Notargebühren beim Verkauf einer Wohnung 2026

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, liegt die Aufmerksamkeit normalerweise auf dem Preis und der Maklergebühr. Beim Notar hat der Verkäufer jedoch eigene Kosten, getrennt von denen des Käufers. Die gute Nachricht: Sie sind viel niedriger als die meisten Menschen denken. Die wichtige Nachricht: Seit 2023 werden sie auf jeden Betrag angewendet, ohne irgendeine Steuerbefreiung.

In diesem Leitfaden erklären wir genau, was der Verkäufer einer Wohnung 2026 beim Notar zahlt, wie viel das in Lei und Euro auf einem echten Fall in Sibiu bedeutet und welche Kosten tatsächlich dem Käufer zufallen. Die Zahlen sind die gleichen wie im Notargebührenrechner von Vianto Properties.

Kurz gesagt

• Der Verkäufer hat beim Notar nur eine wichtige Steuerbelastung: die Grunderwerbsteuer von 1 %, wenn er die Wohnung über 3 Jahre gehalten hat und 3 %, wenn er sie unter 3 Jahren gehalten hat.
• Das Notarhonorar, die MwSt. von 21% und die Grundbucheintragungsgebühr gehen in der Regel an den Käufer.
• Bei einer Wohnung von 100.000 EUR in Sibiu beträgt die Steuer des Verkäufers 5.246 Lei (etwa 1.000 EUR) bei 1%-Satz oder 15.738 Lei (etwa 3.000 EUR) bei 3%-Satz.
• Seit 2023 gibt es keine steuerfreie Obergrenze mehr: die Steuer wird auf den gesamten Wert angewendet, vom ersten Lei an.

Wer zahlt die Notargebühren beim Verkauf?

Beim Verkauf einer Wohnung zwischen Privatpersonen zahlt der Käufer die Notargebühren zusammen mit MwSt. 21 % und die Grundbucheintragungsgebühr, während der Verkäufer die Steuer auf den Veräußerungsgewinn und den Grundbuchauszug zur Beglaubigung zahlt. Das Gesetz schreibt nur die Steuer vor, die der Verkäufer gemäß Artikel 111 des Steuergesetzbuchs schuldet, während der Rest der Standardpraxis in Rumänien folgt und zwischen den Parteien vor der Unterzeichnung verhandelt werden kann.

Die Aufschlüsselung nach jeder Steuer sieht so aus:

• Notarhonorar: Käufer. Wird nach der progressiven Gebührentabelle aus der Verordnung des Justizministers Nr. 177/C/2024 berechnet, zuzüglich MwSt. von 21%.
• Transfersteuer: Verkäufer. 1% des Wertes für eine Besitzdauer von über 3 Jahren und 3% für eine Besitzdauer unter 3 Jahren, vom Notar bei der Unterzeichnung einbehalten und an den Staat überwiesen.
• Grundbucheintragungsgebühr bei ANCPI: Käufer. 0,15% des Wertes bei Privatpersonen und 0,5% bei Unternehmen.
• Katasterdokumentation: Verkäufer. Erscheint nur, wenn die Immobilie nicht im Grundbuch eingetragen ist oder wenn die Dokumentation nicht mehr der tatsächlichen Situation vor Ort entspricht; bei einer bereits eingetragenen Wohnung entfällt diese Gebühr.
• Grundbuchauszug zur Beglaubigung: Verkäufer. Eine kleine Pauschalgebühr, etwa 40 Lei.

Die Aufteilung ist beim Verkauf eines Hauses gleich, mit der Anmerkung, dass dort die Katasterdokumentation Grundstück und Gebäude zusammen abdeckt, sodass sie häufiger als bei Wohnungen auftritt. Die genauen Summen für Ihren Wert sehen Sie im Notargebührenrechner nach der Gebührenordnung 2026, der die Kosten des Käufers von denen des Verkäufers trennt.

Was zahlt der Verkäufer einer Wohnung beim Notar 2026?

Der Verkäufer trägt im Wesentlichen eine einzige Steuergebühr beim Notar: die Steuer auf Einkünfte aus der Übertragung von Immobilieneigentum, geregelt durch Artikel 111 des Steuergesetzbuchs. Hinzu kommt eine kleine Gebühr für den Grundbuchauszug, der für die Beglaubigung erforderlich ist, und nur falls erforderlich, Kosten für die Löschung einer Hypothek.

