Nach dem Notargebührenrechner von Vianto Properties zahlt der Käufer beim Kauf eines Hauses von 150.000 EUR in Sibiu das Notarhonorar, die MwSt. von 21% und die Grundbucheintragung bei ANCPI, insgesamt ungefähr 10.342 Lei, also etwa 1.971 EUR.
Bei einem Haus hat die Frage "Was kostet die Beurkundung?" mehr Variablen als bei einer Wohnung. Grundstück und Gebäude werden zusammen berücksichtigt, und manchmal müssen Kataster oder Grundbuch vor dem Verkauf in Ordnung gebracht werden. Die grundlegenden Notarkosten bleiben jedoch gleich: Gebühren, Steuer und Grundbucheintragung.
In diesem Leitfaden schlüsseln wir alle Kosten beim Verkauf und Kauf eines Hauses 2026 auf, zeigen, wer sie zahlt (Käufer oder Verkäufer), und wie viel alles auf einem echten Beispiel aus Sibiu kostet. Die Zahlen sind mit dem Rechner für Notargebühren von Vianto Properties abgestimmt.
Kurz gesagt
- Die Notarkosten eines Hauses teilen sich in drei Teile: das Notarhonorar plus MwSt. 21%, die Übertragungssteuer (1% oder 3%) und die Grundbucheintragung bei ANCPI (0,15% für Privatpersonen).
- Der Käufer zahlt das Notarhonorar, die MwSt. und die Grundbucheintragung. Der Verkäufer zahlt die Übertragungssteuer und den Grundbuchauszug.
- Bei einem Haus von 150.000 EUR in Sibiu liegen die Gesamtnotarkosten bei etwa 18.251 Lei (etwa 3.479 EUR), also 2,32% des Preises.
- Der Unterschied zu einer Wohnung zeigt sich vor allem, wenn das Kataster oder das aktualisierte Grundbuch fehlen, Arbeiten, die vor dem Verkauf durchgeführt werden.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf und Kauf eines Hauses?
Bei jedem Immobilienkauf und -verkauf werden drei Komponenten gezahlt, und ein Haus ist da keine Ausnahme: Notargebühren, Grunderwerbsteuer (vom Verkäufer geschuldet) und Grundbucheintragungsgebühr im Grundbuch bei ANCPI. Zusammen liegen sie normalerweise bei etwa 2–2,5 % des Immobilienwerts.
Die Gebühren werden nach einer progressiven Staffel aus der Verordnung des Justizministers Nr. 177/C/2024 berechnet, zuzüglich MwSt. 21% (gültig ab 1. August 2025). Die Grunderwerbsteuer beträgt 1% oder 3%, je nach Besitzdauer. Die Grundbucheintragung beträgt 0,15% für Privatpersonen und 0,5% für Unternehmen. Wir erläutern jede einzelne unten.
Worin unterscheidet sich ein Haus von einer Wohnung?
Aus Sicht der eigentlichen Notargebühren wird ein Haus genau wie eine Wohnung berechnet: dieselbe Gebührenstaffel, dieselbe Steuer, dieselbe Grundbucheintragung, angewendet auf den Gesamtwert. Die Unterschiede entstehen bei den Dokumenten und dem verkauften Objekt:
- Grundstück plus Gebäude. Bei einem Haus verkaufen Sie Grundstück und Gebäude als Ganzes. Der angegebene Wert umfasst beide, und die Steuern werden auf ihre Summe berechnet.
- Kataster und Grundbuch. Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist die Katasterdokumentation normalerweise vollständig. Bei Häusern, besonders älteren oder mit nicht eingetragenen Erweiterungen, können Kataster oder Grundbuch fehlen oder veraltet sein. In diesem Fall werden die Arbeiten vor dem Verkauf durchgeführt, und die Kosten hängen von der Fläche und der Situation ab.
- Das Urbanism-Zertifikat ist bei einem normalen Verkauf nicht erforderlich. Dieses Dokument wird für Bau- oder Abrissgenehmigungen verlangt, nicht zum Verkauf eines bestehenden Hauses, daher fügt es keine Kosten zur Transaktion selbst hinzu.
- Der Energieeffizienzausweis bleibt obligatorisch, genau wie bei einer Wohnung, und ist Sache des Verkäufers.
