Conform calculatorului de taxe notariale Vianto Properties, la cumpărarea unei case de 150.000 EUR în Sibiu, cumpărătorul plătește onorariul notarului, TVA de 21% și intabularea la ANCPI, în total aproximativ 10.342 lei, adică circa 1.971 EUR.
La o casă, întrebarea "cât costă actele?" are mai multe variabile decât la un apartament. Intră în calcul terenul și construcția împreună, iar uneori cadastrul sau cartea funciară trebuie puse la punct înainte de vânzare. Costurile notariale de bază rămân însă aceleași: onorariu, impozit și intabulare.
În acest ghid defalcăm toate costurile la vânzarea-cumpărarea unei case în 2026, arătăm cine le plătește (cumpărător sau vânzător) și cât iese totul pe un exemplu real din Sibiu. Cifrele sunt aliniate cu calculatorul de taxe notariale al Vianto Properties.
Pe scurt
- Costurile notariale ale unei case se împart în trei: onorariul notarului plus TVA 21%, impozitul pe transfer (1% sau 3%) și intabularea la ANCPI (0,15% pentru persoane fizice).
- Cumpărătorul plătește onorariul, TVA-ul și intabularea. Vânzătorul plătește impozitul pe transfer și extrasul de Carte Funciară.
- La o casă de 150.000 EUR în Sibiu, costurile notariale totale sunt în jur de 18.251 lei (circa 3.479 EUR), adică 2,32% din preț.
- Diferența față de un apartament apare mai ales dacă lipsesc cadastrul sau cartea funciară actualizată, lucrări care se fac înainte de vânzare.
Ce costuri apar la vânzarea-cumpărarea unei case?
La orice vânzare-cumpărare imobiliară se plătesc trei componente, iar casa nu face excepție: onorariul notarului public, impozitul pe transferul proprietății (datorat de vânzător) și taxa de intabulare în Cartea Funciară, la ANCPI. Împreună, ele se situează de regulă în jurul a 2-2,5% din valoarea imobilului.
Onorariul se calculează pe o grilă progresivă din Ordinul Ministrului Justiției nr. 177/C/2024, la care se adaugă TVA de 21% (valabil de la 1 august 2025). Impozitul pe transfer este de 1% sau 3%, în funcție de vechimea deținerii. Intabularea este de 0,15% pentru persoane fizice și 0,5% pentru firme. Le detaliem pe fiecare mai jos.
Cu ce diferă o casă față de un apartament?
Din punctul de vedere al taxelor notariale propriu-zise, o casă se calculează exact ca un apartament: aceeași grilă de onorariu, același impozit, aceeași intabulare, aplicate pe valoarea totală. Diferențele apar în jurul actelor și al obiectului vândut:
- Teren plus construcție. La o casă vinzi și terenul, și construcția, ca un întreg. Valoarea declarată le cuprinde pe amândouă, iar taxele se calculează pe suma lor.
- Cadastru și carte funciară. La apartamentele din blocuri, documentația cadastrală e de obicei completă. La case, mai ales la cele vechi sau cu extinderi neînscrise, cadastrul sau cartea funciară pot lipsi ori pot fi neactualizate. În acest caz, lucrările se fac înainte de vânzare, iar costul lor depinde de suprafață și de situație.
- Certificatul de urbanism nu e necesar la o vânzare obișnuită. Acest document e cerut pentru autorizații de construire sau demolare, nu pentru a vinde o casă existentă, deci nu adaugă un cost la tranzacția în sine.
- Certificatul de performanță energetică rămâne obligatoriu, la fel ca la apartament, și cade în sarcina vânzătorului.
Prin urmare, dacă documentația casei e în ordine, procesul seamănă foarte mult cu cel al unui apartament. Dacă nu, pregătește un buget suplimentar pentru cadastru, greu de fixat în avans fără măsurători.
Cine plătește ce: cumpărător sau vânzător?
Împărțirea standard este simplă: cumpărătorul plătește costurile de dobândire (onorariul notarului, TVA-ul și intabularea), iar vânzătorul plătește impozitul pe câștig (impozitul pe transfer), plus extrasul de Carte Funciară.
Legea impune clar doar impozitul în sarcina vânzătorului. Restul se împarte prin uzanță și se poate negocia. Explicăm regula pe larg în articolul despre cine plătește taxele notariale la vânzare-cumpărare.
- Cumpărătorul: onorariul notarului, taxa de arhivare, TVA de 21% și intabularea la ANCPI (0,15% ca persoană fizică, 0,5% ca firmă).
- Vânzătorul: impozitul pe transfer (1% sau 3%), extrasul de Carte Funciară și, dacă e cazul, radierea ipotecii și certificatul energetic.
