La cumpărarea unui apartament în Sibiu, conform calculatorului de taxe notariale Vianto Properties, cumpărătorul plătește onorariul notarului calculat pe grilă progresivă, TVA de 21% și taxa de intabulare la ANCPI de 0,15% din valoare, pentru persoane fizice.
Când vinzi un apartament, atenția se duce de obicei spre preț și spre comisionul agenției. La notar însă, vânzătorul are propriile costuri, separate de cele ale cumpărătorului. Vestea bună: sunt mult mai mici decât cred cei mai mulți oameni. Vestea de reținut: din 2023 se aplică la orice sumă, fără niciun plafon scutit.
În acest ghid explicăm exact ce plătește vânzătorul unui apartament la notar în 2026, cât înseamnă în lei și în euro pe un caz real din Sibiu și ce costuri revin, de fapt, cumpărătorului. Cifrele sunt aceleași cu cele din calculatorul de taxe notariale al Vianto Properties.
Pe scurt
- Vânzătorul are un singur cost fiscal important la notar: impozitul pe transferul proprietății, de 1% dacă a deținut apartamentul peste 3 ani și 3% dacă l-a deținut sub 3 ani.
- Onorariul notarului, TVA-ul de 21% și taxa de intabulare în Cartea Funciară revin, de regulă, cumpărătorului.
- La un apartament de 100.000 EUR în Sibiu, impozitul vânzătorului este de 5.246 lei (circa 1.000 EUR) la cota de 1% sau 15.738 lei (circa 3.000 EUR) la cota de 3%.
- Din 2023 nu mai există plafon neimpozabil: impozitul se aplică pe întreaga valoare, de la primul leu.
Cine plătește taxele notariale la vânzare?
La o vânzare de locuință între persoane fizice, cumpărătorul plătește onorariul notarului împreună cu TVA de 21% și taxa de intabulare în Cartea Funciară, iar vânzătorul plătește impozitul pe venitul din transfer și extrasul de Carte Funciară cerut la autentificare. Legea impune expres doar impozitul, datorat de vânzător conform articolului 111 din Codul Fiscal, în timp ce restul urmează practica standard din România și se poate negocia între părți înainte de semnare.
Defalcarea pe fiecare taxă arată așa:
- Onorariul notarial: cumpărătorul. Se calculează pe grila progresivă din Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024, la care se adaugă TVA de 21%.
- Impozitul pe venitul din transfer: vânzătorul. 1% din valoare pentru o deținere de peste 3 ani și 3% pentru o deținere sub 3 ani, reținut de notar la semnare și virat de acesta statului.
- Taxa de intabulare la ANCPI: cumpărătorul. 0,15% din valoare la persoane fizice și 0,5% la firme.
- Documentația cadastrală: vânzătorul. Apare doar când imobilul nu este înscris în Cartea Funciară sau când documentația nu mai corespunde situației reale din teren; la un apartament deja intabulat, costul acesta nu există.
- Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare: vânzătorul. O taxă fixă mică, în jur de 40 lei.
Împărțirea este aceeași și la vânzarea unei case, cu observația că acolo documentația cadastrală acoperă terenul și construcția împreună, așa că apare mai des decât la apartamente. Sumele exacte pentru valoarea ta le vezi în calculatorul de taxe notariale pe grila din 2026, care separă costurile cumpărătorului de cele ale vânzătorului.
Ce plătește vânzătorul unui apartament la notar în 2026?
Vânzătorul suportă, în esență, un singur cost fiscal la notar: impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, reglementat de articolul 111 din Codul Fiscal. La el se adaugă o taxă mică pentru extrasul de Carte Funciară necesar autentificării și, doar dacă e cazul, costuri de radiere a unei ipoteci.
Restul costurilor pe care le vezi într-o tranzacție, adică onorariul notarului, TVA-ul și taxa de intabulare, nu sunt, prin practica standard, sarcina vânzătorului. Ele revin cumpărătorului, așa cum detaliem în articolul despre cine plătește taxele notariale la vânzare-cumpărare.
Concret, la semnarea contractului de vânzare, vânzătorul are pe listă:
- Impozitul pe transfer: 1% sau 3% din valoare, în funcție de cât timp a deținut imobilul.
- Extrasul de Carte Funciară pentru autentificare: o taxă fixă mică, în jur de 40 lei.
- Radierea ipotecii, dacă apartamentul a fost cumpărat pe credit, iar creditul nu e încă închis. Costul depinde de bancă și de situație.
- Certificatul de performanță energetică, document obligatoriu la vânzare, întocmit de un auditor energetic autorizat.
Cât este impozitul la vânzarea apartamentului: 1% sau 3%?
Impozitul pe transfer este de 1% din valoarea tranzacției dacă ai deținut apartamentul mai mult de 3 ani și de 3% dacă l-ai deținut mai puțin de 3 ani. Regula vine din articolul 111 din Codul Fiscal și se aplică identic în toată țara, deci și la Sibiu.
