Partea a IV-a definește cele patru operațiuni urbanistice, parcelarea, reconfigurarea parcelarului, regenerarea urbană și restructurarea urbană, și le separă de operațiunile cadastrale de comasare și dezmembrare. Pentru investitori, esențiale sunt pragul de 12 loturi, obligativitatea certificatului de urbanism la comasare și dezmembrare și nulitatea actelor încheiate fără el.
art. 214-244Ce reglementează. Cele patru operațiuni urbanistice (parcelare, reconfigurarea parcelarului, regenerare urbană, restructurare urbană) și distincția față de operațiunile cadastrale de comasare și dezmembrare. Pentru investitori, esențiale sunt pragul de 12 loturi, obligativitatea certificatului de urbanism la comasare și dezmembrare și nulitatea actelor încheiate fără el.
Operațiunile urbanistice sunt parcelarea, reconfigurarea parcelarului, regenerarea urbană și restructurarea urbană (art. 214 alin. 1); primele două se pot face în intravilan sau extravilan, ultimele două doar în intravilan (art. 214 alin. 2). Se realizează în urma unui proces prealabil de planificare, conform unei documentații de urbanism (art. 215 alin. 1); comasarea și dezmembrarea cadastrală sunt distincte de parcelare și reconfigurare, care cer proiectare sau planificare urbană prealabilă (art. 215 alin. 2).
Parcelarea este divizarea unui teren (unul sau mai multe imobile învecinate) în trei sau mai multe parcele, în vederea realizării de construcții noi, cu stabilirea condițiilor urbanistice; se realizează cu solicitarea și emiterea prealabilă a unui certificat de urbanism pentru elaborarea unui PUZ (art. 216 alin. 1). Perimetrul parcelării include loturile, căile de acces, spațiile de serviciu și comune (art. 216 alin. 2). Se deosebește de dezlipirea cadastrală prin scopul construirii (art. 216 alin. 3). Actele juridice încheiate pentru o parcelare fără respectarea art. 216 alin. 1 sunt lovite de nulitate absolută (art. 217 alin. 2). În intravilan, parcelarea este condiționată de elaborarea și aprobarea unui PUZ (art. 218 alin. 1); prin excepție, parcelarea unui teren până în 12 loturi pentru locuințe individuale se poate face o singură dată pe baza unui PUD, dacă PUG sau PUZ prevede caracteristicile parcelelor și reglementările de construire, cu preluarea profilelor stradale standardizate (art. 218 alin. 2). Fiecare parcelă rezultată trebuie să aibă racordare la rețele, acces direct sau indirect la drumurile publice, acces la servicii publice și suprafețele minime pentru drumuri și parcele (art. 219 alin. 2).
Operațiune prin care se modifică limitele imobilelor dintr-o zonă, conform PUG sau PUZ (art. 220 alin. 1), într-o etapă de comasare prealabilă urmată de parcelare (art. 220 alin. 2), aplicabilă și imobilelor construite (art. 220 alin. 3). Inițiativa aparține autorităților sau proprietarilor (art. 221 alin. 1). Este condiționată de PUZ (art. 222 alin. 1); prin excepție, reconfigurarea cu rezultat de până în 12 loturi se poate face o singură dată pe baza unui PUD, dacă reglementările în vigoare stabilesc funcțiunea, frontul la stradă, suprafața minimă și indicatorii (art. 222 alin. 2). Condițiile de la art. 219 se aplică și aici (art. 223).
Regenerarea urbană este transformarea, renovarea și reabilitarea zonelor din interiorul localității, delimitate prin PUG sau PUZ de regenerare, pentru îmbunătățirea calității mediului construit și neconstruit (art. 224 alin. 1). Tipuri de intervenții: construirea și reabilitarea construcțiilor și infrastructurii, spații comune, spații verzi, patrimoniu cultural, transport și rețele, spațiu public, siguranța pietonilor (art. 224 alin. 3); poate include reconfigurarea parcelarului (art. 224 alin. 5) și consolidarea structurală a construcțiilor existente (art. 224 alin. 6). Pentru fiecare zonă se elaborează un program local de regenerare urbană (art. 225 alin. 1), cu indicatori de calitate a vieții (art. 225 alin. 2) și obiective precum transformarea fostelor zone industriale și poluate, mobilitatea, spațiul public, gestionarea disfuncțiilor generate de retrocedări (art. 225 alin. 6). Programul se elaborează de primar prin arhitectul-șef și se aprobă prin hotărâre a consiliului local (art. 226 alin. 1 și 3). Operațiunile se realizează exclusiv pe baza unui PUZ de regenerare urbană, la inițiativa autorităților sau a persoanelor interesate; pentru PUZ-urile private se aplică regulile negocierii contractelor de urbanizare (art. 227 alin. 1). Autorizarea construcțiilor în zona reglementată este permisă numai după aprobarea PUZ de regenerare (art. 227 alin. 3), care nu poate fi modificat printr-un alt PUZ (art. 227 alin. 4). Planul de acțiune pentru regenerare, cu acțiuni concrete și termene, este parte din PUZ (art. 228 alin. 1 și 4).
