Partea a III-a reglementează imobilele și zonele cu regim special: zonele construite protejate, monumentele istorice din Lista patrimoniului mondial, peisajul cultural, ariile naturale protejate, Rezervația Biosferei Delta Dunării, litoralul Mării Negre și zonele montane. Tot aici se află regulile de protejare a elementelor de cultură și imagine urbană și sancțiunile aplicabile. Pentru proprietarii de imobile în centre istorice și în zone de protecție a monumentelor, acestea sunt regulile de bază.
art. 180-213Imobilele cu reglementări speciale sunt cele pentru care documentațiile instituie limitări ale dreptului de proprietate, limite și interdicții de urbanism (art. 180); sunt distincte de zonele cu destinație specială ale SNAOPSN (art. 181 alin. 1). Zonele cu reglementări speciale sunt de patru tipuri (art. 181 alin. 2): zone protejate de interes național sau local (patrimoniu, zone construite protejate, peisaje culturale, arii naturale protejate, art. 182); zone de acțiune urbană/rurală (regenerare, restructurare, urbanizare/dezurbanizare, implementare a proiectelor publice, reconstrucție ecologică, art. 183); zone cu caracter special (zone cu valoare ecologică, protecția resurselor, protecția imobilelor cu funcțiuni sensibile precum școli, spitale, lăcașuri de cult, misiuni diplomatice, protecția infrastructurii, siguranța infrastructurii de transport inclusiv servituțile aeronautice, folosința publică, riscuri naturale și antropice, obiective de apărare, risc la inundații, art. 184 alin. 1), delimitate în cooperare cu proprietarul sau administratorul zonei (art. 184 alin. 2); teritorii cu reglementare specială: litoralul Mării Negre, Delta Dunării, zona montană, zona de frontieră, Canalul Dunăre-Marea Neagră, Canalul Poarta Albă-Midia-Năvodari (art. 185 alin. 1).
Ce reglementează. Definiția și instituirea zonelor protejate, documentațiile aferente, tipurile de limite și interdicții și regimul intervențiilor. Pentru proprietarii de imobile în centre istorice și zone de protecție a monumentelor, aici sunt regulile de bază.
Zonele protejate sunt zone în care construcțiile, cadrul natural și activitățile umane au calități a căror protejare e de interes public; se instituie prin hotărâri ale consiliilor locale (art. 186 alin. 1). Cuprind: monumente istorice și zonele lor de protecție (inclusiv UNESCO); zone construite protejate; zone cu patrimoniu arheologic (reperat, evidențiat întâmplător sau de interes prioritar); zone construite cu valori naturale sau de peisaj; arii naturale protejate (art. 186 alin. 2). Zonele de interes național se instituie prin secțiunea a III-a a PATN, cele de interes local prin documentațiile de amenajare sau de urbanism (art. 187 alin. 1-2); ariile naturale protejate de interes local, prin hotărâri ale consiliilor județene și/sau locale (art. 187 alin. 3). Autoritățile locale trebuie să revizuiască documentațiile ori de câte ori intervin modificări privind zonele protejate (art. 188 alin. 3); documentațiile pentru zonele de patrimoniu se elaborează cu respectarea condițiilor Ministerului Culturii sau ale serviciilor sale deconcentrate, în cadrul avizării integrate (art. 188 alin. 4).
Limitele și interdicțiile pot consta în: interdicții de desființare; limitări ale dreptului de construire, folosință și modificare; obligații de folosință, întreținere și amenajare; interdicția speciilor străine biotopului local; obligația de a folosi anumite specii de plante; obligația unor tehnici și materiale de construcție sau finisaj specifice local; restricții privind amplasarea și modelarea terenului; obligația menținerii elementelor de peisaj cultural (art. 189 alin. 4). Instituirea lor se face cu avizul prealabil al Ministerului Culturii (art. 189 alin. 5) și nu împiedică exproprierea (art. 189 alin. 3). În ariile naturale protejate se interzic schimbarea destinației terenului și proiectele incompatibile cu regimul de protecție (art. 189 alin. 6).
Intervențiile asupra imobilelor din zone protejate se fac numai cu avizul prealabil al Ministerului Culturii (sau al serviciilor deconcentrate) și al autorității de mediu (art. 190 alin. 1); autorizarea în zonele cu patrimoniu arheologic cere avizul prealabil al Ministerului Culturii (art. 190 alin. 2). În zonele cu patrimoniu arheologic evidențiat întâmplător și în cele supuse clasării, autorizarea lucrărilor este suspendată de drept, primarul putând dispune întreruperea oricărei activități până la descărcarea de sarcină arheologică (art. 190 alin. 3). Intervențiile în zonele arheologice din arii naturale protejate se fac doar dacă sunt prevăzute în planul de management sau cu evaluarea impactului (art. 190 alin. 4).