Diferența dintre 1% și 3% este mare, așa că data dobândirii contează. Termenul se socotește de la data la care ai devenit proprietar, adică data actului de cumpărare, a moștenirii sau a finalizării construcției, până la data vânzării.
Un detaliu pe care mulți vânzători îl ratează: din 2023 nu mai există plafon neimpozabil. Impozitul se aplică pe întreaga valoare, de la primul leu, indiferent cât de mic sau de mare este prețul.
Există și o excepție importantă. La prima vânzare de la dezvoltator, adică de la o persoană juridică, impozitul pe transfer nu se datorează. Excepția îl privește însă pe cel care vinde ca dezvoltator, nu pe proprietarul persoană fizică ce își revinde apartamentul cumpărat cândva.
Un aspect practic care simplifică lucrurile: impozitul nu îl plătești separat la ANAF. Notarul îl reține la semnarea contractului și îl virează statului, iar vânzătorul primește prețul deja diminuat cu impozitul, fără drumuri suplimentare la fisc.
Cum se stabilește valoarea pe care se aplică impozitul?
Impozitul se calculează pe valoarea din contract, dar cu o condiție: aceasta nu poate fi sub valoarea minimă din grila notarială. Fiecare Cameră a Notarilor Publici publică anual un studiu de piață cu valori minime pe tipuri de imobil și zone. Pentru Sibiu, referința este grila Camerei Notarilor Publici Alba Iulia.
Dacă vinzi la un preț real, aflat peste grilă, impozitul se aplică la prețul din contract. Dacă declari un preț sub grilă, notarul calculează impozitul la valoarea din grilă, nu la suma mai mică. În practică, asta înseamnă că nu poți reduce impozitul declarând un preț artificial de mic.
Ce NU plătește vânzătorul: onorariul și intabularea
Aici e partea care liniștește majoritatea vânzătorilor. Onorariul notarului și taxa de intabulare în Cartea Funciară revin cumpărătorului, prin practica standard din România. Vânzătorul nu le suportă.
Onorariul notarial se calculează pe o grilă progresivă stabilită prin Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024, la care se adaugă TVA de 21%, cotă valabilă de la 1 august 2025. Taxa de intabulare la ANCPI este de 0,15% din valoare pentru persoane fizice și 0,5% pentru firme. Ambele intră în bugetul cumpărătorului.
De aceea, când îți faci socoteala ca vânzător, nu aduna onorariul și TVA-ul în costurile tale. Pentru estimarea rapidă a ce plătește fiecare parte, folosește calculatorul de taxe notariale, care separă costurile cumpărătorului de cele ale vânzătorului.
Exemplu concret: cât plătește vânzătorul unui apartament de 100.000 EUR în Sibiu
Să luăm un apartament vândut cu 100.000 EUR în Sibiu. La un curs orientativ de 5,2460 lei/EUR, valoarea în lei este de aproximativ 524.600 lei, suma pe care se calculează taxele.
Dacă ai deținut apartamentul peste 3 ani, impozitul pe transfer este de 1%, adică 5.246 lei (circa 1.000 EUR). Dacă l-ai deținut sub 3 ani, impozitul urcă la 3%, adică 15.738 lei (circa 3.000 EUR). La el se adaugă extrasul de Carte Funciară, în jur de 40 lei.
Pentru comparație, cumpărătorul aceluiași apartament plătește onorariul notarului (aproximativ 5.726 lei), TVA de 21% pe onorariu (circa 1.212 lei) și intabularea de 0,15% (aproximativ 787 lei), în total în jur de 7.770 lei, adică circa 1.480 EUR. Costurile notariale ale întregii tranzacții se situează astfel în jurul a 2,5% din preț.
| Cine plătește | Ce plătește | Cât (apartament 100.000 EUR) |
|---|---|---|
| Vânzător | Impozit pe transfer, 1% (deținere peste 3 ani) | 5.246 lei (≈ 1.000 EUR) |
| Vânzător | Impozit pe transfer, 3% (deținere sub 3 ani) | 15.738 lei (≈ 3.000 EUR) |
| Vânzător | Extras CF pentru autentificare | ≈ 40 lei |
| Cumpărător | Onorariu notar (net) | ≈ 5.726 lei |
| Cumpărător | TVA 21% (la onorariu) | ≈ 1.212 lei |
| Cumpărător | Intabulare ANCPI (0,15%) | ≈ 787 lei |
Cifrele sunt cele produse de calculatorul Vianto pentru un apartament de 100.000 EUR și un vânzător persoană fizică. Le poți reface pentru valoarea ta reală în câteva secunde.
Observă raportul: la o deținere de peste 3 ani, vânzătorul plătește circa 1.000 EUR, iar cumpărătorul circa 1.480 EUR. Sub 3 ani, impozitul de 3% face ca vânzătorul să ajungă cel care suportă cea mai mare parte din costurile tranzacției.
Ce alte documente pregătește vânzătorul?
Dincolo de impozit, vânzătorul are de pus la punct câteva documente, unele cu un cost mic, altele doar cu timp și drumuri:
- Extrasul de Carte Funciară de autentificare, cerut de notar chiar înainte de semnare, ca să confirme că imobilul e al tău și fără sarcini neașteptate.
