Notificarea, lucrările fără formalități și regularizarea

Secțiunea a 5-a - Notificarea și lucrările fără formalitate (art. 294-300)

Ce reglementează. Cele două trepte inferioare ale autorizării: procedura simplificată a notificării (cu aprobare tacită în 15 zile lucrătoare) și lucrările care se pot executa fără nicio formalitate. Pentru proprietarii de locuințe și investitorii mici, aceasta este secțiunea cu impact zilnic.

Lucrări care se pot realiza prin notificare (art. 294):

Executarea prin notificare se face cu respectarea calității în construcții, a legislației de mediu, a documentațiilor de urbanism și a protecției patrimoniului (art. 294 alin. 5).

Procedura notificării (art. 295-298). Notificarea se transmite în toate cazurile înainte de începerea lucrărilor (art. 295 alin. 1), de titularul unui drept real principal sau de creanță (art. 295 alin. 2), prin formular de notificare însoțit de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat realizat de arhitecți cu drept de semnătură și ingineri, cu plata taxelor (art. 295 alin. 4). Petițiile privind încadrarea lucrărilor într-un regim de autorizare nu sunt notificări (art. 295 alin. 9). Formularul se aprobă prin ordin de ministru (art. 295 alin. 10).

Răspunsul autorității (art. 296 alin. 1):

Notificările se consemnează într-un registru, iar proiectele se înscriu de proiectanți în Registrul Național al Construcțiilor (art. 296 alin. 2). Termenul de realizare a lucrărilor notificate este de 3 ani de la expirarea termenelor de mai sus (art. 296 alin. 5). Începerea lucrărilor se face la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului de aprobare tacită sau după îndeplinirea condițiilor (art. 296 alin. 6). Notificarea are rolul unei declarații pe propria răspundere a beneficiarului (art. 297 alin. 2); autoritatea nu răspunde pentru litigiile privind imobilul sau pentru sarcinile care îl grevează (art. 297 alin. 1); răspunderea pentru nerespectarea reglementărilor revine beneficiarului, proiectanților și executanților (art. 297 alin. 4). Lucrările notificate nu necesită verificarea tehnică pentru cerințele fundamentale, răspunderea revenind exclusiv proiectanților (art. 298 alin. 2); pentru locuința unifamilială pe proiect-tip sunt obligatorii studiul geotehnic și cel topografic (art. 298 alin. 3). Se pot realiza de antreprenori sau în regie proprie (art. 298 alin. 4), cu panou de identificare (art. 298 alin. 5). Recepția se face între executant, beneficiar și un reprezentant al UAT, iar procesul-verbal se înregistrează de beneficiar în Registrul Național al Construcțiilor; până la operaționalizare, copie la I.S.C. (art. 298 alin. 6). Intabularea se face pe baza dovezii notificării și a înregistrării în registru (art. 298 alin. 7).

Lucrări fără nicio formalitate (art. 299 alin. 2). Intervenții asupra construcțiilor existente, în afara zonelor protejate (lit. a): reparații la împrejmuiri fără schimbarea formei și materialelor (pct. 1); reparații la acoperișuri și terase fără schimbarea formei și aspectului (pct. 2); tâmplărie interioară (pct. 3); tâmplărie exterioară cu păstrarea formei și dimensiunilor golurilor, chiar cu schimbarea materialelor (pct. 4); finisaje exterioare fără modificarea elementelor de fațadă și a culorilor (pct. 5); trotuare, scări, terase exterioare fără modificarea formei arhitecturale (pct. 6); finisaje și pardoseli interioare (pct. 7); sobe și coșuri (pct. 8); instalații interioare și branșamente în limitele proprietății (pct. 9); sisteme locale de încălzire, aparate de climatizare și contoare (pct. 10); instalații de stingere a incendiilor (pct. 11); puncte de acces radio cu arie restrânsă (pct. 12); sisteme fotovoltaice pe clădiri, anexe și sol ale prosumatorilor și panouri solare pentru consum propriu, cu înștiințarea prealabilă a autorității locale și cu structură de susținere dimensionată la vânt și zăpadă (pct. 13); întreținere la infrastructura de transport (pct. 14); cabine balistice lângă imobilele SNAOPSN (pct. 15); sisteme automate pentru trimiteri poștale de maximum 6 mp pe teren privat (pct. 16). Amenajări (lit. b): întreținere în campinguri; grădini de fațadă în afara zonelor protejate; branșamente și racorduri în limitele proprietății; ziduri de sprijin, scări la parter, terase demontabile și pergole în interiorul proprietății, în afara zonelor protejate; construcții funerare cu avizul cimitirului; fâșii plantate; supraînălțarea trecerilor de pietoni și marcaje cu avizele prealabile. Construcții noi tip anexă la locuințe unifamiliale din mediul rural (lit. c): terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii, grupuri sanitare, care nu depășesc cumulat 20 mp și 2,5 m înălțime, fără fundație, provizorii, demontabile, pe structură de lemn sau metal, cu respectarea PUG, a regulamentului local și a Codului civil. Aceste anexe se declară și se impozitează pe baza declarației pe propria răspundere și se radiază tot pe baza declarației proprietarului (art. 299 alin. 12).