Die übrigen Kosten, die Sie in einer Transaktion sehen, nämlich Notarhonorar, MwSt. und Intabulierungsgebühr, sind nach Standardpraxis nicht Sache des Verkäufers. Sie fallen dem Käufer zu, wie wir im Artikel über wer die Notargebühren beim Verkauf und Kauf zahlt ausführlich darstellen.

Konkret hat der Verkäufer bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags auf seiner Liste:

• Übertragungssteuer: 1% oder 3% des Wertes, je nachdem wie lange die Immobilie gehalten wurde.
• Grundbuchauszug zur Beglaubigung: eine kleine Pauschalgebühr, etwa 40 Lei.
• Löschung der Hypothek, falls die Wohnung mit Kredit gekauft wurde und der Kredit noch nicht abbezahlt ist. Die Kosten hängen von der Bank und der Situation ab.
• Energieeffizienzausweis, obligatorisches Dokument beim Verkauf, erstellt von einem autorisierten Energieauditor.

Wie hoch ist die Steuer beim Wohnungsverkauf: 1% oder 3%?

Die Grunderwerbsteuer beträgt 1 % des Transaktionswerts, wenn Sie die Wohnung länger als 3 Jahre gehalten haben und 3 %, wenn Sie sie weniger als 3 Jahre gehalten haben. Die Regel stammt aus Artikel 111 des Steuergesetzbuchs und gilt identisch im ganzen Land, also auch in Sibiu.

Der Unterschied zwischen 1% und 3% ist erheblich, daher ist das Erwerbsdatum entscheidend. Die Frist wird vom Datum berechnet, an dem Sie Eigentümer wurden, d. h. vom Datum des Kaufakts, der Erbschaft oder der Fertigstellung der Konstruktion, bis zum Verkaufsdatum.

Ein Detail, das viele Verkäufer übersehen: seit 2023 gibt es keine steuerfreie Obergrenze mehr. Die Steuer wird auf den gesamten Wert angewendet, vom ersten Lei an, unabhängig davon, wie klein oder groß der Preis ist.

Es gibt auch eine wichtige Ausnahme. Beim ersten Verkauf vom Entwickler, also von einer juristischen Person, ist die Transfersteuer nicht fällig. Die Ausnahme betrifft jedoch denjenigen, der als Entwickler verkauft, nicht den Eigentümer als Privatperson, der seine damals gekaufte Wohnung weiterverkauft.

Ein praktischer Aspekt, der die Dinge vereinfacht: Sie zahlen die Steuer nicht separat an ANAF. Der Notar behält sie bei der Unterzeichnung des Vertrags ein und überweist sie dem Staat, und der Verkäufer erhält den Preis bereits um die Steuer vermindert, ohne zusätzliche Wege zum Finanzamt.

Wie wird der Wert bestimmt, auf den die Steuer angewendet wird?

Die Steuer wird auf den Wert im Vertrag berechnet, aber mit einer Bedingung: dieser darf nicht unter dem Mindestwert aus dem notariellen Richtwert liegen. Jede Kammer der Notare veröffentlicht jährlich eine Marktstudie mit Mindestwerten nach Immobilientyp und Gegend. Für Sibiu ist die Referenz der Richtwert der Kammer der Notare Alba Iulia.

Wenn Sie zu einem realen Preis verkaufen, der über der Gebührenordnung liegt, wird die Steuer auf den Vertragspreis angewendet. Wenn Sie einen Preis unter der Gebührenordnung angeben, berechnet der Notar die Steuer auf den Wert aus der Gebührenordnung, nicht auf die niedrigere Summe. In der Praxis bedeutet das, dass Sie die Steuer nicht durch Angabe eines künstlich niedrigen Preises reduzieren können.

Was der Verkäufer NICHT zahlt: Honorar und Intabulierung

Hier kommt der Teil, der die meisten Verkäufer beruhigt. Notargebühren und Grundbucheintragungsgebühr fallen dem Käufer zu, nach Standardpraxis in Rumänien. Der Verkäufer trägt sie nicht.

Das Notarhonorar wird nach einer progressiven Gebührentabelle berechnet, die durch die Verordnung des Justizministers Nr. 177/C/2024 festgelegt ist, zuzüglich MwSt. von 21%, ein Satz, der ab 1. August 2025 gültig ist. Die Grundbucheintragungsgebühr bei ANCPI beträgt 0,15% des Wertes für Privatpersonen und 0,5% für Unternehmen. Beide gehen in das Budget des Käufers.

Deshalb sollten Sie als Verkäufer das Notarhonorar und die MwSt. nicht zu Ihren Kosten addieren. Für eine schnelle Schätzung, was jede Partei zahlt, verwenden Sie den Notargebührenrechner, der die Kosten des Käufers von denen des Verkäufers trennt.