Reglementările din programele de protecție și gestiune elaborate de Ministerul Culturii se includ în documentațiile locale (art. 192 alin. 1). Planurile de amenajare și planurile urbanistice pentru zonele cu monumente UNESCO și zonele lor de protecție se aprobă prin hotărâre a Guvernului (art. 192 alin. 2), iar elaborarea lor se finanțează de minister din bugetul de stat (art. 192 alin. 3). Intervențiile asupra acestor monumente, zonelor de protecție și imobilelor din zona de protecție cer avizul prealabil al ministerului culturii și, după caz, al ministerului de resort în urbanism (art. 192 alin. 4).
Peisajul cultural, în sensul Convenției europene a peisajului (Florența, 2000, ratificată prin Legea nr. 451/2002), este teritoriul perceput ca atare de populație și specialiști, al cărui caracter rezultă din interacțiunea factorilor naturali și antropici (art. 193 alin. 1). Peisajele de interes național se delimitează prin secțiunea a III-a a PATN (art. 194 alin. 1); pentru cele din intravilan se elaborează planuri urbanistice pentru zone protejate de interes național, la inițiativa ministerului (art. 194 alin. 3). Peisajele de interes local se delimitează prin documentațiile locale (art. 195 alin. 1), cu plan urbanistic pentru zone protejate de interes local (art. 195 alin. 3). Regulă de autorizare: este interzisă autorizarea lucrărilor care, prin amplasament, funcțiune, volumetrie, aspect arhitectural, raport gol-plin, materiale, învelitoare sau paletă cromatică, depreciază valoarea peisajului (art. 196 alin. 1); riscul se determină prin raportare la reglementările planurilor aplicabile (art. 196 alin. 2).
Managementul se face potrivit OUG nr. 57/2007 și Legii nr. 95/2016 (art. 197 alin. 2). Ministerul și Agenția Națională pentru Arii Naturale Protejate elaborează regulamente-cadru de urbanism și ghiduri de arhitectură (art. 197 alin. 3). Documentațiile și proiectele pentru imobile din arii naturale protejate sunt obligatoriu avizate de administratorii ariei în toate etapele (art. 197 alin. 4).
Documentațiile pentru teritoriul rezervației și teritoriile învecinate se armonizează obligatoriu cu planul de management (art. 198 alin. 2). Regimul construirii este guvernat de legea specială, planul de management, regulamentul rezervației și regulamentul-cadru de urbanism (art. 198 alin. 3). Regulamentul-cadru de urbanism stă la baza regulamentelor locale pentru localitățile rurale din rezervație (art. 199 alin. 1), urmărește eliminarea intervențiilor excesive și stridente (art. 199 alin. 3), este obligatoriu la elaborarea PUG-urilor rurale (art. 199 alin. 4), constituie baza de avizare și autorizare până la revizuirea PUG-urilor existente (art. 199 alin. 5) și se aprobă prin hotărâre a Guvernului (art. 199 alin. 6).
Litoralul cuprinde toate UAT-urile cu deschidere la mare (art. 200 alin. 1). Se instituie o zonă de interdicție temporară de construire, generată de linia de coastă, până la aprobarea PUG-urilor și PUZ-urilor cu delimitarea specifică, precum și în cazul suspendării documentațiilor: în direcția mării, până la izobata de 2 m; în direcția uscatului, pe o lățime de 300 m măsurată la orizontală (art. 200 alin. 2). Autoritățile locale trebuie să inițieze elaborarea sau actualizarea PUG/PUZ pentru litoral în maximum un an de la intrarea în vigoare a codului și să le aprobe în maximum cinci ani; administratorul plajelor furnizează datele și avizele (art. 200 alin. 3). Sancțiunea pentru nerespectare: interdicția de a solicita sau de a beneficia de fonduri rambursabile sau nerambursabile, de la data rămânerii definitive a actului de constatare al I.S.C.; nu se aplică dacă administratorul plajelor nu și-a îndeplinit obligațiile sau finanțarea nu a fost asigurată (art. 200 alin. 4).