Respectarea reglementărilor urbanistice, tehnice, de mediu și de patrimoniu rămâne obligatorie (art. 299 alin. 3), răspunderea revenind beneficiarului în solidar cu proiectanții și executanții (art. 299 alin. 4). Recepția este obligatorie și se înscrie în cartea tehnică și în Registrul Național al Construcțiilor (art. 299 alin. 5). Forajele geotehnice pentru studii sunt permise fără autorizație și fără aviz de mediu (art. 299 alin. 9), proprietarii fiind obligați să permită accesul pentru investigațiile geotehnice ale obiectivelor de infrastructură, cu despăgubiri pentru deteriorări (art. 299 alin. 10).

Avizul de amplasare (art. 300). Fără autorizație, pe baza unui aviz de amplasare, se pot amplasa: rastele pentru biciclete și stații de încărcare pentru vehicule electrice; puncte de măsurare a calității aerului; sisteme de precolectare a deșeurilor; semnalizare rutieră și monitorizare video; toalete ecologice mobile; tonete, pupitre, sisteme poștale automate, rulote și automate de vânzare direct pe sol, fără fundații, de maximum 12 mp, fără racorduri cu excepția energiei electrice; mobilier pentru comerțul de întâmpinare pe baza regulamentului consiliului local; amenajări temporare pentru spectacole, târguri, patinoare, parcuri de distracții; stații de monitorizare a zgomotului.

Secțiunea a 6-a - Autorizația de regularizare (art. 301)

Ce reglementează. Instrumentul de legalizare a construcțiilor executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei. Regimul permanent este restrâns la locuințe mici și anexe; regimul tranzitoriu de 1 an deschide regularizarea pentru orice construcție, cu taxe și cote înzecite.

Titularul lucrărilor executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei are obligația să solicite o autorizație de regularizare de la autoritatea competentă să emită autorizația de construire (art. 301 alin. 1). Regim permanent: se poate emite doar pentru locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, care nu sunt monumente și nu se află în zone de protecție a monumentelor sau zone construite protejate; pentru anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau ale exploatațiilor agricole de maximum 150 mp desfășurat; și pentru închideri de balcoane fără extindere pe domeniul public (art. 301 alin. 2). Condiții cumulative: legislația de mediu, cerințele fundamentale de la art. 386, cerințele SNAOPSN și reglementările urbanistice (art. 301 alin. 3). Condițiile de mediu se verifică de autoritățile de mediu (art. 301 alin. 4). Dacă nu sunt îndeplinite cumulativ, se aplică desființarea (art. 301 alin. 5); dacă există soluții tehnice, se poate impune o autorizație de construire sau desființare parțială (art. 301 alin. 6).

Regim tranzitoriu: pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a codului, regularizarea se poate solicita și pentru alte categorii de construcții, cu condiția încadrării în reglementările de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare, a cerințelor fundamentale de calitate, a îndeplinirii obligațiilor fiscale și a aplicării măsurilor contravenționale (art. 301 alin. 7). În acest caz, cotele pentru controlul statului sunt de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate la o execuție legală, iar taxa de certificat de urbanism și de autorizare este de zece ori taxa din Codul fiscal (art. 301 alin. 8). Cerințele fundamentale se verifică prin expertize tehnice ale experților atestați pe fiecare cerință (rezistență, incendiu, igienă, siguranță, zgomot, energie), iar reglementările urbanistice de structura de specialitate sau, în lipsa personalului, de specialiști cu drept de semnătură angajați de solicitant (art. 301 alin. 9). Autoritatea poate cere lucrări de aducere la conformitate (art. 301 alin. 10).

