Lucrări inginerești, concesionare, sancțiuni și contencios

Titlul III - Concesionarea, darea în folosință gratuită, atribuirea și închirierea terenurilor pentru construcții (art. 319-325)

Terenurile publice sau private ale statului și UAT-urilor se pot concesiona pentru construcții numai dacă lucrările respectă documentațiile de urbanism (art. 319 alin. 1); domeniul public numai pentru construcții de uz sau interes public (art. 319 alin. 2); nu se concesionează terenurile libere care fac obiectul cererilor de reconstituire formulate în termenul Legii nr. 10/2001 (art. 319 alin. 3). Concesionarea fără licitație sau darea în folosință gratuită sunt posibile, prin derogare de la Codul administrativ, pentru obiective de utilitate publică fără scop lucrativ, strămutarea gospodăriilor afectate de dezastre, extinderea construcțiilor pe terenuri alăturate fără acces la drum public, construibile doar prin alipire și de cel mult 300 mp, și lucrări la monumente istorice cu avizul conform al Ministerului Culturii (art. 320 alin. 1); la două sau mai multe cereri ale riveranilor pentru terenurile alăturate, concesiunea se atribuie prin licitație (art. 320 alin. 2). Licitația se anunță prin afișare și în cel puțin două ziare de largă circulație, cu minimum 20 de zile înainte (art. 321 alin. 1); oferta cuprinde un studiu de prefezabilitate sau fezabilitate (art. 321 alin. 3); contestația la judecătorie suspendă licitația (art. 321 alin. 5); actul de concesiune se înregistrează în publicitatea imobiliară în 10 zile de la adjudecare (art. 321 alin. 6). Redevența minimă se stabilește astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a prețului de vânzare al terenului, în condiții de piață, plus costul infrastructurii (art. 322). Suprafețele concesionate pentru locuințe (art. 323): în localitățile urbane, până la 450 mp pentru un apartament într-o clădire parter sau parter și etaj; până la 300 mp pentru un apartament într-o clădire cu două apartamente; până la 250 mp pentru un apartament în clădiri cu cel mult 6 apartamente; peste 6 apartamente, potrivit documentațiilor; în localitățile rurale, până la 1.000 mp pentru o locuință. Durata se stabilește de consilii sau prin hotărâre a Guvernului (art. 324 alin. 1), iar terenurile se înscriu în prealabil în cartea funciară (art. 324 alin. 2). Cererile tinerilor în baza Legii nr. 15/2003 au prioritate față de orice altă cerere (art. 325 alin. 1) și pot fi adresate și UAT-urilor vecine (art. 325 alin. 3). Pentru extinderea spațiilor de la parterul condominiilor pe terenul din jur, proprietarii pot încheia contracte de superficie; când terenul aparține asociației, este necesară hotărârea adunării generale adoptată cu 2/3 din numărul total al proprietarilor și acordul scris al tuturor proprietarilor direct afectați (art. 325 alin. 4).

Titlul IV - Dispoziții aplicabile lucrărilor inginerești (art. 326-350)

Ce reglementează. Autorizarea infrastructurii de transport de interes național, a lucrărilor din energie și comunicații electronice, a construcțiilor cu caracter special și a lucrărilor în zonele cu reglementări speciale. Titlul interesează în principal dezvoltatorii de infrastructură și operatorii de rețele; pentru proprietarii afectați de proiecte de infrastructură, contează regimul terenurilor din coridorul de expropriere, obligația de a permite accesul pentru investigații geotehnice și mecanismul despăgubirilor la lucrările energetice.

Dispoziții generale (art. 326-328). Lucrările inginerești se execută numai pe baza autorizației de construire sau de desființare (art. 326 alin. 1), cu excepția întreținerii, reparațiilor curente și îmbunătățirilor de siguranță rutieră care nu modifică structura sau aspectul (art. 326 alin. 2). Categorii: infrastructura de transport de interes național, infrastructura energetică, rețelele de comunicații electronice, gospodărirea apelor, lucrări hidrotehnice, miniere și alte lucrări de interes public local sau județean (art. 326 alin. 3). Autorizațiile din extravilan se emit cu respectarea planurilor de amenajare a teritoriului (art. 327 alin. 1). Proiectele de infrastructură de transport din PATN secțiunea I sau din Master-Planul General de Transport (cu excepția porturilor, aeroporturilor, gărilor, triajelor, depourilor, terminalelor și punctelor de frontieră) se pot autoriza fără documentație de amenajare sau de urbanism prealabilă (art. 328 alin. 1). În 30 de zile de la aprobarea studiului de fezabilitate, inițiatorul notifică ministerul și autoritățile locale afectate, cu suportul topo-cadastral al traseului și zonele de protecție în Stereografic 1970 (art. 328 alin. 2); autoritățile locale au maximum 6 luni de la notificare pentru a iniția, elabora și aproba PUZ-uri de corelare, finanțate de inițiatorul proiectului (art. 328 alin. 3).