Konkretes Beispiel: Was zahlt der Verkäufer einer Wohnung im Wert von 100.000 EUR in Sibiu

Nehmen wir eine Wohnung, die in Sibiu für 100.000 EUR verkauft wird. Bei einem ungefähren Kurs von 5,2460 Lei/EUR beträgt der Wert in Lei etwa 524.600 Lei, die Summe, auf die die Steuern berechnet werden.

Wenn Sie die Wohnung über 3 Jahre besessen haben, beträgt die Transfersteuer 1%, also 5.246 Lei (etwa 1.000 EUR). Wenn Sie sie unter 3 Jahren besessen haben, steigt die Steuer auf 3%, also 15.738 Lei (etwa 3.000 EUR). Hinzu kommt der Grundbuchauszug, etwa 40 Lei.

Zum Vergleich zahlt der Käufer derselben Wohnung die Notargebühren (etwa 5.726 Lei), MwSt. 21 % auf die Gebühren (etwa 1.212 Lei) und die Grundbucheintragung von 0,15 % (etwa 787 Lei), insgesamt etwa 7.770 Lei, also etwa 1.480 EUR. Die Notarkosten der gesamten Transaktion liegen somit bei etwa 2,5 % des Preises.

Wer zahlt	Was zahlt	Betrag (Wohnung 100.000 EUR)
Verkäufer	Transfersteuer, 1% (Besitzdauer über 3 Jahren)	5.246 Lei (≈ 1.000 EUR)
Verkäufer	Grunderwerbsteuer, 3 % (Besitzdauer unter 3 Jahren)	15.738 Lei (≈ 3.000 EUR)
Verkäufer	Grundbuchauszug zur Authentifizierung	≈ 40 Lei
Käufer	Notarhonorar (netto)	≈ 5.726 Lei
Käufer	MwSt. 21% (auf Gebühren)	≈ 1.212 Lei
Käufer	Grundbucheintragung ANCPI (0,15 %)	≈ 787 Lei

Die Zahlen sind die vom Vianto-Rechner für eine Wohnung von 100.000 EUR und einen Verkäufer als Privatperson. Sie können sie in wenigen Sekunden für Ihren tatsächlichen Wert neu berechnen.

Beachten Sie das Verhältnis: Bei einer Besitzdauer von über 3 Jahren zahlt der Verkäufer etwa 1.000 EUR, der Käufer etwa 1.480 EUR. Unter 3 Jahren macht die 3%-Steuer den Verkäufer zum Träger des größten Teils der Transaktionskosten.

Welche anderen Dokumente bereitet der Verkäufer vor?

Neben der Steuer muss der Verkäufer einige Dokumente vorbereiten, einige mit geringen Kosten, andere nur mit Zeit und Wegen:

• Grundbuchauszug zur Beglaubigung, verlangt vom Notar kurz vor der Unterzeichnung, um zu bestätigen, dass die Immobilie Ihnen gehört und keine unerwarteten Lasten hat.
• Energieeffizienzausweis, obligatorisch beim Verkauf, erstellt von einem zugelassenen Energieauditor.
• Hypothekenlöschung, wenn die Wohnung auf Kredit gekauft wurde und der Kredit nicht abbezahlt ist. Die Hypothek muss gelöscht werden, und die Kosten hängen von der Bank und der Situation ab.
• Steuerbescheinigung von der Direktion für lokale Steuern, die bescheinigt, dass Sie keine Schulden beim lokalen Haushalt für die Wohnung haben.

Keines dieser Dokumente ändert das Budget des Verkäufers grundlegend. Die Kosten, die zählen, bleiben die Transfersteuer.

Wann wird anders aufgeteilt und welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Die obige Aufteilung ist die übliche, aber das Gesetz schreibt nur die Steuer dem Verkäufer vor. Der Rest kann verhandelt werden. Hier sind die Situationen, in denen sich die Dinge ändern, und die Fehler, die wir am häufigsten sehen:

• Käufermarkt. Wenn Sie schwer verkaufen, kann ein Käufer verlangen, dass ein Teil der Kosten geteilt wird. Es ist eine Verhandlungsfrage, keine Rechtsfrage.
• Verwechslung zwischen 1% und 3%. Viele Verkäufer gehen automatisch von 1% aus. Wenn Sie die Wohnung vor zwei Jahren gekauft und jetzt verkaufen, beträgt die Steuer 3%. Überprüfen Sie das Datum im Eigentumsakt, bevor Sie einen Nettopreis zusagen.
• Ignorieren der Gebührenordnung. Wenn der angegebene Preis unter dem Mindestwert aus der Notarkammerstudie liegt, wird die Steuer auf den Wert aus der Gebührenordnung berechnet, nicht auf den niedrigeren Preis.
• Vergessen der Steuer bei der Nettopreisberechnung. Wenn Sie eine bestimmte Summe in der Hand behalten möchten, ziehen Sie die Steuer vorher ab, nicht nachher.