Impozit majorat: pentru clădirile executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei, neregularizate până la intrarea în vigoare a codului, impozitul pe clădiri se majorează cu 100% de la data constatării de către autoritatea locală până la regularizare sau desființare; plata impozitului nu produce efecte privind regularizarea și nu înlătură sancțiunile (art. 301 alin. 11). După expirarea termenului de 1 an, autoritățile pot desființa lucrările neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau au obligația de a cere instanței desființarea construcțiilor neregularizate (art. 301 alin. 12); cererea se formulează de primar în termen de 30 de zile de la expirarea termenului, pe baza procesului-verbal al compartimentului de specialitate sau al I.S.C. (art. 301 alin. 13). Instanța dispune desființarea totală sau parțială ori aducerea la starea anterioară (art. 301 alin. 14); hotărârea este titlu executoriu, iar desființarea se face pe cheltuiala contravenientului, în procedură simplificată (art. 301 alin. 15).

Capitolul II - Autorizarea lucrărilor de desființare a clădirilor (art. 302-303)

Autorizația de desființare se emite în aceleași condiții ca autorizația de construire (art. 302 alin. 1). Dacă în locul construcției desființate se face una nouă, se emite o singură autorizație de construire care aprobă și desființarea (art. 302 alin. 2), cu perceperea doar a taxei pentru construcția nouă (art. 302 alin. 3). Conținutul-cadru al proiectului de desființare este în anexa nr. 5 (art. 302 alin. 4). Desființarea anexelor gospodărești și a construcțiilor exterioare locuințelor unifamiliale, în afara zonelor construite protejate, se face prin notificare (art. 302 alin. 5). Autoritățile locale pot desființa construcțiile proprii aflate în stare avansată de degradare și care pun în pericol siguranța publică, cu excepția monumentelor, pe bază de autorizație de desființare în regim de urgență (art. 303).

Capitolul III - Dispoziții comune privind autorizarea clădirilor (art. 304-318)

Competența (art. 304). Autorizațiile de construire, modificare, regularizare și desființare se emit de primarul comunei, orașului, municipiului, de primarul de sector sau primarul general, ori de președintele consiliului județean (art. 304 alin. 1). Primarul emite pentru toate lucrările din UAT, cu excepția Bucureștiului, unde competențele urmează art. 130, 131 și 584 (art. 304 alin. 2). Președintele consiliului județean emite, cu avizul prealabil al primarului, pentru imobile care depășesc limita unei UAT și pentru UAT-urile fără structuri de specialitate (art. 304 alin. 3), precum și, cu avizul secretarului general, când consiliul local e dizolvat sau primarul e în imposibilitate de exercitare a atribuțiilor (art. 304 alin. 4).

Comisia de acord unic (art. 305-308). Organizarea ei este obligatorie la consiliile județene, municipii și sectoarele Bucureștiului (art. 305 alin. 1) și opțională la celelalte autorități (art. 305 alin. 2); unde nu e constituită, atribuțiile revin comisiei consiliului județean pe bază de convenție (art. 305 alin. 3). Lucrează de regulă online, cu documentații semnate electronic (art. 305 alin. 4). Primește documentațiile prin ghișeul unic, analizează, coordonează completările între avizatori și emite acordul unic după plata taxelor (art. 306). Se compune din specialiștii autorității, reprezentanții operatorilor de utilități, ai serviciilor deconcentrate (incendii, Seveso, protecție civilă, sănătate) și ai altor emitenți (art. 307 alin. 2); secretariatul este la structura arhitectului-șef (art. 307 alin. 4). Taxele avizelor se stabilesc de emitenți, se plătesc prin ghiseul.ro într-un cont colector și se virează emitenților în maximum 24 de ore (art. 308 alin. 1-2); consiliile pot stabili o taxă specială pentru acordul unic (art. 308 alin. 3).