Capitolul I - Infrastructura de transport (art. 329-342)

Autorizarea infrastructurii de transport național și a metroului Metrorex se face de ministerul transporturilor (art. 329 alin. 1), pe baza certificatelor de urbanism pentru lucrări inginerești emise de autoritățile județene sau locale (art. 329 alin. 2). Organizările de șantier și desființările construcțiilor care nu țin de infrastructură se autorizează de autoritățile județene sau locale (art. 329 alin. 7). Odată emisă autorizația pentru infrastructură, construcțiile de pe coridorul de expropriere nu mai au nevoie de autorizație de desființare (art. 329 alin. 8 și art. 335 alin. 4). Documentația (art. 330 alin. 1) cuprinde cererea aprobată prin ordin comun, dovada dreptului de execuție (concesiune, inventar, decizii de expropriere, acorduri notariale), avizele inclusiv cele de principiu pentru scoaterea din fondul forestier și avizele de amplasament condiționate pentru relocarea rețelelor de pe coridorul de expropriere, actul de mediu, studiile și proiectul pentru autorizare. Instalațiile feroviare nu se supun verificării tehnice din cod (art. 330 alin. 3, art. 340 alin. 3). Drumurile publice noi sau modificate substanțial cer rapoarte de audit de siguranță rutieră (art. 330 alin. 5).

Avizul de principiu pentru scoaterea din fondul forestier se emite de autoritatea centrală pentru suprafețe de 1 ha sau mai mari și de structurile teritoriale pentru suprafețe sub 1 ha, în 10 zile de la cerere (art. 331 alin. 1); predarea terenului se face după aprobarea scoaterii definitive potrivit Codului silvic și după autorizație (art. 331 alin. 2). Documentele dreptului de execuție (art. 332): pentru intervenții, contractul de concesiune sau lista de inventar; pentru construcții noi, decizia de expropriere sau acordul notarial al proprietarului privat, hotărârea Guvernului potrivit Legii nr. 255/2010 pentru terenurile publice ale statului și ale UAT-urilor.

Termene speciale pentru infrastructura de transport național:

Mecanismul se aplică și proiectelor de investiții peste pragurile de la art. 42 alin. 1 lit. a din Legea nr. 500/2002 și proiectelor din fonduri europene ale operatorilor regionali (art. 333 alin. 8). Avizele de relocare a rețelelor se depun până la semnarea procesului-verbal de recepție (art. 334 alin. 3). Autorizațiile, certificatele și avizele rămân valabile pe toată perioada implementării, până la recepția finală (art. 335 alin. 1); proiectele sunt scutite de taxele stabilite prin hotărârile consiliilor locale sau județene (art. 335 alin. 3). Regularizarea construcțiilor fără autorizație din proiectele de transport se face de minister pe bază de expertize aprobate de Consiliul tehnico-economic, prin ordin al ministrului (art. 336). Documentațiile tehnico-economice se elaborează pe faze: studiu de prefezabilitate sau fezabilitate, proiect pentru autorizare, proiect tehnic de execuție (art. 338 alin. 2). Întreținerea și reparațiile curente nu necesită nici autorizație, nici notificare (art. 341 alin. 2). Fără nicio formalitate se pot executa la infrastructura feroviară înlocuirile la rând ale suprastructurii căii, mentenanța inclusiv consolidări, reînnoirea elementelor căii, eliminarea restricțiilor de viteză și înlocuirea sau modernizarea instalațiilor de semnalizare, siguranță, comunicații și electrificare (art. 342 alin. 1).