Wenn die Dokumentation des Hauses in Ordnung ist, ähnelt der Prozess daher sehr dem einer Wohnung. Wenn nicht, bereiten Sie ein zusätzliches Budget für das Kataster vor, das ohne Messungen schwer im Voraus festzulegen ist.
Wer zahlt was: Käufer oder Verkäufer?
Die Standardaufteilung ist einfach: der Käufer zahlt die Erwerbskosten (Notarhonorar, MwSt. und Intabulierung), und der Verkäufer zahlt die Transfersteuer (Transfersteuer), plus Grundbuchauszug.
Das Gesetz schreibt nur die Transfersteuer als Verpflichtung des Verkäufers vor. Der Rest wird durch Usance aufgeteilt und kann verhandelt werden. Wir erklären die Regel ausführlich im Artikel über wer die Notargebühren beim Verkauf und Kauf zahlt.
- Käufer: Notargebühren, Archivierungsgebühr, MwSt. 21 % und Grundbucheintragung bei ANCPI (0,15 % als Privatperson, 0,5 % als Unternehmen).
- Der Verkäufer: Transfersteuer (1% oder 3%), Grundbuchauszug und, falls erforderlich, Löschung der Hypothek und Energieausweis.
Wie hoch ist die Steuer und das Honorar nach dem Richtwert 2026?
Die Übertragungssteuer, die der Verkäufer gemäß Artikel 111 des Steuergesetzbuchs schuldet, beträgt 1%, wenn er das Haus über 3 Jahre gehalten hat, und 3%, wenn er es weniger als 3 Jahre gehalten hat. Seit 2023 gibt es keine steuerfreie Obergrenze mehr, daher wird sie auf den gesamten Wert angewendet. Beim ersten Verkauf durch einen Entwickler als juristische Person wird die Steuer nicht geschuldet.
Das Notarhonorar folgt einer progressiven Staffel: Je höher der Wert, desto niedriger der Grenzsatz. Hier sind die Schwellwerte für 2026:
| Immobilienwert | Honorar (gesetzliches Minimum) |
|---|---|
| bis 20.000 Lei | 2,2 % (Minimum 230 Lei) |
| 20.001 – 35.000 Lei | 440 Lei + 1,9 % über 20.000 |
| 35.001 – 65.000 Lei | 725 Lei + 1,6 % über 35.000 |
| 65.001 – 100.000 Lei | 1.205 Lei + 1,5 % über 65.000 |
| 100.001 – 200.000 Lei | 1.705 Lei + 1,1 % über 100.000 |
| 200.001 – 600.000 Lei | 2.805 Lei + 0,9 % über 200.000 |
| über 600.001 Lei | 6.405 Lei + 0,6 % über 600.000 |
Auf das Honorar wird MwSt. von 21% aufgeschlagen. Die Intabulierungsgebühr bei ANCPI beträgt 0,15% des Wertes für Privatpersonen. Für eine sofortige Berechnung des Wertes Ihres Hauses verwenden Sie den Rechner für Notargebühren.
Konkretes Beispiel: ein Haus von 150.000 EUR in Sibiu
Nehmen wir als Beispiel ein Haus, das in Sibiu für 150.000 EUR verkauft wird, mit vollständiger Dokumentation und einem Verkäufer als Privatperson, der es über 3 Jahre gehalten hat. Bei einem Orientierungskurs von 5,2460 Lei/EUR beträgt der Wert in Lei etwa 786.900 Lei.
Die Notargebühren fallen in die höchste Stufe der Gebührenordnung (über 600.000 Lei): 6.405 Lei plus 0,6 % des Betrags über 600.000 Lei, also etwa 7.526 Lei. Hinzu kommen die Archivierungsgebühr (etwa 45 Lei) und MwSt. 21 % auf Gebühren und Archivierung, etwa 1.590 Lei. Die Grundbucheintragung von 0,15 % bedeutet etwa 1.180 Lei. Insgesamt zahlt der Käufer etwa 10.342 Lei (etwa 1.971 EUR).
Der Verkäufer zahlt die Übertragungssteuer von 1%, also 7.869 Lei, plus den Grundbuchauszug (etwa 40 Lei), also insgesamt 7.909 Lei. Wenn er das Haus weniger als 3 Jahre gehalten hätte, würde die Steuer 3% betragen, also 23.607 Lei, und die Gesamtsumme würde entsprechend steigen.
