Zum Durchschnittspreis von 2.034 EUR/m² (September 2026, Imobiliare.ro) kostet eine 2-Zimmer-Wohnung von circa 50 m² etwa 101.700 EUR, eine 3-Zimmer-Wohnung von 70 m² 142.400 EUR und eine Einzimmerwohnung von 30 m² 61.000 EUR.
Zum Durchschnittspreis von 2.034 €/m² (September 2026, Imobiliare.ro) kostet eine 2-Zimmer-Wohnung von circa 50 m² in Sibiu etwa 101.700 Euro. Das durchschnittliche Nettoeinkommen im Bezirk beträgt 6.025 Lei, das Medianeinkommen – das Einkommen des typischen Siebenbürgers – ist etwa ein Viertel niedriger. Wir haben alle diese Zahlen den realen Kreditvergaberegeln gegenübergestellt, um die Frage zu beantworten, die uns fast alle Kunden stellen: Wer kann sich tatsächlich leisten, in Sibiu zu kaufen?
Die kurze Antwort: Paare. Die lange Antwort mit allen Berechnungen folgt unten.
Kurz zusammengefasst
- Eine 2-Zimmer-Wohnung in Sibiu kostet etwa 101.700 €, eine 3-Zimmer-Wohnung 142.400 € (2.034 €/m², September 2026, Imobiliare.ro).
- Für einen Kredit für 2 Zimmer benötigen Sie ein Nettoeinkommen von ~6.730 Lei/Monat – über dem Durchschnittseinkommen des Bezirks (6.025 Lei, INS).
- Ein einzelnes Medianeinkommen reicht für 2 Zimmer nicht aus. Zwei Medianeinkommen ermöglichen es. Der Markt in Sibiu ist ein Markt für Paare.
- Die Erschwinglichkeit verschlechtert sich: Eine 70-m²-Wohnung kostete 2024 das 8,8-fache eines Jahresgehalts – jetzt kostet sie das 10,3-fache.
Wie viel kostet eine Wohnung in Sibiu 2026?
Wir haben alle aktiven Verkaufsangebote in Sibiu, Șelimbăr, Cisnădie und Cristian analysiert – 3.705 einzigartige Wohnungen nach Eliminierung von Duplikaten zwischen Plattformen. Hier ist das vollständige Bild:
Gefordeter Medianpreis nach Wohnungstypen (Sibiu-Region, Juni 2026)
Quelle: Analyse von Vianto Properties von 3.705 aktiven Angeboten (Sibiu, Șelimbăr, Cisnădie, Cristian), Juni 2026. Geforderte Preise, keine Transaktionspreise.
Ein paar Nuancen, die zählen. Erstens sind dies geforderte Preise – Transaktionen werden in der Regel 2–5 % unter dem Angebotspreis abgeschlossen, je nachdem wie realistisch dieser festgelegt wurde.
Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in Sibiu ist im September 2026 auf 2.034 € gestiegen, 7,4 % über dem Vorjahr (Imobiliare.ro). Zum Vergleich: 2019 lag der Jahresdurchschnitt bei 963 €/m². Die Preise haben sich in sieben Jahren verdoppelt – ein Durchschnittstempo von etwa 11 % pro Jahr, schneller als jede klassische Sparform.
Gehälter in Sibiu: Der Durchschnitt sieht gut aus, der Median sagt die Wahrheit
Sibiu steht bei Gehältern gut da – auf dem Papier sogar sehr gut. Das durchschnittliche Nettoeinkommen im Bezirk ist auf 6.025 Lei gestiegen, über dem nationalen Durchschnitt von 5.820 Lei (Juli 2026, INS). Darüber hinaus verzeichnete Sibiu im Januar 2026 die höchste jährliche Gehaltserhöhung in Rumänien: +9,5 %, in einem Jahr, in dem vier Bezirke nominale Rückgänge verzeichneten. Nur fünf Wirtschaftszentren des Landes überschreiten den nationalen Durchschnitt: Bukarest, Cluj, Timiș, Sibiu und Ilfov.
Jetzt der weniger angenehme Teil. Das Durchschnittsgehalt ist eine statistische Zahl, die die meisten Arbeitnehmer nicht erreichen. Auf nationaler Ebene sieht die Verteilung der Grundgehälter so aus (Arbeitsministerium, 31. Dezember 2025):
Verteilung der Arbeitnehmer nach Netto-Grundgehalt (Rumänien, Dez. 2025)
Quelle: Arbeitsministerium, Grundgehälter aus Verträgen am 31. Dez. 2025. Gesamteinkommen (mit Zulagen und Boni) sind etwas höher.
