Zonificare, intravilan și folosința terenurilor

PARTEA II - Prevederi și reguli aplicabile pe întregul teritoriu al României

Titlul I - Dispoziții privind zonificarea (art. 148-158)

Capitolul I - Zonificarea teritoriului și unități teritoriale specifice (art. 148-150)

Ce reglementează. Macrozonele stabilite prin PATN și PATJ, unitățile teritoriale specifice și regimul așezărilor informale. Pentru investitori contează posibilitatea PATJ de a bloca introducerea în intravilan și regimul special al așezărilor informale, singura excepție de la interdicția „intrării în legalitate" prin documentații de urbanism.

Secțiunile PATN pot stabili macrozone: cu deficit de apă, cu deficit de împădurire, de concentrare a resurselor energetice, de concentrare a patrimoniului, cu peisaje protejate, de risc natural, rurale profunde (art. 148 alin. 2). PATJ sau planul intercomunitar pot include zone cu interdicție de introducere în intravilan (art. 148 alin. 3). Unitățile teritoriale specifice sunt zone strategice definite pe baza zonelor de influență ale orașelor și a specializării economice, cuprind UAT-uri întregi (art. 149 alin. 2) și nu sunt unități administrativ-teritoriale (art. 149 alin. 3).

Așezările informale (art. 150). Se identifică prin trei criterii simultane: minimum 3 unități de locuit dezvoltate spontan, fără respectarea normelor; populația nu are niciun drept asupra imobilelor; populația e în situație de excluziune și marginalizare socială (art. 150 alin. 1). Consiliul județean organizează comisia județeană de coordonare (art. 150 alin. 4), care centralizează fișele de date și colaborează cu comisiile de fond funciar și OCPI pentru atribuirea de drepturi reale (art. 150 alin. 5). Autoritățile locale constituie grupuri de lucru proprii (art. 150 alin. 7), care propun măsuri supuse consultării publice (art. 150 alin. 9); planul de acțiune se avizează de comisia județeană, se aprobă de consiliul local și se comunică persoanelor vizate în maximum 30 de zile de la aprobare (art. 150 alin. 10). Măsurile se implementează in situ sau prin relocare, cu identificarea de terenuri pentru locuințe de necesitate sau sociale (art. 150 alin. 11-12). Pentru așezările din extravilan sau din zone nereglementate ca zone de locuit, dar compatibile cu locuirea, reglementarea se face prin PUZ aprobat de autoritatea locală (art. 150 alin. 14). Măsurile sunt interzise pe amplasamentele proiectelor de infrastructură de transport de interes național (art. 150 alin. 15).

Capitolul II - Teritoriul intravilan și extravilan (art. 151-153)

Ce reglementează. Definiția intravilanului, condițiile extinderii lui și obligațiile investitorilor privați care vor să introducă terenuri în intravilan. Este unul dintre capitolele cu cel mai mare impact asupra valorii terenurilor.

Intravilanul este totalitatea suprafețelor construite și amenajate ale localităților, delimitate prin PUG sau PUZ, în interiorul cărora se poate autoriza execuția lucrărilor de construcții (art. 151 alin. 1). Limita nu trebuie să coincidă cu limitele cadastrale ale parcelelor (art. 151 alin. 3). Extinderea intravilanului este condiționată obligatoriu de capacitatea tehnică și financiară a UAT-ului de a asigura infrastructura și echipamentele publice pentru noile funcțiuni, indiferent de inițiator (art. 151 alin. 4), finanțarea putând fi publică sau privată (art. 151 alin. 5). Extinderea se fundamentează printr-un studiu de impact economic și social și al costurilor de viabilizare; extinderea în afara zonelor de urbanizare sau dezurbanizare stabilite prin PUG poate fi făcută numai prin documentații inițiate de autoritatea publică (art. 151 alin. 7).

Regula pentru investitorii privați: dacă vor să extindă intravilanul în zone neechipate cu infrastructură, sunt obligați să acopere integral costurile extinderii și să demonstreze soluțiile tehnice de funcționare independentă, sau să negocieze cu autoritatea un plan comun de acțiune pentru finanțarea echipării; alternativ, extinderea se concentrează în zonele deja echipate sau care urmează să fie echipate în curând (art. 151 alin. 8). Dacă un PUZ cu valabilitate limitată a introdus zona în intravilan și a expirat, consiliul local poate decide, la cererea proprietarilor, păstrarea terenurilor în intravilan (art. 151 alin. 9).

Extravilanul este suprafața dintre limita administrativă și limita intravilanului (art. 152 alin. 1), împărțit prin PUG în macrozone de urbanizare și/sau restructurare, zone agricole, forestiere, de energie regenerabilă, ale căilor de comunicații și zone în care urbanizarea este interzisă (art. 152 alin. 2). În extravilan se pot amplasa obiectivele prevăzute la art. 92 alin. 2 și 3 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, fie conform planului de amenajare sau PUG, fie pe baza unui PUD în cadrul autorizării (art. 152 alin. 3).

Introducerea în intravilan (art. 153). Terenurile agricole și cele cu îmbunătățiri funciare se introduc în intravilan pe baza PUG sau PUZ, cu avizul prealabil privind clasa de calitate emis de ministerul agriculturii (art. 153 alin. 1). După aprobare, hotărârea și documentația se transmit la OCPI pentru actualizarea destinației imobilelor (art. 153 alin. 2). Propunerile de creștere a intravilanului se fundamentează pe densitatea demografică, dinamica economică și capacitatea bugetului local; PUG și PUZ cuprind programul de investiții și planul de acțiune pentru zonele noi (drumuri, rețele, sistematizare verticală); în parteneriat public-privat, costurile se împart între autoritate și investitori, iar programul se adoptă distinct prin hotărâre a consiliului local, cu angajamentul notarial al investitorului privat (art. 153 alin. 3).