- Certificatul de performanță energetică, obligatoriu la vânzare, întocmit de un auditor energetic autorizat.
- Radierea ipotecii, dacă apartamentul e cumpărat pe credit, iar creditul nu e închis. Ipoteca trebuie radiată, iar costul depinde de bancă și de situație.
- Certificatul fiscal de la Direcția de taxe locale, care atestă că nu ai datorii la bugetul local pentru apartament.
Niciunul dintre aceste documente nu schimbă radical bugetul vânzătorului. Costul care contează rămâne impozitul pe transfer.
Când se împarte altfel și ce greșeli să eviți?
Împărțirea de mai sus este cea uzuală, dar legea impune clar doar impozitul în sarcina vânzătorului. Restul se poate negocia. Iată situațiile în care lucrurile se schimbă și greșelile pe care le vedem cel mai des:
- Piață în favoarea cumpărătorului. Dacă vinzi greu, un cumpărător poate cere ca o parte din costuri să fie împărțită. E o chestiune de negociere, nu de lege.
- Confuzia dintre 1% și 3%. Mulți vânzători presupun automat cota de 1%. Dacă ai cumpărat apartamentul acum doi ani și îl revinzi, impozitul este de 3%. Verifică data din actul de proprietate înainte să promiți un preț net.
- Ignorarea grilei notariale. Dacă prețul declarat e sub valoarea minimă din studiul Camerei Notarilor, impozitul se calculează la valoarea din grilă, nu la prețul mai mic.
- Uitarea impozitului în calculul de preț net. Dacă vrei să rămâi cu o sumă anume în mână, scade impozitul înainte, nu după semnare.
Vinzi de fapt o casă, nu un apartament? Costurile de bază sunt aceleași, dar apar câteva diferențe de teren și cadastru pe care le explicăm în ghidul despre cât costă actele la vânzarea-cumpărarea unei case. Iar dacă ești de cealaltă parte a tranzacției, vezi ghidul complet de taxe notariale la cumpărarea unui apartament.
Dacă abia urmează să pui apartamentul pe piață, vezi mai întâi ce se vinde acum în oraș pe pagina cu apartamente de vânzare în Sibiu, ca să ai o idee realistă despre preț.
Reține un singur lucru ca vânzător: costul notarial care contează cu adevărat este impozitul de 1% sau 3%. Restul e fie minor, fie în sarcina cumpărătorului. Pentru o estimare pe apartamentul tău sau ajutor cu întreaga vânzare, echipa Vianto Properties îți răspunde la 0791 710 609 sau office@vianto.ro.
Întrebări frecvente
Cine plătește impozitul la vânzarea unui apartament?
Impozitul pe transferul proprietății este datorat de vânzător, conform articolului 111 din Codul Fiscal. Este de 1% din valoare dacă a deținut apartamentul peste 3 ani și de 3% dacă l-a deținut sub 3 ani. Onorariul notarului și intabularea revin, de regulă, cumpărătorului.
Cât este impozitul la vânzarea unui apartament în 2026?
Impozitul este de 1% din valoare pentru o deținere de peste 3 ani și de 3% pentru o deținere sub 3 ani. La un apartament de 100.000 EUR (circa 524.600 lei), asta înseamnă 5.246 lei la 1% sau 15.738 lei la 3%. Din 2023 nu mai există plafon neimpozabil.
Plătește vânzătorul onorariul notarului?
Nu, prin practica standard onorariul notarului și TVA-ul de 21% sunt suportate de cumpărător, alături de taxa de intabulare de 0,15%. Vânzătorul plătește impozitul pe transfer și extrasul de Carte Funciară. Părțile pot conveni și altă împărțire înainte de semnare.
Ce documente trebuie să pregătească vânzătorul unui apartament?
Vânzătorul are nevoie de extrasul de Carte Funciară pentru autentificare, de certificatul de performanță energetică și, dacă apartamentul e pe credit, de radierea ipotecii. Notarul cere și un certificat fiscal care atestă lipsa datoriilor la bugetul local.
Se plătește impozit dacă vând un apartament cumpărat acum un an?
Da. Pentru o deținere sub 3 ani impozitul este de 3% din valoare, adică de trei ori mai mult decât cota de 1% aplicată după 3 ani. Termenul se socotește de la dobândirea proprietății până la vânzare, așa că verifică actul de cumpărare înainte de a stabili prețul net.
Notă. Cifrele de mai sus sunt orientative și se bazează pe onorariile minimale din Ordinul MJ nr. 177/C/2024, pe articolul 111 din Codul Fiscal și pe tarifele ANCPI valabile în 2026. Onorariile efective pot fi mai mari decât minimul legal, iar taxele fixe diferă ușor de la un birou notarial la altul. Pentru suma exactă pe cazul tău, folosește calculatorul de taxe notariale sau cere o ofertă biroului notarial.
Dacă ești de cealaltă parte a tranzacției, vezi ce plătește cumpărătorul: taxele notariale la cumpărarea unui imobil în 2026.