Korrekte Lesart: 58 % der Arbeitnehmer in Rumänien haben ein Grundgehalt unter 4.150 Lei netto, und 76 % verdienen unter dem Durchschnittsgehalt. Nur 3 % überschreiten 15.000 Lei netto – aber genau diese seltenen Gehälter treiben den Durchschnitt für alle anderen in die Höhe.
Angewendet auf Sibiu führt das nationale Verhältnis zwischen Median und Durchschnitt zu einem geschätzten Medianeinkommen von etwa 4.570 Lei netto. Mit anderen Worten: Der typische Siebenbürger – nicht der aus den Statistiken, sondern der in der Mitte der Verteilung – bringt etwa drei Viertel des "Durchschnittsgehalts" nach Hause, über das in der Presse geschrieben wird.
Es gibt noch ein Detail, das jeder spürt, der einkaufen geht: Die nominalen Gehaltserhöhungen wurden von der Inflation aufgezehrt. Bei einer jährlichen Inflation von 6,17 % (August 2026, INS) hat der Siebenbürger mehr Lei auf dem Konto, kann aber weniger damit kaufen. Auf dem Immobilienmarkt bedeutet das, dass die Anzahlung schwerer zu sparen ist, auch wenn die Zahlen auf dem Kontoauszug steigen.
Welches Einkommen benötigen Sie zum Kauf mit Kredit?
Die Kreditvergaberegeln sind fest und berücksichtigen keine Begeisterung: Die Gesamtrate darf 40 % des Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten (BNR-Verordnung), die Mindestanzahlung beträgt 15 % für die erste Immobilie, und Kredite werden maximal 30 Jahre lang vergeben. Förderliche Festzinsen (erste 3–5 Jahre) beginnen bei etwa 5,9 % pro Jahr; IRCC, der Index für variable Zinsen, liegt bei 5,57 % (BNR), zu dem die Bank normalerweise eine Marge von etwa 2 Prozentpunkten hinzufügt.
Wir haben das erforderliche Nettoeinkommen für jeden Wohnungstyp berechnet, für einen 30-Jahres-Kredit mit einem Festzins von 5,9 %:
Eine Zahl sagt alles: Für eine 2-Zimmer-Wohnung benötigen Sie über 6.700 Lei netto pro Monat – etwa 12 % über dem Durchschnittseinkommen und fast 50 % über dem Medianeinkommen. Die einzige für ein einzelnes Medianeinkommen erschwingliche Kategorie bleibt die Einzimmerwohnung: Das erforderliche Einkommen von 4.037 Lei liegt unter der geschätzten Mediane. Es ist kein Zufall, dass Einzimmerwohnungen und kleine Apartments am schnellsten verkauft werden.
Der Zinssatz ändert die Schwellenwerte dramatisch. Dieselbe 2-Zimmer-Wohnung bei verschiedenen Zinssätzen:
Der Unterschied zwischen dem Promotions-Festzins und dem variablen Zinssatz bedeutet 503 Lei pro Monat bei derselben Wohnung – und eine Einkommensgrenze, die fast 1.260 Lei höher liegt. Deshalb die Standard-Praktiker-Empfehlung: Fixieren Sie den Zinssatz für den maximal verfügbaren Zeitraum und refinanzieren Sie, wenn der Markt es erlaubt. Die detaillierte Mechanik des Darlehens habe ich im Hypothekenkreditleitfaden für Sibiu erklärt.
Wer sich was leisten kann: die echte Zugänglichkeitskarte
Hier ist der Kern der Analyse. Für sechs Einkommensprofile habe ich das maximale Kaufbudget berechnet (Darlehen an der BNR-Grenze plus 15 % Anzahlung) und überprüft, welche Art von Wohnung in dieses Budget passt:
Prozentsatz des Angebots, das für jedes Einkommensprofil zugänglich ist (Festzins 5,9 %)
Vianto-Berechnung: 30-Jahres-Darlehen, max. Rate 40 % des Einkommens, Anzahlung 15 %, keine weiteren Raten. Bestand: 3.705 aktive Anzeigen, Juni 2026.
Lassen Sie uns jede Stufe in das echte Leben übersetzen.
