Costurile notariale totale la cumpărarea unui imobil se situează în jurul a 2,5% din preț, iar bugetul recomandat este de 2-3% peste prețul de achiziție pentru taxe și onorarii. Conform analizei Vianto Properties, aceasta acoperă onorariul notarial, TVA de 21% și intabularea ANCPI de 0,15%.
Pe scurt
La cumpărarea unui imobil în România, costurile notariale ale întregii tranzacții se situează în jurul a 2,5% din preț, iar regula practică de bugetare este să adaugi 2-3% peste prețul de achiziție pentru taxe și onorarii, plus comisionul agenției acolo unde există. Concret: onorariul notarial se calculează progresiv după grila stabilită prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024, la care se adaugă TVA de 21%, iar taxa de intabulare ANCPI este 0,15% din valoare pentru persoane fizice (0,5% pentru firme). Impozitul pe transferul proprietății îl plătește, de regulă, vânzătorul: 1% dacă a deținut imobilul peste 3 ani, 3% dacă l-a deținut sub 3 ani.
- Onorariul notarial se calculează progresiv, după grila notarială națională (Ordinul 177/C/2024), pe baza valorii din act. La onorariu se adaugă TVA de 21%, cota valabilă de la 1 august 2025.
- Taxa de intabulare ANCPI este 0,15% din valoare pentru persoane fizice și 0,5% pentru firme, și se achită, de obicei, prin notar.
- Impozitul pe transferul proprietății (articolul 111 din Codul Fiscal) îl plătește, de regulă, vânzătorul: 1% la deținere peste 3 ani, 3% sub 3 ani, aplicat pe întreaga valoare.
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare costă în jur de 40 de lei.
- La programul Noua Casa onorariul notarial se reduce cu 30%, iar intabularea ipotecii este gratuită.
- La cumpărare cu credit apar costuri suplimentare: evaluare, înscrierea ipotecii de rang I, asigurări cerute de bancă.
- Estimarea exactă o obții de la notar sau dintr-un calculator de taxe notariale 2026, pe baza prețului real.
Cât costă actele de vânzare-cumpărare: din ce e făcut costul total
Când cauți „cât costă actele de vânzare cumpărare casă” sau „taxe notariale contract vânzare cumpărare”, vrei de fapt un răspuns simplu: cât plătesc în plus față de preț. Răspunsul scurt: în jur de 2,5% din preț pentru pachetul notarial complet al cumpărătorului, adică onorariu, TVA, intabulare și extras de carte funciară. Problema este că oamenii bagă în aceeași oală lucruri diferite. Unele sume merg la notar, altele la Oficiul de Cadastru, altele la stat, altele la bancă sau la agenție. Dacă le amesteci, bugetul devine confuz și surprizele apar exact în ziua semnării.
Mai jos le luăm pe rând, cu procentele și cotele exacte, în ordinea în care apar într-o tranzacție obișnuită.
Onorariul notarial pentru contractul de vânzare-cumpărare
Piesa centrală este actul autentic notarial. Notarul verifică identitatea părților, actele de proprietate, starea civilă și întocmește contractul. Pentru această lucrare percepe un onorariu calculat pe o grilă progresivă stabilită prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024, identică în toată țara: pe măsură ce valoarea tranzacției crește, procentul aplicat pe tranșele superioare scade.
Un cost pe care mulți îl uită din calcul: la onorariu se adaugă TVA de 21%, cota valabilă de la 1 august 2025. Când ceri o estimare, întreabă explicit dacă suma comunicată include TVA-ul, ca să compari corect ofertele.
Două tranzacții cu același preț pot avea costuri finale ușor diferite din cauza complexității dosarului: numărul de proprietari, existența unor procuri, acte suplimentare, cumpărare cu credit sau cash. Grila este fixă, dar volumul de acte diferă. De aceea, cere estimare scrisă din timp.
Grila notarială 2026: ce este și de ce contează
Onorariile notariale nu sunt stabilite liber de fiecare birou. Ele urmează grila națională din Ordinul 177/C/2024, adică o scară progresivă de calcul în funcție de valoarea tranzacției. Practic, taxa notarială pentru un apartament de 60.000 de euro nu este pur și simplu jumătate din cea pentru unul de 120.000 de euro: tranșele superioare de valoare sunt impozitate cu procente mai mici.
Un detaliu pe care mulți îl ratează: grila este națională. Că cumperi în Sibiu, în București sau într-un oraș mic, aceeași metodă de calcul se aplică. Căutări de tip „grila notarială 2026 sibiu” trimit, de fapt, la aceeași grilă valabilă peste tot în România. Ce diferă de la un birou la altul sunt costurile conexe și disponibilitatea, nu scara de calcul.