Valabilitatea autorizațiilor (art. 309-311).

Avizele și acordurile își păstrează valabilitatea până la recepția la terminarea lucrărilor, dacă nu intervin elemente noi (art. 311 alin. 1); pentru telecomunicații speciale, pe toată perioada implementării, cu condiția începerii execuției în 36 de luni de la autorizație (art. 311 alin. 2); pentru infrastructura de transport național, pe toată perioada implementării (art. 311 alin. 4).

Transfer, taxe, publicitate (art. 312-315). La schimbarea titularului, drepturile și obligațiile din autorizație, certificat, avize și acorduri se transferă de drept (art. 312). Taxa de autorizare se calculează potrivit art. 474 din Codul fiscal, iar timbrul de arhitectură potrivit Legii nr. 35/1994 (art. 313 alin. 1). Sunt scutite de taxe intervențiile în primă urgență la construcții cu pericol public, lucrările la lăcașuri de cult și monumente istorice, cu excepția celor cu activități comerciale (art. 313 alin. 3). Pentru lucrările prin notificare, taxa este jumătate din taxa din Codul fiscal (art. 313 alin. 4). Lista certificatelor de urbanism este publică și se afișează lunar (art. 314 alin. 1). În 30 de zile de la emiterea autorizațiilor și a respingerilor, autoritatea publică informațiile la sediu și pe site (art. 314 alin. 2), inclusiv numărul și data, descrierea, POT și CUT, retragerile, suprafețele, regimul de înălțime, avizele de patrimoniu și de mediu, planul de situație și toate fațadele (art. 314 alin. 5). Beneficiarul, după comunicarea autorizației și înainte de începerea lucrărilor, notează pe cheltuiala sa în cartea funciară și într-un ziar de largă răspândire numărul, data și descrierea proiectului și amplasează panoul de identificare (art. 314 alin. 7); conținutul autorizației se consideră adus la cunoștința publicului la data ultimei operațiuni de publicitate (art. 314 alin. 8). Lista lucrărilor notificate aprobate tacit este publică (art. 314 alin. 10). Autoritățile țin registre digitale ale certificatelor, acordurilor unice, autorizațiilor și notificărilor (art. 315 alin. 1), comunicate lunar Inspectoratului Județean în Construcții (art. 315 alin. 2).

Obligațiile avizatorilor (art. 316). Emitenții de avize trebuie să publice conținutul-cadru al documentațiilor și modul de calcul al taxelor (art. 316 alin. 1 lit. a), să emită avizele în termenele de la art. 269 (lit. b), să ceară completări o singură dată, în cel mult 5 zile lucrătoare de la primirea documentației (lit. d), să emită avizele de principiu pentru infrastructura de transport în maximum 10 zile (lit. e), să lucreze digital (lit. f), să analizeze în comisie în maximum 30 de zile (lit. g), să nu perceapă taxe pentru lucrările publice (lit. i), să prioritizeze investițiile PNRR (lit. j), să nu schimbe responsabilul de dosar (lit. m) și să nu condiționeze avizele de alte avize (lit. n). Avizul Ministerului Culturii se emite pentru clădiri în maximum 30 de zile lucrătoare de la documentația completă (art. 316 alin. 3). La avizele fără comisie, nicio completare nu mai e permisă după cele 5 zile lucrătoare (art. 316 alin. 4).

Cine semnează proiectele (art. 317). Partea de arhitectură: arhitect cu diplomă recunoscută, pentru orice clasă de consecințe; conductor arhitect sau urbanist cu drept de semnătură OAR, pentru clasa CC1 în afara zonelor protejate; arhitectul, urbanistul sau conductorul arhitect coordonează întreaga documentație ca șef de proiect pentru clădirile civile (art. 317 alin. 1 lit. a). Arhitectura de interior: arhitect de interior cu drept de semnătură (lit. b). Inginerie: ingineri constructori, de instalații, peisagiști și ingineri din alte domenii, pentru orice clasă; subingineri în construcții pentru CC1 în afara zonelor protejate (lit. c). Responsabilitatea emiterii autorizațiilor revine semnatarilor (art. 318 alin. 1); autoritatea nu răspunde pentru litigiile existente la data emiterii (art. 318 alin. 2).