Mindestlohn (2.574 Lei netto): maximales Budget von etwa 39.000 €. Praktisch nur Einzimmerwohnungen zur Renovierung in peripheren Zonen. Für dieses Segment ist der Kauf blockiert; Miete ist die einzige Wohnungsoption.
Ein Medianeinkommen (~4.570 Lei): Budget von etwa 69.000 €. Deckt Einzimmerwohnungen und gelegentlich kleine 2-Zimmer-Wohnungen zur Renovierung in weniger gesuchten Zonen ab. Über dem geschätzten Preis einer Einzimmerwohnung (61.000 €). Die Marktbotschaft ist klar: Eine Person mit normalem Einkommen kauft ein Zimmer, nicht zwei.
Ein Durchschnittseinkommen (6.025 Lei): Budget von etwa 91.000 €. 2-Zimmer-Wohnungen aus dem unteren Segment in etablierten, aber nicht Premium-Vierteln öffnen sich. Immer noch unzureichend für eine 2-Zimmer-Wohnung zum Durchschnittspreis (101.700 €).
Paar mit zwei Medianeinkommen (~9.130 Lei): hier bricht die Barriere auf. Budget von etwa 138.000 €, das die 2-Zimmer-Wohnung zum Durchschnittspreis abdeckt und sich der 3-Zimmer-Wohnung (142.400 €) nähert. Zwei normale Einkommen kaufen; eines allein nicht. Das ist der Satz, der den Markt in Sibiu 2026 definiert.
Paar Mediane + Durchschnitt (~10.590 Lei): deckt auch die 3-Zimmer-Wohnung ab. Paar mit zwei Durchschnittseinkommen (12.050 Lei): praktisch alles außer dem Premium-Segment.
Die Barriere, über die zu wenig gesprochen wird: die Anzahlung
Die gesamte öffentliche Diskussion dreht sich um Raten und Zinssätze. In der Praxis ist das Hindernis, das entscheidet, wer kauft, die Anzahlung. Für eine 2-Zimmer-Wohnung von 101.700 € bedeuten die 15 % 15.255 € – etwa 80.000 Lei. Für 3 Zimmer: 21.360 € (112.100 Lei).
Wie lange dauert es, diese Summe zu sparen? Ein Paar mit zwei Medianeinkommen, das diszipliniert 20 % des Einkommens spart, legt monatlich etwa 1.830 Lei beiseite. Die Anzahlung für 2 Zimmer sammelt sich in etwa 3,6 Jahren an. Für 3 Zimmer benötigt ein Paar Mediane + Durchschnitt etwa 4,4 Jahre.
Hier erscheint der Teufelskreis des Mieters: In diesen Sparjahren zahlt der Haushalt Miete – der Median für 2 Zimmer liegt bei 400 € pro Monat (2.100 Lei). Genau das Geld, das sonst das Sparen beschleunigt hätte. Wer Hilfe bei der Anzahlung erhält (von Eltern, aus einer Erbschaft, aus der Diaspora), überspringt diese Jahre; wer nicht, bleibt zurück – nicht wegen der Rate – die er sich oft leisten könnte – sondern wegen der Eintrittsbarriere.
Roher Vergleich Rate vs. Miete, aktuell: Die Rate für eine 2-Zimmer-Wohnung von 101.700 € beträgt 2.692 Lei, die Median-Miete für denselben Typ 2.100 Lei. Die Rate ist 28 % höher. Sie zahlen den Unterschied, um Eigentümer zu werden – aber nur, wenn Sie bereits die Anzahlungsbarriere überwunden haben.
Der besorgniserregende Trend: Die Zugänglichkeit sinkt seit zwei Jahren
Sibiu bleibt eine Stadt, in der die Gehälter mit den Preisen besser Schritt halten als in den meisten Teilen des Landes. Aber die Richtung hat sich deutlich geändert:
*Durchschnitt der Monate Januar–Mai 2026. Quelle: INS (Gehälter), Imobiliare.ro (Preise), Berechnung Vianto.
2023 und 2024 konnte ein Durchschnittsgehalt 0,66 Quadratmeter Wohnraum kaufen. 2026 sind es 0,57. Das klingt nach einer kleinen Differenz – bis man sie mit den 70 Quadratmetern einer Familienwohnung multipliziert: von 8,8 auf 10,3 Jahre Arbeit, in nur zwei Jahren. Die Preise steigen um 7,4 % pro Jahr, während die Inflation von 6,17 % (August 2026) die reale Kaufkraft des Gehalts aufzehrt. Wenn sich dieser Rhythmus fortsetzt, verliert Sibiu in zwei bis drei Jahren den Vorteil der Erschwinglichkeit, der es heute unterscheidet.