Al doilea detaliu, și mai important la negociere: dacă prețul din contract este sub valoarea minimă din studiul de piață (grila notarială de valori minime), taxele se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul declarat. Cu alte cuvinte, nu poți reduce taxele declarând un preț artificial de mic. Notarul este obligat să raporteze la valoarea minimă de referință atunci când prețul din act este sub ea.
Valorile exacte din grilă se verifică la notar sau se estimează rapid cu un instrument de calcul. Pe Vianto Properties găsești un calculator de taxe notariale care îți arată onorariul estimat și taxa de intabulare pentru prețul tău concret.
Taxa de intabulare în cartea funciară: 0,15% pentru persoane fizice
După semnare, dreptul tău de proprietate trebuie înscris în cartea funciară. Operațiunea se numește intabulare și se face la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, de regulă prin notar. Taxa este clară și procentuală: 0,15% din valoarea imobilului pentru persoane fizice și 0,5% pentru firme. Fără această înscriere, ai un contract semnat, dar transferul nu apare în evidențele publice.
În căutările de tip „taxe notariale cumpărare apartament”, intabularea este adesea uitată din buget. Nu e o sumă opțională și nu e o formalitate de amânat. La un imobil de 100.000 de euro, vorbim de aproximativ 787 de lei, deci o sumă reală pe care o tratezi ca parte din costul de achiziție, la fel ca onorariul.
Extrasul de carte funciară: taxă fixă mică, impact uriaș
Extrasul de carte funciară este documentul care îți arată situația juridică a imobilului: cine este proprietarul, ce sarcini există (ipoteci, interdicții, litigii) și cum este descris imobilul. Se scoate pentru autentificare și costă o taxă fixă mică, în jur de 40 de lei, dar are un impact uriaș. Un extras CF fără sarcini înseamnă o tranzacție care poate merge înainte. Un extras cu surprize înseamnă amânare și, uneori, bani blocați.
Nu te baza pe un extras vechi primit de la vânzător pe WhatsApp. Situația se poate schimba de la o lună la alta. Notarul va cere oricum unul de dată recentă.
Exemplu de calcul: taxele pentru un apartament de 100.000 EUR
Ca să vezi cum arată cifrele pe un caz concret, am calculat taxele pentru un apartament de 100.000 EUR, adică circa 524.600 lei la un curs de 5,246 lei/euro. Cumpărătorul este persoană fizică, tranzacție cash, fără credit.
| Cine plătește | Ce plătește | Cât |
|---|---|---|
| Cumpărător | Onorariu notarial (grilă OMJ 177/C/2024) | aprox. 5.726 lei |
| Cumpărător | TVA 21% pe onorariu și taxa de arhivare | aprox. 1.212 lei |
| Cumpărător | Intabulare ANCPI 0,15% (persoană fizică) | aprox. 787 lei |
| Cumpărător | TOTAL cumpărător | aprox. 7.770 lei (circa 1.480 EUR) |
| Vânzător | Impozit pe transfer 1% (deținere peste 3 ani) | aprox. 5.246 lei |
| Vânzător | Impozit pe transfer 3% (deținere sub 3 ani) | aprox. 15.738 lei |
Două observații practice. Prima: totalul cumpărătorului, de circa 1.480 EUR la un preț de 100.000 EUR, confirmă regula de bugetare de 2-3% ca marjă sigură, mai ales dacă tranzacția include și credit sau acte suplimentare. A doua: diferența dintre cota de 1% și cea de 3% la vânzător este de peste 10.000 de lei pe acest exemplu, deci vechimea deținerii contează enorm și merită verificată înainte de negocierea finală.
Impozitul pe transferul proprietății: 1% sau 3%, plătit de vânzător
Aici stă una dintre cele mai frecvente confuzii din căutările despre taxe notariale la vânzare-cumpărare. Impozitul pe transferul proprietății nu este un onorariu notarial. Este o obligație fiscală către stat, reglementată de articolul 111 din Codul Fiscal, pe care notarul o calculează, o încasează și o virează mai departe.
Cotele sunt clare și depind de cât timp a deținut vânzătorul imobilul: 1% din valoare dacă imobilul a fost deținut peste 3 ani, 3% dacă a fost deținut sub 3 ani. Atenție la o schimbare majoră: din 2023 nu mai există plafon neimpozabil, impozitul se aplică pe întreaga valoare a tranzacției, indiferent de sumă.