Cât este impozitul și onorariul pe grila din 2026?
Impozitul pe transfer, datorat de vânzător conform articolului 111 din Codul Fiscal, este de 1% dacă a deținut casa peste 3 ani și de 3% dacă a deținut-o sub 3 ani. Din 2023 nu mai există plafon neimpozabil, deci se aplică pe toată valoarea. La prima vânzare de la un dezvoltator persoană juridică, impozitul nu se datorează.
Onorariul notarului urmează o grilă progresivă: cu cât valoarea e mai mare, cu atât procentul marginal scade. Iată pragurile valabile în 2026:
| Valoarea imobilului | Onorariu (minim legal) |
|---|---|
| până la 20.000 lei | 2,2% (minim 230 lei) |
| 20.001 - 35.000 lei | 440 lei + 1,9% peste 20.000 |
| 35.001 - 65.000 lei | 725 lei + 1,6% peste 35.000 |
| 65.001 - 100.000 lei | 1.205 lei + 1,5% peste 65.000 |
| 100.001 - 200.000 lei | 1.705 lei + 1,1% peste 100.000 |
| 200.001 - 600.000 lei | 2.805 lei + 0,9% peste 200.000 |
| peste 600.001 lei | 6.405 lei + 0,6% peste 600.000 |
La onorariu se adaugă TVA de 21%. Taxa de intabulare la ANCPI este de 0,15% din valoare pentru persoane fizice. Pentru un calcul instant pe valoarea casei tale, folosește calculatorul de taxe notariale.
Exemplu concret: o casă de 150.000 EUR în Sibiu
Să luăm ca exemplu o casă vândută cu 150.000 EUR în Sibiu, cu documentația în ordine și un vânzător persoană fizică ce a deținut-o de peste 3 ani. La un curs orientativ de 5,2460 lei/EUR, valoarea în lei este de aproximativ 786.900 lei.
Onorariul notarului intră în ultima treaptă a grilei (peste 600.000 lei): 6.405 lei plus 0,6% din ce depășește 600.000 lei, adică aproximativ 7.526 lei. Se adaugă taxa de arhivare (în jur de 45 lei) și TVA de 21% pe onorariu și arhivare, circa 1.590 lei. Intabularea de 0,15% înseamnă aproximativ 1.180 lei. În total, cumpărătorul plătește în jur de 10.342 lei (circa 1.971 EUR).
Vânzătorul plătește impozitul pe transfer de 1%, adică 7.869 lei, plus extrasul de Carte Funciară (în jur de 40 lei), deci aproximativ 7.909 lei. Dacă ar fi deținut casa sub 3 ani, impozitul ar fi fost de 3%, adică 23.607 lei, iar totalul ar fi crescut corespunzător.
Adunate, costurile notariale ale tranzacției ajung la aproximativ 18.251 lei (circa 3.479 EUR), adică 2,32% din preț.
| Componentă | Cine plătește | Sumă (casă 150.000 EUR) |
|---|---|---|
| Onorariu notar (net) | Cumpărător | ≈ 7.526 lei |
| Taxă arhivare | Cumpărător | ≈ 45 lei |
| TVA 21% (onorariu + arhivare) | Cumpărător | ≈ 1.590 lei |
| Intabulare ANCPI (0,15%) | Cumpărător | ≈ 1.180 lei |
| Subtotal cumpărător | ≈ 10.342 lei (≈ 1.971 EUR) | |
| Impozit pe transfer (1%, peste 3 ani) | Vânzător | ≈ 7.869 lei |
| Extras CF autentificare | Vânzător | ≈ 40 lei |
| Subtotal vânzător | ≈ 7.909 lei | |
| Total tranzacție | ≈ 18.251 lei (≈ 3.479 EUR), 2,32% |
Dacă valoarea casei tale e alta sau cumperi prin credit, reface calculul cu calculatorul de mai sus, care ajustează automat fiecare componentă.
Cadastru și carte funciară: ce faci dacă lipsesc?
E cel mai frecvent cost-surpriză la case. Dacă imobilul nu are cadastru sau nu e intabulat, cumpărătorul nu poate fi înscris în Cartea Funciară, iar creditul ipotecar devine imposibil până la remediere.
În practică, cadastrul și prima înscriere în Cartea Funciară se fac înainte de vânzare, prin măsurători ale unui expert autorizat. Costul depinde de suprafața terenului, de numărul de construcții și de complexitatea situației juridice, așa că nu poate fi estimat serios fără o verificare a actelor. Regula pe care o dăm clienților: cere extrasul de Carte Funciară din start, ca să știi dacă ai de-a face cu o casă cu acte complete sau cu una la care mai e de lucrat.
Ce se schimbă dacă se cumpără casa pe credit?