Sibiu vs. Rest des Landes: Platz 3, aber mit Vorbehalten
Wie viele Jahre Durchschnittsnettoeinkommen kostet eine 70-m²-Wohnung (2026)
Berechnung Vianto: 70 m² × Durchschnittspreis €/m² (Imobiliare.ro, Mai 2026) ÷ Durchschnittsnettoeinkommen pro Jahr lokal (INS, März 2026).
Gemessen an den lokalen Gehältern ist Sibiu die drittgünstigste große Stadt Rumäniens. Konkrete Vergleiche sind aussagekräftig. Ein Klausenburger, der seine 70-m²-Wohnung verkauft (etwa 232.000 € zu Klausenburger Preisen), kann in Sibiu eine gleichwertige kaufen und behält ungefähr 90.000 € übrig. Ein Kronstädter zahlt zu Hause 13 % mehr pro Quadratmeter, bei Gehältern, die 6 % unter denen in Sibiu liegen.
Warum ist das für einen lokalen Käufer wichtig? Weil relative Erschwinglichkeit interne Migration anzieht – und der Kreis Sibiu gewinnt netto etwa 3.000 Menschen pro Jahr aus dem Rest des Landes (INS, 2023). Diese Menschen kaufen oder mieten, was die Nachfrage stützt. Das ist einer der strukturellen Gründe, warum eine starke Preiskorrektur hier unwahrscheinlich ist, selbst wenn die Transaktionsvolumina sinken – wir haben das Phänomen in der vollständigen Marktanalyse detailliert dargelegt.
"Ich warte, bis die Preise fallen" – lohnt sich das?
Die berechtigte Frage eines jeden, der diese Zahlen sieht. Wir haben das Szenario durchgespielt: Was würde passieren, wenn die Preise morgen um 10 % fallen würden?
Für das Paar mit Medianeinkommen würde der Zugang steigen – eine echte Verbesserung, aber keine Umwälzung: Das Paar hatte bereits Zugang zu den meisten des Marktes. Für den Single mit Medianeinkommen würde sich der Zugang nur marginal verbessern. Auch eine 10-%-Korrektur – ein seltenes Ereignis, das auf Immobilienmärkten normalerweise mit Rezession und Jobsunsicherheit einhergeht – würde die Position des alleinverdienenden Käufers nicht grundlegend verändern.
Inzwischen ist die Geschichte unbarmherzig mit denen, die gewartet haben: Die Preise in Sibiu sind seit 2019 durchschnittlich um etwa 11 % pro Jahr gestiegen. Wer 2021 den Kauf aufgeschoben hat, um auf die "kommende Korrektur" zu warten, zahlt heute 40–50 % mehr, bei vergleichbaren Zinssätzen. Das ist keine Garantie für die Zukunft – es ist nur die gemessene Kosten des Wartens bis jetzt.
Praktischer Leitfaden nach Situation
Sie sind allein, mit Einkommen um den Median: Das realistische Ziel ist das 1-Zimmer-Segment (etwa 61.000 €) oder kompakte 2-Zimmer-Wohnungen unter 90.000 €. Die Mietrendite bei Einzimmerwohnungen ist die beste auf dem Markt (5,9 % brutto) – wenn Sie in ein paar Jahren etwas Größeres kaufen, vermietet sich die Einzimmerwohnung leicht. Eigenkapital über 15 % = deutlich niedrigere Rate.
Sie sind zu zweit, normales Einkommen: Sie haben Zugang zu zwei Dritteln des Marktes. Beeilen Sie sich nicht beim ersten Besichtigungstermin – Ihre Verhandlungsmacht ist genau im Segment 95.000–150.000 € gut. Überprüfen Sie den Unterschied zwischen Fest- und Variablezins im konkreten Bankangebot: Bei 101.700 € bedeutet das 503 lei pro Monat.
Familie mit wachsendem Bedarf, suchen Sie eine 3-Zimmer-Wohnung: Das erforderliche Nettoeinkommen beträgt 9.423 Lei pro Haushalt bei Festzins. Wenn Sie bereits eine 2-Zimmer-Wohnung besitzen, deckt deren Verkauf die Anzahlung vollständig und einen Teil des Kredits ab - die Kettentransaktion (Verkauf + Kauf) ist das Standardszenario, das wir am häufigsten verwalten.