În practică, acest impozit este asociat vânzătorului, pentru că el este cel care transferă dreptul de proprietate și realizează venitul. Dacă te interesează perspectiva vânzătorului, cu regulile și calculele aferente, am detaliat subiectul în articolul despre taxele notariale la vânzarea unui apartament.
Pentru tine, ca cumpărător, două lucruri contează. Primul: nu băga acest impozit în propriul buget fără să întrebi, dar nici nu presupune că nu te atinge deloc, pentru că părțile pot negocia o altă împărțire. Al doilea: un vânzător cu o povară fiscală de 3% poate încerca să o recupereze în preț. De aceea, la negociere, e util să știi cine plătește ce și să treceți totul clar în antecontract.
Apartament, casă sau teren intravilan: ce se schimbă la taxe
Logica de calcul este aceeași în toate cele trei cazuri: onorariu notarial după grila progresivă, TVA 21%, intabulare 0,15% pentru persoane fizice, extras CF circa 40 de lei, toate raportate la valoarea din act. Diferențele apar la actele pregătitoare și la costurile conexe.
Taxe notariale la cumpărarea unui apartament
Apartamentul este, de regulă, cea mai simplă tranzacție: imobil intabulat, acte standard, verificări rapide. Dacă te întrebi cât costă taxele notariale la cumpărarea unui apartament, răspunsul scurt este: în jur de 2,5% din preț pentru pachetul complet al cumpărătorului, exact ca în exemplul de mai sus. Depinde de prețul tranzacționat și de prezența creditului, nu de oraș sau de bloc. Pentru exemplul calculat pas cu pas pe un preț concret de 100.000 de euro, vezi ghidul nostru despre taxele notariale la cumpărarea unui apartament în 2026, cu exemplu de calcul.
La blocuri, verifică în plus situația asociației de proprietari și eventualele datorii la întreținere. Nu sunt taxe notariale, dar se transferă în grija ta de la predare.
Taxe notariale la vânzarea-cumpărarea unei case
La case, discuția devine mai complicată pentru că vinzi sau cumperi, de fapt, două lucruri: construcția și terenul aferent. Procentele rămân aceleași (onorariu progresiv, TVA 21%, intabulare 0,15%), dar aici apar frecvent neconcordanțe între suprafețele din acte și realitate, curți neintabulate sau modificări făcute fără documente. Orice astfel de problemă poate însemna cadastru nou, măsurători și actualizări, adică timp și costuri în plus față de un apartament.
Am tratat separat specificul caselor, cu accent pe cadastru și documentație, în articolul cât costă actele la vânzarea-cumpărarea unei case. Recomand să-l parcurgi înainte de a plăti un avans pe o casă.
Taxe notariale la vânzarea unui teren intravilan
La terenuri, onorariul și intabularea se calculează tot pe valoarea din act, cu aceleași procente, dar verificările sunt altele. Contează clasificarea terenului (intravilan sau extravilan), forma și deschiderea, accesul la drum public și existența unui cadastru corect. Un teren intravilan fără intabulare completă sau cu limite neclare poate bloca tranzacția sau creditarea.
Pentru cumpărător, regula practică este simplă: nu semna antecontract pe un teren fără extras CF recent și fără confirmarea că regimul juridic permite construirea, dacă asta urmărești.
Costuri bancare la cumpărarea cu credit ipotecar
La credit, nu semnezi doar vânzarea. Semnezi și actele prin care banca își înscrie garanția ipotecară, de regulă o ipotecă de rang I asupra imobilului. Asta înseamnă acte suplimentare la notar și înscrieri suplimentare în cartea funciară, deci taxe notariale mai mari decât la o cumpărare cu cash, la același preț.
O veste bună pentru cei eligibili: la programul Noua Casa onorariul notarial se reduce cu 30%, iar intabularea ipotecii este gratuită. Dacă te califici, economia este semnificativă și merită verificată eligibilitatea înainte să alegi tipul de credit.
Peste acestea se adaugă costurile strict bancare: evaluarea imobilului, analiza de dosar, asigurarea locuinței cerută de bancă. Evaluarea merită o atenție specială. Dacă evaluatorul stabilește o valoare sub prețul solicitat, banca finanțează mai puțin, iar diferența cade pe tine ca avans suplimentar sau se renegociază prețul.