Verkaufen Sie tatsächlich ein Haus, keine Wohnung? Die Grundkosten sind gleich, aber es gibt einige Unterschiede bei Grundstück und Kataster, die wir im Leitfaden über Kosten für Dokumente beim Verkauf und Kauf eines Hauses erklären. Und wenn Sie auf der anderen Seite der Transaktion sind, siehe den vollständigen Leitfaden für Notargebühren beim Kauf einer Wohnung.

Wenn Sie die Wohnung gerade auf den Markt bringen möchten, schauen Sie sich zuerst an, was jetzt in der Stadt auf der Seite Wohnungen zum Verkauf in Sibiu verkauft wird, um eine realistische Preisvorstellung zu bekommen.

Merken Sie sich als Verkäufer eine Sache: Die Notarkosten, die wirklich zählen, sind die 1 %- oder 3 %-Steuer. Der Rest ist entweder gering oder trägt der Käufer. Für eine Schätzung Ihrer Wohnung oder Hilfe beim gesamten Verkauf antwortet das Team von Vianto Properties unter +40 791 710 606 oder office@vianto.ro.

Häufig gestellte Fragen

Wer zahlt die Steuer beim Verkauf einer Wohnung?

Die Grunderwerbsteuer wird vom Verkäufer geschuldet, gemäß Artikel 111 des Steuergesetzbuchs. Sie beträgt 1 % des Werts, wenn er die Wohnung über 3 Jahre gehalten hat, und 3 %, wenn er sie unter 3 Jahren gehalten hat. Die Notargebühren und die Grundbucheintragung fallen normalerweise dem Käufer zu.

Wie hoch ist die Steuer beim Verkauf einer Wohnung 2026?

Die Steuer beträgt 1% des Wertes bei einer Besitzdauer von über 3 Jahren und 3% bei einer Besitzdauer unter 3 Jahren. Bei einer Wohnung von 100.000 EUR (etwa 524.600 Lei) bedeutet das 5.246 Lei bei 1% oder 15.738 Lei bei 3%. Seit 2023 gibt es keine steuerfreie Obergrenze mehr.

Zahlt der Verkäufer das Notarhonorar?

Nein, nach Standardpraxis werden das Notarhonorar und die MwSt. von 21% vom Käufer getragen, zusammen mit der Intabulierungsgebühr von 0,15%. Der Verkäufer zahlt die Transfersteuer und den Grundbuchauszug. Die Parteien können vor der Unterzeichnung auch eine andere Aufteilung vereinbaren.

Welche Dokumente muss der Verkäufer einer Wohnung vorbereiten?

Der Verkäufer benötigt den Grundbuchauszug zur Beglaubigung, das Energieeffizienzzeugnis und, falls die Wohnung mit Kredit belastet ist, die Löschung der Hypothek. Der Notar verlangt auch ein Steuerzertifikat, das bescheinigt, dass keine Schulden gegenüber dem lokalen Budget bestehen.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich eine vor einem Jahr gekaufte Wohnung verkaufe?

Ja. Bei einer Besitzdauer unter 3 Jahren beträgt die Steuer 3% des Wertes, also dreimal mehr als der 1%-Satz, der nach 3 Jahren gilt. Die Frist wird vom Erwerb der Immobilie bis zum Verkauf berechnet, überprüfen Sie also den Kaufakt, bevor Sie den Nettopreis festlegen.

Hinweis. Die obigen Zahlen sind ungefähr und basieren auf den Mindestgebühren aus der Verordnung des Justizministers Nr. 177/C/2024, auf Artikel 111 des Steuergesetzbuchs und auf den 2026 gültigen ANCPI-Tarifen. Die tatsächlichen Gebühren können höher als das gesetzliche Minimum sein, und die Pauschalgebühren unterscheiden sich leicht von Notarbüro zu Notarbüro. Für die genaue Summe in Ihrem Fall verwenden Sie den Notargebührenrechner oder fordern Sie ein Angebot vom Notarbüro an.

Wenn Sie auf der anderen Seite der Transaktion sind, sehen Sie, was der Käufer zahlt: Notargebühren beim Kauf einer Immobilie 2026.