Capitolul II - Energie și comunicații electronice (art. 343-345)

Proiectele de importanță națională în domeniul gazelor naturale se autorizează de ministerul energiei (art. 343). Lucrările la sistemele naționale de transport al energiei electrice, gazelor, țițeiului, gazolinei, etanului și condensatului, realizate de titularii de licențe și acorduri petroliere, sunt exceptate de la depunerea titlului asupra terenului: licența, acordul de concesiune sau acordul petrolier țin loc de titlu, cu notificarea și despăgubirea proprietarilor (art. 344 alin. 1). Dovada obligațiilor: convenție cu proprietarii identificați, cu termen de plată de 30 de zile de la încheiere (lit. a); consemnarea sumelor în conturi pentru proprietarii neidentificați (lit. b); consemnarea sumelor la dispoziția proprietarilor identificați care nu s-au prezentat sau au refuzat convenția în 60 de zile de la notificare (lit. c). Terenurile neînscrise în cartea funciară se pot identifica prin tarla și parcelă, titlu de proprietate și proces-verbal de punere în posesie (art. 344 alin. 2). Contractul de închiriere, licența, concesiunea sau acordul petrolier țin loc de titlu și pentru operațiunile de explorare și exploatare (art. 344 alin. 4-5). Aceleași reguli se aplică relocărilor de utilități pentru proiectele de infrastructură de transport (art. 344 alin. 6). La încetarea închirierii, titularii repun terenurile în starea anterioară (art. 344 alin. 7). Rețelele de comunicații electronice: microlucrările, lucrările de mică amploare și cele standard urmează Legea nr. 198/2022 (art. 345 alin. 1); punctele de acces radio cu arie restrânsă conforme Regulamentului (UE) 2020/1070 se instalează fără autorizație (art. 345 alin. 4), iar pe monumente și clădiri cu valoare arhitecturală, cu notificare prealabilă (art. 345 alin. 5).

Capitolul III - Construcții cu caracter special (art. 346-348)

Autorizarea lucrărilor cu caracter special se face de instituțiile din SNAOPSN, pe baza unor proceduri comune cu ministerul de resort și cu ministerul culturii (art. 346 alin. 1); persoana care întocmește autorizația trebuie să îndeplinească cerințele de formare ale arhitectului-șef (art. 346 alin. 2). Construcțiile relocabile, containerele, cabinele și copertinele fără fundații se pot amplasa pe bază de aviz de amplasare (art. 346 alin. 4-5). Avizul de principiu forestier pentru infrastructura specială se emite în 10 zile, cu aceleași praguri de 1 ha (art. 347 alin. 1). Lucrările în baza tratatelor internaționale se reglementează prin aranjamentele de implementare, cu avizarea documentației tehnice (art. 348).

Capitolul IV - Imobile cu reglementări speciale și zone de protecție (art. 349-350)

Avizele necesare (art. 349): avizul conform al autorității de patrimoniu pentru zonele construite protejate (lit. a); avizul autorității locale pentru zonele de siguranță ale infrastructurii de transport de interes public local (lit. b); avizul ministerului transporturilor pentru zonele de siguranță ale infrastructurii naționale (lit. c); avizul direcției agricole județene pentru perimetrele limitrofe anexelor exploatațiilor agricole cu regim de restricție pentru locuințe (lit. d); avizul SNAOPSN pentru proximitatea imobilelor cu caracter special (lit. e). În zona feroviară se aplică OUG nr. 12/1998 (art. 350 alin. 1); în zonele cu servituți aeronautice este necesar avizul Autorității Aeronautice Civile Române, iar la aerodromurile folosite și de aeronave de stat, și avizul Ministerului Apărării Naționale (art. 350 alin. 2).

Titlul V - Controlul autorizării și al disciplinei în construcții. Sancțiuni (art. 351-359)

Ce reglementează. Cine controlează, cota de 0,5% datorată I.S.C., puterile I.S.C. (oprirea lucrărilor, sigilii, deconectarea utilităților), infracțiunile și contravențiile la regimul autorizării (art. 357, cu amenzi până la 1.000.000 lei, plus 50.000-500.000 lei pe fiecare nivel neautorizat), măsurile privind construcțiile nelegale și desființarea administrativă a construcțiilor de pe terenurile publice. Este titlul cu cel mai mare risc financiar pentru cine construiește.