Capitolul III - Zonele și peisajele protejate (art. 154-156)

Zonele protejate de interes național se stabilesc prin legi speciale și se includ în secțiunea a III-a a PATN (art. 154 alin. 1); peisajele protejate de interes național se evidențiază în atlasul național de peisaje, elaborat de minister (art. 154 alin. 5 și 7), detaliat prin atlase județene (art. 154 alin. 6 și 8). Zonele protejate de interes județean sau local se stabilesc prin hotărâre a consiliului județean sau local (art. 155 alin. 1); persoanele interesate pot face propuneri (art. 155 alin. 4). Planurile teritoriale sau locale de peisaj sunt studii de fundamentare pentru PATJ și PUG, întocmite de specialiști în urbanism, peisagistică sau geografie (art. 156 alin. 1-3).

Capitolul IV - Riscurile naturale și antropice (art. 157-158)

Riscurile analizate: seismic, inundații, alunecări de teren, nisipuri mișcătoare, torenți, avalanșe, dislocări de stânci, eroziune, abraziune, fenomene meteorologice extreme, incendii de pădure și accidente majore cu substanțe periculoase (art. 157 alin. 1). Lucrările de prevenire și atenuare a riscurilor constituie cauză de utilitate publică și sunt prioritizate în planurile de acțiune ale PUG (art. 157 alin. 3). Zonele de risc se delimitează pe baza hărților de risc avizate și a Planului cu zonele de compatibilitate teritorială Seveso (art. 158 alin. 1); declararea unei zone de risc se face prin hotărâre a consiliului județean (art. 158 alin. 2). Autoritățile locale trebuie să delimiteze zonele expuse, să interzică tipurile de construcții care cresc riscul sau să precizeze condițiile de autorizare, să delimiteze zonele care pot genera riscuri suplimentare și să definească măsurile pentru proprietari și utilizatori (art. 158 alin. 5). Părțile desenate ale documentațiilor evidențiază zonele afectate și stabilesc interdicțiile (art. 158 alin. 6).

Titlul II - Reguli urbanistice de bază (art. 159-179)

Capitolul I - Terenuri construibile și neconstruibile (art. 159)

Terenurile construibile sunt cele care întrunesc condițiile minimale de construire din reglementările urbanistice și au posibilitate de racordare la rețelele edilitare, acces direct sau indirect prin servituți de trecere legal constituite la drumurile publice și acces la servicii și echipamente publice (art. 159 alin. 1). Infrastructura publică se poate realiza în intravilan și extravilan pe baza studiilor de fezabilitate (art. 159 alin. 3), dar studiul de fezabilitate nu poate modifica reglementările de urbanism (art. 159 alin. 4). Terenurile neconstruibile sunt cele care nu îndeplinesc condițiile de la alin. 1 (art. 159 alin. 6).

Capitolul II - Stabilirea folosințelor terenurilor (art. 160-176)

Zonele funcționale (art. 160 alin. 1). 18 categorii: locuințe și funcțiuni complementare; centrală; instituții și servicii publice; comerț și servicii; spații verzi și agrement; transporturi; unități industriale și logistice; agro-zootehnică; gospodărie comunală și cimitire; echipamente tehnico-edilitare; destinație specială; ape; forestieră; risc natural și antropic; extractivă; protecție; rezerve de teren; mixtă. Autorizarea construcțiilor este permisă sub condiția compatibilității dintre destinația construcției și zona funcțională (art. 160 alin. 4).

Reguli cu efect direct pe zone:

Zona centrală grupează construcțiile cele mai valoroase și funcțiunile de interes general, eventual în sistem policentric (art. 162). Zona transporturilor cuprinde căile de comunicație de toate categoriile (art. 165 alin. 1), iar zona infrastructurii de interes național include zona de siguranță și zona de protecție (art. 165 alin. 2). Zona industrială și logistică grupează extracția, producția, prelucrarea și depozitarea (art. 166). Zona gospodăriilor comunale include stațiile de salubrizare, cimitirele și crematoriile (art. 168). Zonele de protecție sanitară se delimitează de autoritățile județene pe baza avizului organelor de specialitate (art. 171 alin. 5).

Capitolul III - Reglementările urbanistice (art. 177-179)

Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale se exercită cu respectarea reglementărilor urbanistice stabilite prin PUG (art. 46), PUZ (art. 63) și PUD (art. 81 alin. 2), pentru dezvoltare durabilă, protecția identității urbane, a patrimoniului, a mediului, a infrastructurii, calitatea arhitecturală și alte cauze de utilitate publică (art. 177 alin. 2). Reglementările privesc utilizarea terenului, funcțiunile admise, admise cu condiționări sau interzise, înălțimea, proporția construit/neconstruit, interdicțiile temporare sau definitive de construire, materialele și culorile admise sau interzise, rezervarea de zone pentru echipamente de interes general (art. 177 alin. 3). Regulă de principiu: reglementările se stabilesc cu respectarea proporționalității față de situația care le-a determinat și de scopul lor (art. 178). La încetarea interesului public pentru care au fost instituite interdicții, autoritățile sunt obligate să actualizeze documentațiile pentru a reflecta încetarea (art. 179).