspiegeln (Art. 179).