Zusammen betragen die Notarkosten der Transaktion etwa 18.251 Lei (etwa 3.479 EUR), das heißt 2,32% des Preises.
| Komponente | Wer zahlt | Betrag (Haus 150.000 EUR) |
|---|---|---|
| Notarhonorar (netto) | Käufer | ≈ 7.526 Lei |
| Archivierungsgebühr | Käufer | ≈ 45 Lei |
| MwSt. 21% (Honorar + Archivierung) | Käufer | ≈ 1.590 Lei |
| Grundbucheintragung ANCPI (0,15 %) | Käufer | ≈ 1.180 Lei |
| Zwischensumme Käufer | ≈ 10.342 Lei (≈ 1.971 EUR) | |
| Transfersteuer (1%, über 3 Jahren) | Verkäufer | ≈ 7.869 Lei |
| Grundbuchauszug Beglaubigung | Verkäufer | ≈ 40 Lei |
| Zwischensumme Verkäufer | ≈ 7.909 Lei | |
| Gesamttransaktion | ≈ 18.251 Lei (≈ 3.479 EUR), 2,32 % |
Wenn der Wert Ihres Hauses anders ist oder Sie per Kredit kaufen, rechnen Sie mit dem obigen Rechner neu, der jede Komponente automatisch anpasst.
Kataster und Grundbuch: Was tun Sie, wenn sie fehlen?
Es ist die häufigste Kostenüberraschung bei Häusern. Wenn die Immobilie keinen Kataster hat oder nicht eingetragen ist, kann der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen werden, und ein Hypothekendarlehen wird unmöglich, bis das behoben ist.
In der Praxis werden Kataster und erste Eintragung im Grundbuch vor dem Verkauf durchgeführt, durch Messungen eines autorisierten Experten. Die Kosten hängen von der Grundstücksfläche, der Anzahl der Gebäude und der Komplexität der rechtlichen Situation ab, daher können sie ohne Überprüfung der Dokumente nicht seriös geschätzt werden. Die Regel, die wir unseren Kunden geben: Fordern Sie den Grundbuchauszug von Anfang an an, damit Sie wissen, ob Sie es mit einem Haus mit vollständigen Dokumenten oder mit einem zu tun haben, bei dem noch Arbeit zu leisten ist.
Was ändert sich, wenn das Haus mit Kredit gekauft wird?
Wenn die Transaktion mit einem Hypothekendarlehen durchgeführt wird, hat der Käufer einige zusätzliche Kosten gegenüber dem obigen Beispiel. Die Bank verlangt einen Hypothekenvertrag, der beim Notar beglaubigt ist, und die Intabulierung dieser Hypothek im Grundbuch, beide mit eigenen Kosten, die variieren und nicht in der Grundschätzung enthalten sind. Es lohnt sich, die Bank von Anfang an zu fragen, welche notariellen Dokumente sie verlangt, damit Sie auch diese Beträge in Ihr Budget einbeziehen, nicht nur den Hauspreis.
Im Programm Neues Haus werden die Notargebühren dagegen um 30 % reduziert, und die Eintragung der Hypothek ist kostenlos. Die Eintragung des Eigentumsrechts wird jedoch normal gezahlt, wie bei einer normalen Transaktion.
Häufige Fehler und wie Sie Überraschungskosten vermeiden
- Sie nehmen an, es ist wie bei einer Wohnung. Bei Gebühren ja. Bei Dokumenten kann ein Haus ohne Kataster zusätzliche Arbeiten erfordern. Überprüfen Sie die Dokumentation, bevor Sie Fristen festlegen.
- Verwechslung zwischen 1% und 3%. Der Verkäufer, der das Haus vor zwei Jahren gekauft hat, zahlt 3%, nicht 1%. Das Erwerbsdatum, nicht das Alter des Hauses, bestimmt den Satz.
- Preis unter der Gebührenordnung angegeben. Wenn Sie unter dem Mindestwert aus der Notarkammerstudie angeben, werden die Steuern auf den Wert aus der Gebührenordnung berechnet. Für Sibiu wird die Gebührenordnung von der Notarkammer Alba Iulia veröffentlicht.