Contextul de dobânzi din 2026 nu te ajută să ignori aceste costuri. Conform Băncii Naționale a României, IRCC este 5,57% și ROBOR 3M este 5,84%, iar cursul mediu EUR/RON este 5,2378. Cu indicatorii la aceste niveluri și cu o inflație de 10,42%, serviciul datoriei ocupă o parte serioasă din venit, așa că orice cost de început nebugetat lovește direct în rezerva ta de siguranță. Ca reper, salariul net mediu la nivel național este 5.684 RON, conform INS, ceea ce îți arată cât de repede se adună câteva mii de euro de costuri de tranzacție raportat la veniturile obișnuite.
Verifică și volumul de tranzacții și ipoteci publicat de ANCPI: într-o piață activă, proprietățile bune nu așteaptă, iar un dosar de credit pregătit din timp face diferența.
Comisionul de agenție: unde intră în buget
Comisionul agenției nu este o taxă de stat și nu se plătește la notar, dar este un cost real al multor tranzacții. Cine îl plătește și cât, depinde de mandatul semnat și de înțelegerea dintre părți. Ca cumpărător, întreabă de la prima vizionare care este comisionul și ce servicii include: verificarea actelor, negocierea, pregătirea dosarului pentru notar și bancă.
Un agent bun îți poate reduce costurile indirect: prinde problemele din acte înainte să blochezi un avans și negociază pe argumente, nu pe impresii. Unul slab îți adaugă doar o linie în buget. Diferența se vede în întrebările pe care le pune înainte de ofertă.
Cum îți faci bugetul total, fără surprize
Greșeala clasică la prima achiziție este să pornești de la prețul solicitat și să tratezi restul ca pe un detaliu. Regula practică de bugetare este simplă: adaugă 2-3% peste prețul de achiziție pentru taxe și onorarii, plus comisionul agenției acolo unde există. Costurile notariale ale întregii tranzacții se situează în jurul a 2,5% din preț, deci marja de 2-3% te acoperă confortabil, inclusiv pentru extrasul CF de circa 40 de lei și eventuale acte suplimentare.
Bugetul sănătos are trei straturi: prețul tranzacționat cu avansul, pachetul de taxe și costuri de tranzacție (notar, TVA, intabulare, extras CF, comision, costuri bancare) și o rezervă pentru mutare, mici reparații și mobilare. Dacă îți lipsește al treilea strat, prima problemă minoră devine stres major.
Pașii practici, în ordine:
- Stabilește prețul țintă și obține preaprobarea bancă, dacă iei credit.
- Aplică regula de 2-3% peste preț pentru taxe, apoi cere notarului o estimare scrisă sau folosește calculatorul de taxe notariale pentru prețul tranzacționat estimat.
- Adaugă costurile bancare și comisionul de agenție, dacă există.
- Verifică extrasul CF înainte de orice avans.
- Păstrează o rezervă separată pentru perioada de după semnare.
Un avertisment legat de prețul declarat: dacă prețul din contract este sub valoarea minimă din studiul de piață (grila notarială), taxele se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul declarat. Nu construi bugetul pe un preț artificial de mic, pentru că notarul va raporta oricum la valoarea minimă de referință.
Pentru context despre cum se mișcă piața în 2026 și ce înseamnă asta pentru negociere, urmărește analizele noastre despre piața imobiliară.
Întrebări frecvente
Cât costă notarul la cumpărarea unui apartament?
Onorariul se calculează progresiv, după grila națională din Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024, la care se adaugă TVA de 21%. Ca reper concret: la un apartament de 100.000 EUR (circa 524.600 lei), onorariul este aproximativ 5.726 lei, plus TVA de circa 1.212 lei pe onorariu și taxa de arhivare. La credit, costul crește, pentru că apar actele de ipotecă. La programul Noua Casa, onorariul se reduce cu 30%.
Cât costă taxele notariale la cumpărarea unui apartament?
Pachetul complet al cumpărătorului (onorariu, TVA 21%, intabulare 0,15%, extras CF de circa 40 lei) se situează în jurul a 2,5% din preț. Pe exemplul de 100.000 EUR: aproximativ 7.770 lei total, adică circa 1.480 EUR. Toate se raportează la valoarea din act, nu la prețul din anunț, iar dacă prețul declarat este sub valoarea minimă din grila notarială, calculul se face la valoarea din grilă.
Care sunt costurile notariale la cumpărarea unui imobil?