Organele de control (art. 351). I.S.C.; primarii, președinții consiliilor județene și arhitectul-șef al județului prin polițiștii locali sau organele de control locale; organele de control ale ministerului transporturilor pentru infrastructura națională (art. 351 alin. 1). Instituțiile SNAOPSN își exercită propriul control pentru obiectivele militare și speciale (art. 351 alin. 2).

Cota I.S.C. de 0,5% (art. 352). Investitorii sau proprietarii virează la I.S.C. o cotă de 0,5% din valoarea fără TVA a lucrărilor de construcții noi și de intervenție autorizate, cu excepția consolidărilor clădirilor de locuit din clasa I de risc seismic (art. 352 alin. 1). Plata: 50% din cotă la înștiințarea începerii lucrărilor (art. 278); diferența față de valoarea finală, până la semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor (art. 352 alin. 2). Întârzierea se penalizează cu 0,15% pe zi (art. 352 alin. 3). I.S.C. folosește 50% și virează lunar 50% ministerului (art. 352 alin. 4), care finanțează reglementările tehnice, programele CNI, atestarea specialiștilor și bazele de date (art. 352 alin. 5). Împreună cu cota de 0,1% de la art. 143 alin. 4, un investitor plătește 0,6% din valoarea lucrărilor autorizate pentru controlul statului.

Puterile I.S.C. și ale organelor locale (art. 353-355). I.S.C. sau organul local dispune oprirea executării lucrărilor realizate fără autorizație, cu încălcarea ei sau pe baza unor autorizații anulate definitiv (art. 353 alin. 2), cu măsuri de conservare pe cheltuiala dezvoltatorului (art. 353 alin. 3). Odată cu sancțiunea contravențională, se poate interzice intrarea pe șantier până la eliberarea autorizației (art. 353 alin. 6 lit. a), se pot aplica sigilii (lit. b) și se poate dispune deconectarea de la utilitățile de organizare de șantier (lit. c). Ruperea sigiliilor este infracțiune potrivit art. 260 din Codul penal (art. 353 alin. 7). Organul de control face controale frecvente și inopinate (art. 353 alin. 8) și sesizează de îndată parchetul dacă oprirea nu e respectată (art. 353 alin. 11). Măsurile se contestă potrivit Legii nr. 554/2004 (art. 353 alin. 10). Primarii, polițiștii locali și organele de control locale urmăresc disciplina în construcții și dispun oprirea lucrărilor (art. 354 alin. 1); procesele-verbale ale polițiștilor locali se înaintează pentru aplicarea sancțiunii șefului structurii de urbanism, președintelui consiliului județean sau primarului (art. 354 alin. 3).

Infracțiuni la regimul autorizării (art. 356). Se pedepsesc cu închisoare de la 3 luni la un an sau cu amendă: executarea fără autorizație sau cu nerespectarea ei a lucrărilor la monumente istorice, în zonele lor de protecție, în zone construite protejate, la construcții cu valoare arhitecturală deosebită și în zonele cu caracter special de la art. 184 (lit. a); continuarea lucrărilor după dispunerea opririi și ruperea sigiliilor (lit. b); întocmirea, semnarea sau verificarea de documentații pentru alte specialități decât cele certificate prin diplomă sau atestat (lit. c). Oprirea lucrărilor poate fi dispusă și de procuror (art. 356 alin. 2).

Contravenții la regimul autorizării (art. 357). Amenzile pot fi aplicate persoanelor fizice și juridice, publice sau private (art. 357 alin. 3).

Sunt de asemenea contravenții nerespectarea interdicției de construire în zona țărmului, plajelor și fâșiei de 50-150 m și a interdicțiilor din stațiunile turistice de pe litoral (lit. t), începerea lucrărilor notificate fără finalizarea clarificărilor (lit. u) și schimbarea destinației fără notificarea acordurilor vecinilor (lit. v); pentru aceste trei fapte, art. 357 alin. 4 nu indică expres un cuantum al amenzii. Executarea fără autorizație sau notificare a căilor de comunicație, rețelelor edilitare, lucrărilor hidrotehnice, capacităților energetice, forajelor, carierelor și taberelor de corturi este de asemenea contravenție (art. 357 alin. 2). Avertismentul e posibil o singură dată, la prima abatere, pentru faptele de la lit. h, k-o, q și s (art. 357 alin. 6). Constatarea se face de I.S.C. pentru toate faptele și de compartimentele locale pentru faptele de la lit. a-j, p și alin. 2 (art. 357 alin. 9). Pentru construcțiile finalizate în fapt la data constatării, termenul curge de la data terminării în fapt (art. 357 alin. 7). Autoritățile pot cere instanței de contencios administrativ demolarea sau regularizarea (art. 357 alin. 10); dreptul la acțiune se prescrie în 10 ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor (art. 357 alin. 11).