Dacă tranzacția se face cu un credit ipotecar, cumpărătorul are câteva costuri în plus față de exemplul de mai sus. Banca cere un contract de ipotecă autentificat la notar și intabularea acestei ipoteci în Cartea Funciară, ambele cu costuri proprii care variază și nu sunt incluse în estimarea de bază. Merită să întrebi banca de la început ce documente notariale cere, ca să incluzi și aceste sume în buget, nu doar prețul casei.
La programul Noua Casă, în schimb, onorariul notarial se reduce cu 30%, iar intabularea ipotecii este gratuită. Intabularea dreptului de proprietate se plătește însă normal, la fel ca într-o tranzacție obișnuită.
Greșeli frecvente și cum eviți costurile surpriză
- Presupui că e la fel ca la apartament. La taxe, da. La acte, o casă cu cadastru lipsă poate cere lucrări suplimentare. Verifică documentația înainte de a fixa termenele.
- Confuzia dintre 1% și 3%. Vânzătorul care a cumpărat casa acum doi ani plătește 3%, nu 1%. Data dobândirii, nu vârsta casei, decide cota.
- Prețul declarat sub grilă. Dacă declari sub valoarea minimă din studiul Camerei Notarilor, taxele se calculează la valoarea din grilă. Pentru Sibiu, grila e publicată de Camera Notarilor Publici Alba Iulia.
- Uitarea costurilor de dobândire la buget. Cumpărătorul ar trebui să pună deoparte în jur de 2-2,5% peste preț pentru notar, TVA și intabulare.
Dacă tot compari opțiuni, vezi ofertele actuale pe pagina cu case de vânzare în Sibiu. Iar dacă tranzacția ta e de fapt pe un apartament, costurile vânzătorului sunt explicate separat în ghidul despre taxe notariale la vânzarea unui apartament, iar pentru cumpărători avem ghidul de taxe notariale la cumpărarea unui apartament.
O casă cu acte complete costă, la notar, cam cât un apartament de valoare similară: în jur de 2-2,5% din preț, împărțit între cumpărător și vânzător. Surprizele vin din cadastru, nu din grila notarială. Pentru o estimare pe cazul tău sau ajutor cu întreaga tranzacție, echipa Vianto Properties îți răspunde la 0791 710 609 sau office@vianto.ro.
Întrebări frecvente
Cât costă actele la vânzarea-cumpărarea unei case în 2026?
Costurile notariale totale sunt de regulă 2-2,5% din valoarea casei. La o casă de 150.000 EUR în Sibiu (circa 786.900 lei), asta înseamnă aproximativ 18.251 lei, adică circa 3.479 EUR, împărțiți între cumpărător (circa 10.342 lei) și vânzător (circa 7.909 lei).
Cine plătește notarul la cumpărarea unei case?
Onorariul notarului, TVA-ul de 21% și taxa de intabulare (0,15% pentru persoane fizice) sunt suportate, de regulă, de cumpărător. Vânzătorul plătește impozitul pe transfer de 1% sau 3% și extrasul de Carte Funciară. Împărțirea se poate negocia, mai puțin impozitul, care este prin lege al vânzătorului.
Cu ce diferă costurile la o casă față de un apartament?
Taxele notariale se calculează la fel: aceeași grilă de onorariu, impozit de 1% sau 3% și intabulare de 0,15%. Diferența apare dacă lipsesc cadastrul sau cartea funciară, lucrări care se fac înainte de vânzare și al căror cost depinde de suprafață și de situația juridică.
Se plătește impozit la vânzarea unei case deținute peste 3 ani?
Da, dar cota este cea redusă: 1% din valoare pentru o deținere de peste 3 ani, față de 3% sub 3 ani. La o casă de 150.000 EUR, impozitul de 1% este de aproximativ 7.869 lei. Din 2023 nu mai există plafon neimpozabil.
Am nevoie de certificat de urbanism ca să vând o casă?
Nu pentru o vânzare obișnuită. Certificatul de urbanism e necesar pentru autorizații de construire sau demolare, nu pentru a vinde o casă existentă. Obligatoriu rămâne certificatul de performanță energetică, în sarcina vânzătorului.
Notă. Cifrele sunt orientative și se bazează pe onorariile minimale din Ordinul MJ nr. 177/C/2024, pe articolul 111 din Codul Fiscal și pe tarifele ANCPI valabile în 2026. Onorariile efective pot fi mai mari decât minimul legal, iar costurile de cadastru variază de la caz la caz. Pentru suma exactă, cere o ofertă biroului notarial.
Pentru toate costurile cumpărătorului, indiferent de tipul imobilului, vezi ghidul taxelor notariale la cumpărare în 2026.