În sens strict: onorariul pentru actul autentic, calculat progresiv după grila OMJ 177/C/2024, plus TVA 21% și actele conexe (procuri, declarații, copii legalizate). În sens larg: plus taxa de intabulare ANCPI de 0,15% pentru persoane fizice, extrasul de carte funciară de circa 40 lei și, uneori, costurile legate de ipotecă. Impozitul pe transferul proprietății (1% sau 3%, la vânzător) și evaluarea bancară nu sunt costuri notariale, chiar dacă se plătesc în aceeași perioadă.
Cine plătește taxele notariale la vânzare-cumpărare?
De regulă, cumpărătorul plătește onorariul notarial cu TVA, intabularea de 0,15% și extrasul CF, pentru că el este interesat să devină proprietar și să înscrie dreptul. Impozitul pe transferul proprietății (1% la deținere peste 3 ani, 3% sub 3 ani, conform articolului 111 din Codul Fiscal) cade, de obicei, pe vânzător. Nu este o regulă bătută în cuie: părțile pot negocia altă împărțire, dar trebuie trecută clar în antecontract.
Taxe notariale la vânzarea unui apartament: ce plătește vânzătorul?
Vânzătorul suportă, în principiu, impozitul pe transferul proprietății: 1% din întreaga valoare dacă a deținut imobilul peste 3 ani, 3% dacă l-a deținut sub 3 ani. Din 2023 nu mai există plafon neimpozabil. La un apartament de 100.000 EUR, asta înseamnă circa 5.246 lei la cota de 1% sau 15.738 lei la cota de 3%. Separat, vânzătorul plătește eventualele acte din propriul dosar, cum ar fi radierea unei ipoteci vechi. Detaliile complete le găsești în articolul nostru dedicat taxelor notariale la vânzarea unui apartament.
Cât costă actele de vânzare-cumpărare pentru o casă?
Onorariul (progresiv, cu TVA 21%) și intabularea (0,15% pentru persoane fizice) urmează aceeași grilă ca la apartament, raportat la valoarea din act. Diferența apare la actele pregătitoare: casele vin cu teren, iar terenul poate cere cadastru nou, măsurători sau actualizări dacă actele nu bat cu realitatea. De aceea, la case, bugetul total de acte este adesea mai mare decât regula de 2,5% valabilă la apartamente.
Ce taxe se plătesc la vânzarea unui teren intravilan?
Calculul este același: onorariu notarial progresiv cu TVA 21% și intabulare de 0,15% pe baza valorii din act, iar impozitul pe transfer (1% sau 3%), de regulă, la vânzător. Specificul terenurilor ține de verificări: clasificarea intravilan, accesul la drum, limitele și intabularea corectă. Un teren cu probleme de cadastru poate bloca tranzacția sau creditarea, deci verifică extrasul CF înainte de avans.
Cresc taxele notariale dacă cumperi cu credit ipotecar?
Da. Pe lângă contractul de vânzare-cumpărare, se autentifică și actele pentru ipoteca de rang I, iar ipoteca se înscrie în cartea funciară contra unei taxe suplimentare. Excepție notabilă: la programul Noua Casa onorariul notarial se reduce cu 30%, iar intabularea ipotecii este gratuită. Separat, banca adaugă evaluarea și asigurările cerute. Cere notarului o estimare cu două linii distincte: vânzare-cumpărare și ipotecă.
Ce reții înainte de semnare
Taxele notariale din 2026 nu sunt o necunoscută. Sunt un calcul pe baza prețului tranzacționat, al grilei notariale naționale din Ordinul 177/C/2024 și al complexității dosarului tău. Cumpărătorul plătește, de regulă, onorariul progresiv cu TVA 21%, intabularea de 0,15% și extrasul CF de circa 40 lei, adică în jur de 2,5% din preț în total. Vânzătorul plătește impozitul pe transfer: 1% peste 3 ani de deținere, 3% sub 3 ani, pe întreaga valoare. Banca și agenția vin cu costurile lor, separat.
Diferența dintre o tranzacție liniștită și una cu surprize stă în trei gesturi simple: verifici extrasul CF înainte de avans, ceri estimare scrisă de la notar înainte de programare și îți faci bugetul pe prețul real plus 2-3%, nu pe cel din anunț. Dacă vrei să mergi mai departe cu cifre concrete, pornește de la calculatorul de taxe notariale și, pentru o discuție pe cazul tău, scrie-ne pe pagina de contact Vianto Properties.
Căutați consultanță pentru prima achiziție, cu buget complet de taxe și costuri? Echipa Vianto Properties este disponibilă să vă ajute cu recomandări personalizate. Contactați-ne la 0791 710 609 sau office@vianto.ro, sau explorați proprietățile disponibile direct pe site.