Restructurarea urbană este operațiunea de interes public prin care se pot modifica reglementările urbanistice și limitele parcelelor dintr-o zonă complexă sau cu dinamică accentuată, din intravilan sau extravilan (art. 229 alin. 1). Obiective generale: reconfigurarea limitelor imobilelor incompatibile cu zona, stabilirea reglementărilor, redistribuirea echitabilă a imobilelor către proprietari, introducerea de noi imobile în domeniul public pentru obiective de interes public, înregistrarea bunurilor rezultate (art. 230 alin. 1). Se aplică zonelor delimitate în strategie și/sau PUG și se pune în aplicare prin PUZ de restructurare (art. 230 alin. 3). Etape (art. 231): inițiere; elaborarea și aprobarea PUZ cu programul de restructurare din care rezultă procentul de restructurare; implementarea programului; studiul de fezabilitate; exproprierea, dacă e cazul; definitivarea prin transferul proprietății aferente procentului de restructurare în domeniul public și finalizarea operațiunilor cadastrale; introducerea în intravilan prin hotărâre distinctă a consiliului local. Participanți: autoritățile locale, titularii drepturilor reale și centrul de expertiză ATU (art. 233 alin. 1). Participarea proprietarilor se face exclusiv pe baza consimțământului prealabil (art. 233 alin. 2), după informarea individuală (art. 233 alin. 3); proprietarii care nu consimt sunt expropriați pentru cauză de utilitate publică în condițiile Legii nr. 255/2010 (art. 233 alin. 4). Inițiativa aparține exclusiv autorităților locale (art. 234 alin. 1). Studiul de fezabilitate cuprinde analiza situației, raportarea la strategie și PUG, studiu de piață, proiectul preliminar cu costuri și beneficii și indicatorii tehnico-economici necesari declanșării exproprierii imobilelor fără consimțământ, care formează coridorul de expropriere (art. 235 alin. 1); se aprobă de consiliul local (art. 235 alin. 3). Programul de restructurare detaliază zona, cauza de utilitate publică, finanțarea, etapele, criteriile, documentația topocadastrală, procedura de notificare și consimțământ, condițiile exproprierii și durata maximă (art. 236 alin. 1) și se aprobă odată cu PUZ (art. 236 alin. 2). PUZ de restructurare stabilește cota din imobil cedată de fiecare participant pentru obiectivele de interes public și modul de redistribuire (art. 237 alin. 5). Implementarea se face prin structura arhitectului-șef (art. 238 alin. 1), prin centrele ATU (art. 238 alin. 2) sau printr-o societate de proiect înființată conform Codului administrativ (art. 238 alin. 3).
Comasarea este alipirea a două sau mai multe imobile, cu condiția încadrării parcelei rezultate în reglementările privind dimensionarea și construibilitatea (art. 239 alin. 1). Pentru comasarea în scopul realizării lucrărilor de construcții este obligatorie emiterea prealabilă a certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale (art. 239 alin. 2); actele încheiate fără el sunt nule (art. 239 alin. 3); excepție pentru lucrările inginerești (art. 239 alin. 4). Dezmembrarea este dezlipirea unui teren în două imobile, cu condiția încadrării parcelei rezultate în reglementările privind destinația, dimensionarea și construibilitatea (art. 240 alin. 1); se realizează cu certificat de urbanism prealabil pentru operațiuni cadastrale (art. 240 alin. 2), facultativ la ieșirea din indiviziune (art. 240 alin. 3). Este interzisă aplicarea art. 256 alin. 8 lit. a la dezmembrarea loturilor rezultate din dezmembrări anterioare, pentru a preveni dezmembrările succesive care eludează POT și CUT (art. 240 alin. 4). Actele încheiate fără certificat sunt lovite de nulitate (art. 240 alin. 5). Regulă cu impact direct asupra dezvoltărilor mici: este interzisă autorizarea mai multor locuințe individuale izolate, cuplate sau înșiruite pe același teren fără PUZ sau PUD (art. 240 alin. 7).
| Fapta | Amendă | Temei |
|---|---|---|
| autorizarea lucrărilor la monumente UNESCO fără avize; construcții în zonele de protecție UNESCO fără avizul ministerului culturii; neincluderea programelor de protecție în documentații | 50.000 - 500.000 lei | art. 241 alin. 1 |
| lucrări la un imobil după declanșarea clasării, la un monument, în zona de protecție sau în zone protejate, fără avizul Ministerului Culturii; neprecizarea în certificatul de urbanism a necesității avizului; emiterea autorizațiilor fără aviz | 10.000 - 100.000 lei | art. 241 alin. 2 |
| nerespectarea avizului Ministerului Culturii sau emiterea autorizației în zone cu patrimoniu arheologic reperat fără aviz | 50.000 - 500.000 lei | art. 241 alin. 3 |
| amplasarea monumentelor de for public fără avizul Ministerului Culturii | 10.000 - 100.000 lei | art. 241 alin. 4 |
| parcelare sau comasare fără certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale; înscrierea în cartea funciară a imobilelor rezultate din asemenea operațiuni | 50.000 - 100.000 lei, fără avertisment; pentru înscrieri, aplicată personalului de carte funciară și semnatarilor actelor | art. 243 alin. 1-5 |
Constatarea contravențiilor de la art. 241 revine Ministerului Culturii, autorităților locale sau I.S.C. (art. 241 alin. 5); la art. 243, compartimentelor de control ale consiliilor județene și locale (art. 351) sau I.S.C. (art. 243 alin. 6). Contravențiile și infracțiunile la regimul ariilor naturale protejate rămân guvernate de legile speciale (art. 242). Infracțiune: efectuarea oricăror lucrări cu încălcarea art. 190 alin. 4 (zone arheologice din arii naturale protejate) se pedepsește cu închisoare de la 6 luni la 3 ani sau amendă, cu excepția zonelor cu patrimoniu arheologic, cărora li se aplică OG nr. 43/2000 (art. 244).
Rezumat și structurare: Antal Șteflea MBA, Vianto Properties.