Codul Urbanismului explicat, pe capitole

Articolul 301 alineatul (2) permite oricând autorizația de regularizare pentru locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj cu maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, care nu sunt monumente istorice și nu se află în zone protejate, pentru anexele locuinței, anexele gospodărești și anexele exploatațiilor agricole de maximum 150 mp, precum și pentru închiderile de balcoane fără extindere pe domeniul public. Pentru orice altă construcție, alineatul (7) deschide o fereastră de cel mult un an de la intrarea în vigoare a codului, deci până în august 2027. Casa mică și anexa nu expiră odată cu fereastra: ele rămân regularizabile și după acea dată.

Se plătesc cotele de control de stat, 0,5% către Inspectoratul de Stat în Construcții potrivit articolului 352 alineatul (1) și 0,1% pentru controlul statului în urbanism, la care se adaugă taxa de autorizare din Codul fiscal, de 0,5% pentru persoane fizice. Toate se aplică la valoarea lucrărilor, nu la valoarea imobilului. Pentru construcțiile din fereastra de un an prevăzută la alineatul (7), articolul 301 alineatul (8) stabilește cote și taxe de zece ori mai mari. La regularizarea permanentă rămân procentele obișnuite. Separat se plătesc proiectul, expertiza tehnică și documentația cadastrală.

Articolul 357 alineatul (11) prevede că dreptul autorității de a cere instanței demolarea sau regularizarea se prescrie în zece ani de la data finalizării în fapt a lucrărilor. Pentru o construcție terminată în urmă cu mai mult de zece ani, acțiunea în desființare nu mai poate fi pornită. Prescripția nu transformă însă construcția într-una autorizată: pentru vânzare, credit ipotecar sau intabulare completă, dosarul tot trebuie pus în ordine.

Articolul 301 alineatul (11) majorează cu 100% impozitul pe clădire, de la data la care primăria constată situația și până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor. Plata impozitului majorat nu regularizează construcția și nu înlătură sancțiunile de disciplină în construcții. După expirarea ferestrei de un an, alineatul (12) obligă primarul să ceară instanței desființarea, cererea urmând să fie formulată în 30 de zile de la expirarea termenului. Hotărârea de desființare este titlu executoriu și demolarea se face pe cheltuiala proprietarului.

Articolul 299 alineatul (2) litera c) scutește de orice formalitate anexele exterioare locuințelor unifamiliale din mediul rural, cum sunt terasele acoperite, pergolele, bucătăriile de vară, chioșcurile, magaziile sau grupurile sanitare, dacă nu depășesc cumulat 20 mp și 2,5 m înălțime, sunt fără fundație, demontabile, pe structură de lemn sau metal, și respectă planul urbanistic general și regulamentul local. La oraș scutirea nu se aplică, iar construcția rămâne o anexă care se regularizează permanent în condițiile articolului 301 alineatul (2).

Nu. Închiderea unui balcon existent, fără extindere pe domeniul public, este menționată expres la articolul 301 alineatul (2), deci se poate regulariza oricând, fără termen. Un balcon construit din nou, adăugat la fațadă, este o extindere a construcției și intră la alineatul (7), adică în fereastra de un an, cu taxele și cotele înzecite de la alineatul (8).

Cererea se depune pe formularul F_AR_01, cerere pentru emiterea autorizației de regularizare, aprobat prin Ordinul ministrului dezvoltării, lucrărilor publice și administrației nr. 975/2026, obligatoriu de la 26 august 2026. Dosarul cuprinde documentația cadastrală cu releveul construcției așa cum a fost executată, proiectul de autorizare actualizat, expertizele tehnice pe cerințele fundamentale de calitate prevăzute la articolul 301 alineatul (9), actele de proprietate și avizele cerute de reglementările de mediu, potrivit alineatelor (3) și (4).

Dacă edificarea a fost înscrisă în cartea funciară, construcția figurează ca existentă în evidențele oficiale, iar glosarul codului o încadrează la construcții existente. Regularizarea privește lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei, deci pentru o construcție deja înscrisă nu se mai pune problema unei autorizații de regularizare pentru corpul intabulat. Rămân de tratat separat extinderile sau modificările făcute după înscriere, care nu apar în cartea funciară.

Articolul 301 alineatul (3) condiționează emiterea autorizației de regularizare de respectarea cumulativă a legislației de mediu, a cerințelor fundamentale de calitate în construcții și a reglementărilor urbanistice aplicabile. Dacă amplasarea încalcă regulamentul local, prin retrageri, front la stradă sub minimul cerut, procent de ocupare depășit sau funcțiune neconformă, dosarul nu trece în forma actuală. Alineatul (10) permite primăriei să ceară lucrări de aducere la conformitate, iar alineatul (6) o autorizație de desființare parțială. Când neconformitatea ține de reglementarea zonei, singura cale rămâne derogarea printr-un plan urbanistic de detaliu sau zonal.