- Vergessen der Erwerbskosten im Budget. Der Käufer sollte etwa 2–2,5 % über dem Preis für Notar, MwSt. und Grundbucheintragung einplanen.
Wenn Sie ohnehin Optionen vergleichen, sehen Sie sich die aktuellen Angebote auf der Seite mit Häusern zum Verkauf in Sibiu an. Und wenn Ihre Transaktion tatsächlich eine Wohnung ist, werden die Kosten des Verkäufers separat im Leitfaden über Notargebühren beim Verkauf einer Wohnung erläutert, und für Käufer haben wir den Leitfaden für Notargebühren beim Kauf einer Wohnung.
Ein Haus mit vollständigen Dokumenten kostet beim Notar etwa so viel wie eine Wohnung ähnlichen Werts: etwa 2–2,5 % des Preises, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Überraschungen kommen aus dem Kataster, nicht aus der Gebührenordnung. Für eine Schätzung in Ihrem Fall oder Hilfe bei der gesamten Transaktion antwortet das Team von Vianto Properties unter +40 791 710 606 oder office@vianto.ro.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet die Beurkundung beim Kauf und Verkauf eines Hauses 2026?
Die Gesamtnotarkosten betragen in der Regel 2-2,5% des Hauswertes. Bei einem Haus von 150.000 EUR in Sibiu (etwa 786.900 Lei) bedeutet das ungefähr 18.251 Lei, also etwa 3.479 EUR, aufgeteilt zwischen Käufer (etwa 10.342 Lei) und Verkäufer (etwa 7.909 Lei).
Wer zahlt den Notar beim Kauf eines Hauses?
Das Notarhonorar, die MwSt. von 21% und die Grundbucheintragungsgebühr (0,15% für Privatpersonen) werden in der Regel vom Käufer getragen. Der Verkäufer zahlt die Übertragungssteuer von 1% oder 3% und den Grundbuchauszug. Die Aufteilung kann verhandelt werden, außer der Steuer, die gesetzlich beim Verkäufer liegt.
Wie unterscheiden sich die Kosten bei einem Haus von denen bei einer Wohnung?
Die Notargebühren werden gleich berechnet: dieselbe Gebührenstaffel, Steuer von 1% oder 3% und Grundbucheintragung von 0,15%. Der Unterschied entsteht, wenn das Kataster oder das Grundbuch fehlen – Arbeiten, die vor dem Verkauf durchgeführt werden und deren Kosten von der Fläche und der rechtlichen Situation abhängen.
Wird beim Verkauf eines Hauses, das über 3 Jahre gehalten wurde, Steuer fällig?
Ja, aber der Satz ist reduziert: 1% des Wertes bei einer Besitzdauer von über 3 Jahren, gegenüber 3% unter 3 Jahren. Bei einem Haus im Wert von 150.000 EUR beträgt die 1%-Steuer etwa 7.869 Lei. Seit 2023 gibt es keine Steuerbefreiung mehr.
Benötige ich ein Urbanism-Zertifikat, um ein Haus zu verkaufen?
Nicht für einen normalen Verkauf. Das Städteplanungszertifikat ist für Baugenehmigungen oder Abrisse erforderlich, nicht um ein bestehendes Haus zu verkaufen. Obligatorisch bleibt das Energieeffizienzzeugnis, das der Verkäufer bereitstellen muss.
Hinweis. Die Zahlen sind ungefähr und basieren auf den Mindestgebühren aus der Verordnung des Justizministers Nr. 177/C/2024, auf Artikel 111 des Steuergesetzbuchs und auf den 2026 gültigen ANCPI-Tarifen. Die tatsächlichen Gebühren können höher als das gesetzliche Minimum sein, und die Katasterkosten variieren von Fall zu Fall. Für die genaue Summe fordern Sie ein Angebot vom Notarbüro an.
Für alle Kosten des Käufers, unabhängig vom Immobilientyp, siehe Leitfaden für Notargebühren beim Kauf 2026.
Vor der Anzahlung lohnt es sich, den Grundbuchauszug, den Preis im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen und die Notarkosten zu überprüfen. Siehe Wohnungen zu verkaufen in Sibiu oder schreiben Sie uns, und das Team von Vianto Properties antwortet Ihnen innerhalb von maximal 2 Stunden während der Geschäftszeiten.
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