Kauf zur Vermietung: Bruttomietrenditen: 5,9% bei 1 Zimmer, 4,7% bei 2 Zimmern, 4,2% bei 3 Zimmern. Plus Kapitalwertsteigerung, die in den letzten 7 Jahren etwa 11% pro Jahr betrug - aber niemand Seriöses garantiert das vorher. Die vollständige Renditeberechnung haben wir im Mietrendite-Rechner detailliert dargelegt.
Fazit
Der Markt in Sibiu ist nicht geschlossen - er ist selektiv. Er bevorzugt Haushalte mit zwei Einkommen, Käufer mit vorbereiteter Anzahlung und diejenigen, die den Unterschied zwischen dem statistischen Durchschnittseinkommen und ihrem tatsächlichen Geld verstehen. Für sie bleibt Sibiu eine der rationalsten größeren Städte Rumäniens zum Kauf: die drittgünstigste im Verhältnis zu den Gehältern, mit solider demografischer Nachfrage und begrenztem neuem Angebot.
Für alle anderen ist die ehrliche Nachricht, dass sich das Fenster mit jedem Jahr verengt, in dem die Preise um 7,4% steigen, während die realen Löhne stagnieren. Die monatlich aktualisierten Zahlen - Preise, Transaktionen, Zinssätze - finden Sie auf unserer Seite zur Analyse des Immobilienmarktes. Und über die Richtung, in die sich die Nachfrage verlagert - nach Șelimbăr, Cisnădie und den Rest des Vorortringes - haben wir in der demografischen Analyse der Region geschrieben.
Suchen Sie eine Wohnung in Sibiu oder möchten Sie eine realistische Bewertung Ihres Budgets? Das Team von Vianto Properties arbeitet täglich mit diesen Zahlen. Rufen Sie uns unter +40 791 710 606 an, schreiben Sie uns unter office@vianto.ro oder sehen Sie sich die verfügbaren Immobilien an.
Angebote von Vianto Properties in Sibiu:
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet eine 2-Zimmer-Wohnung in Sibiu im Jahr 2026?
Zum Durchschnittspreis von 2.034 €/m² (September 2026, Imobiliare.ro) kostet eine 2-Zimmer-Wohnung mit etwa 50 m² rund 101.700 €.
Welches Einkommen benötige ich für einen Hypothekenkredit auf eine 2-Zimmer-Wohnung?
Ungefähr 6.730 Lei netto pro Monat bei Festzins von 5,9%, Kredit über 30 Jahre, 15% Anzahlung und maximale Rate von 40% des Einkommens (BNR-Regel). Bei variablem Zinssatz (IRCC 5,57% + Marge) steigt das erforderliche Einkommen auf etwa 7.988 Lei.
Ist Sibiu eine teure Stadt für Wohnungen im Vergleich zum Rest des Landes?
Im Verhältnis zu den lokalen Gehältern nein: eine 70-m²-Wohnung kostet 10,3 Jahre durchschnittliches Nettoeinkommen, gegenüber 14,3 Jahren in Cluj-Napoca und 12,5 in Brașov. Nur Bukarest (8,8) und Timișoara (9,3) schneiden besser ab. Die Erschwinglichkeit verschlechtert sich jedoch: 2024 waren es 8,8 Jahre.
Wie viel Anzahlung benötige ich für eine Wohnung in Sibiu?
Mindestens 15% des Preises. Für eine 2-Zimmer-Wohnung von 101.700 € bedeutet das 15.255 €, also etwa 80.000 Lei. Ein Paar, das 20% seiner Einkommen spart, sammelt diese Summe in etwa 3,6 Jahren.
Lohnt es sich, auf fallende Preise in Sibiu zu warten?
Die Geschichte hat das Warten nicht belohnt: Die Preise sind seit 2019 durchschnittlich um etwa 11% pro Jahr gestiegen. Selbst eine Korrektur von 10% würde die Erschwinglichkeit für einen Einzelkäufer mit Medianeinkommen nur marginal verbessern. Demografische Nachfrage und begrenztes neues Angebot stützen die Preise.
Der richtige Verkaufspreis wird anhand vergleichbarer Transaktionen in Ihrer Gegend ermittelt, nicht anhand der geforderten Preise in den Anzeigen in der Umgebung. Sie können eine kostenlose Immobilienbewertung mit Antwort innerhalb von 24 Stunden anfordern, oder Sie können mit dem Team von Vianto Properties sprechen, bevor Sie sich entscheiden.