În zona de protecție a ecosistemelor forestiere și pădurilor montane sunt interzise orice construcții, cu excepția celor de la art. 326 alin. 3 lit. c (art. 201 alin. 2); se aplică zonei montane definite prin Legea muntelui nr. 197/2018 (art. 201 alin. 3). În zona de protecție a cursurilor de apă și lacurilor montane și în sectoarele neafectate de activități umane (HG nr. 111/2020) construcțiile sunt interzise (art. 202 alin. 2), cu excepția celor pentru servicii publice și activități economice de interes public care nu pot funcționa decât lângă apă, fără afectarea peisajului (art. 202 alin. 3). Extinderea localităților montane este permisă doar în continuarea localităților existente, fără depășirea limitei superioare a zonelor forestiere (art. 203 alin. 1) și fără a genera continuități de țesut construit între localități (art. 203 alin. 2), inclusiv în aceeași zonă metropolitană (art. 203 alin. 3). Orice dezvoltare turistică în zona montană cere un studiu de impact asupra peisajului (art. 203 alin. 5).
Fronturi la apă (art. 204). Lățimea zonelor de protecție a apelor este cea din anexa nr. 2 la Legea apelor nr. 107/1996 (art. 204 alin. 1). În zonele de front la apă și de protecție pot fi instituite limite și interdicții de urbanism și măsuri specifice de construire, având în vedere riscul crescut de inundații (art. 204 alin. 2). Documentațiile pentru fronturi la apă trebuie să asigure trasee pietonale și piste de biciclete în lungul lor și soluții bazate pe natură (art. 204 alin. 5).
Spații verzi (art. 205). Interdicțiile privind schimbarea destinației spațiilor verzi se reglementează numai cu respectarea OUG nr. 195/2005 și a Legii nr. 24/2007.
Zone de restructurare urbană (art. 206-207). Sunt zonele pentru care autoritățile au constatat condițiile declanșării restructurării; restructurarea poate implica modificarea limitelor terenurilor și a dreptului de proprietate privată (art. 206 alin. 2). Se delimitează prin PUG sau strategia integrată și se pot actualiza prin PUG sau PUZ (art. 207 alin. 1-2).
Zone de urbanizare/dezurbanizare (art. 208). Zonele de urbanizare sunt cele prevăzute a fi introduse în intravilan, cu reglementări privind echiparea cu acces și rețele (art. 208 alin. 1); zonele de dezurbanizare sunt zone în declin demografic, prevăzute a fi scoase din intravilan (art. 208 alin. 2), pentru care administrația stabilește condițiile de dezafectare a infrastructurilor (art. 208 alin. 3). Documentațiile care introduc terenuri în intravilan cuprind obligatoriu reglementări privind terenurile pentru căi de comunicații, rețele, servicii și dotări publice (art. 208 alin. 4).
Zone de implementare a proiectelor publice (art. 209). Rezerve teritoriale delimitate pentru proiectele din planurile de acțiune (art. 209 alin. 1), cu limite și interdicții de urbanism (art. 209 alin. 2). Pentru proiecte publice neprevăzute în documentații, autoritățile inițiază documentațiile necesare, avizate și aprobate în regim de urgență, cu termene reduse cu cel puțin 50% (art. 209 alin. 3).
Zone de reconstrucție ecologică (art. 210). Zone afectate de activități industriale, îmbunătățiri funciare, extractive sau agricole nocive (art. 210 alin. 1), cu interdicție temporară de construire până la realizarea elementelor de reconstrucție ecologică: bazine de bioretenție, plantații, consolidări de versanți, remodelări de teren (art. 210 alin. 2).
Controlul revine autorităților centrale pe domeniile lor și autorităților locale prin structurile de specialitate (art. 211 alin. 1). Contravenții la regimul Rezervației Biosferei Delta Dunării: executarea lucrărilor de amenajare și construcții cu nerespectarea Regulamentului rezervației și a actelor administrației rezervației; schimbarea utilizării terenurilor contrar Regulamentului (art. 212 alin. 1). Amenda: de la 100.000 lei la 500.000 lei, pentru persoane fizice și juridice (art. 212 alin. 2-3), fără posibilitatea avertismentului (art. 212 alin. 4); constatarea de compartimentele de control ale consiliului județean și comunelor și de I.S.C. (art. 212 alin. 5). Infracțiuni la regimul zonelor montane, pedepsite cu închisoare de la 3 luni la un an sau amendă: construcții în zonele de protecție a pădurilor montane; aprobarea documentațiilor fără respectarea regulilor de extindere a localităților montane; construcții în zona de protecție a apelor montane (art. 213).
Rezumat și structurare: Antal Șteflea MBA, Vianto Properties.