Capitolul III - Construcții realizate cu nerespectarea legii (art. 358-359)

Organul de control care a sancționat executarea fără autorizație sau cu nerespectarea ei dispune, pe lângă oprirea lucrărilor: încadrarea în autorizație sau proiectul notificat; obținerea autorizației de regularizare potrivit art. 301, dacă lucrările respectă reglementările urbanistice și cerințele fundamentale de la art. 386; desființarea, dacă nu le respectă; desființarea lucrărilor fără autorizație după expirarea termenului de 1 an de la art. 301 alin. 7 (art. 358 alin. 1). Organul local analizează conformitatea cu documentațiile de urbanism și dispune menținerea sau desființarea (art. 358 alin. 2). Dacă persoana sancționată nu se conformează în termenul din procesul-verbal, organul sesizează instanța pentru încadrare sau desființare (art. 358 alin. 3); instanța stabilește termene-limită (art. 358 alin. 4), iar la nerespectarea lor măsurile se execută prin grija primarului, pe cheltuiala vinovaților (art. 358 alin. 5). Beneficiarii de subvenții pentru locuință care sunt obligați la regularizare restituie subvențiile cu dobânzi legale (art. 358 alin. 8). Prevederile nu se aplică infrastructurii de transport (art. 358 alin. 9).

Construcțiile fără autorizație și construcțiile provizorii de pe terenurile domeniului public sau privat al statului ori al UAT-urilor pot fi desființate pe cale administrativă, fără autorizație de desființare și fără instanță, pe cheltuiala contravenientului (art. 359 alin. 1), din oficiu sau la cererea proprietarului sau administratorului terenului (art. 359 alin. 2); dacă autoritatea nu acționează în 15 zile calendaristice de la solicitare, proprietarul sau administratorul terenului poate trece de îndată la desființare (art. 359 alin. 3).

PARTEA VI - Contencios administrativ specific (art. 360-365)

Orice persoană poate sesiza instanța de contencios administrativ potrivit Legii nr. 554/2004; autorizațiile emise nelegal pot fi anulate (art. 360). Actele normative din domeniu (PUG, PUZ, regulamente) sunt supuse controlului contenciosului numai pentru nelegalitate, nu pentru oportunitate (art. 361 alin. 1-2); instanța poate pronunța nulitatea totală sau parțială și suspendarea (art. 361 alin. 3). Regulă de continuitate: la anularea în tot a PUG sau PUGZM, devine aplicabil de drept PUG-ul anterior, fără reluarea avizării, cu obligația inițierii unui PUG nou (art. 361 alin. 4); PUG-ul reintrat în vigoare e valabil maximum 24 de luni (art. 361 alin. 5), după care, sau dacă nu s-au inițiat demersurile, se autorizează numai pe bază de PUZ aprobat (art. 361 alin. 6). La anularea unui PUZ sau PUD se aplică direct PUG sau PUZ-ul zonei protejate (art. 361 alin. 7). Când se dispune suspendarea, termenele de judecată se fixează la intervale de cel mult 15 zile calendaristice (art. 362 alin. 2). După anularea unei respingeri nejustificate, autoritatea nu poate respinge o nouă cerere identică pentru aceleași motive și nici pe baza modificărilor documentațiilor intervenite după actul anulat (art. 363). Pentru construcțiile realizate în baza unei autorizații anulate, instanța poate dispune, la cererea titularului, menținerea lor dacă respectă legea, reglementările urbanistice și cerințele fundamentale, pe bază de expertiză tehnică (art. 364). Cauzele se judecă cu celeritate de completuri specializate; până la constituirea lor, de secțiile de contencios administrativ (art. 365).