Roluri: beneficiar, dezvoltator, proiectanți, executanți

PARTEA III - Roluri și responsabilități

Titlul I - Prevederi generale (art. 419)

Factorii implicați sunt beneficiarul (proprietar sau administrator), utilizatorul, investitorul, dezvoltatorul, proiectanții, verificatorii și experții, executanții, factorii de urmărire și control, factorii de avizare și autorizare și alți factori (art. 419 alin. 1); două sau mai multe roluri pot fi cumulate (art. 419 alin. 3).

Titlul II - Beneficiarul, investitorul și utilizatorul (art. 420-421)

Beneficiarul este titularul unui drept real principal sau al unui drept de creanță asupra imobilului (art. 420 alin. 1); investitorul finanțează contractele, urmărește proiectul, face recepția și preia construcția (art. 420 alin. 2). Beneficiarul este principalul responsabil pentru construcție și poate transfera prin contract o parte din responsabilități către un dezvoltator (art. 420 alin. 4). Răspunde pentru alegerea cu bună-credință a echipei de proiect (art. 420 alin. 7). Obligații (art. 420 alin. 8): angajarea proiectanților de specialitate; definirea și asumarea temei de proiectare; asumarea bugetelor estimative succesive din stadiile 1-4; obținerea autorizației sau notificarea; executarea numai conform autorizației; darea în folosință numai după recepția la terminarea lucrărilor; punerea în funcțiune a branșamentelor definitive; înscrierea în cartea funciară; menținerea cerințelor fundamentale pe toată durata de existență; întreținerea și reparațiile curente din cartea tehnică; păstrarea și predarea cărții tehnice la înstrăinare; respectarea obligației de folosință a monumentului istoric; urmărirea comportării în timp; intervenții numai pe bază de proiecte verificate; postutilizarea; asigurarea de răspundere civilă (lit. s). Beneficiarul și dezvoltatorul sunt obligați să facă recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală și să pună în funcțiune branșamentele înainte de exploatare (art. 420 alin. 9). Asigurarea nu este obligatorie când beneficiarul este și utilizatorul unei locuințe unifamiliale (art. 420 alin. 10), pentru o singură locuință (art. 420 alin. 11). Utilizatorul folosește construcția conform manualului de utilizare, face întreținerea contractuală, intervine numai cu acordul beneficiarului, sesizează I.S.C. în 24 de ore la accidente tehnice și sesizează beneficiarul la defecte (art. 421 alin. 2).

Titlul III - Dezvoltatorul (art. 422)

Ce reglementează. Definiția și obligațiile dezvoltatorului și, cel mai important pentru piața rezidențială, regimul vânzării locuințelor viitoare: precontracte numai în formă autentică după notarea autorizației și deschiderea cărților funciare pentru unitățile viitoare, rezervări de maximum 60 de zile și 5% din preț, avansuri în cont dedicat, cu utilizare plafonată.

Dezvoltatorul este persoana fizică sau juridică, publică sau privată, care finanțează și realizează construcții noi sau intervenții, inclusiv proiecte imobiliare de tip condominii sau locuințe individuale în vederea înstrăinării (art. 422 alin. 1). Este principalul responsabil pentru lucrare, fără posibilitatea de a transfera responsabilitățile către beneficiar (art. 422 alin. 3). Obligații (art. 422 alin. 5): nota de fundamentare la proiectele publice și tema de proiectare la toate proiectele, asumată în solidar cu beneficiarul; obiectivele de performanță, nu sub criteriile reglementate; obținerea avizelor și autorizațiilor; proiectarea și execuția prin persoane atestate sau certificate; verificarea proiectelor prin verificatori atestați, independenți de proiectant; diriginți de șantier autorizați pe tot parcursul; caietele de sarcini pentru alegerea proiectantului și antreprenorului; soluționarea neconformităților; organizarea recepției la terminarea lucrărilor și a recepției finale la expirarea garanției; cartea tehnică și înscrierea în Registrul național al construcțiilor; predarea către beneficiar numai după recepție și punerea în funcțiune a branșamentelor definitive (lit. k); asigurarea de răspundere civilă (lit. l).

Vânzarea locuințelor viitoare:

Titlul IV - Responsabilitățile beneficiarului/dezvoltatorului pe stadii (art. 423)

În stadiul 0, beneficiarul stabilește echipa de proiect și răspunde de documentații (art. 423 alin. 1); în stadiul 1, dezvoltatorul răspunde de tema de proiectare și fezabilitate și de achiziții (art. 423 alin. 2); în stadiul 2 se recepționează conceptul (art. 423 alin. 3); în stadiul 3 se aprobă soluțiile de bază și se parcurge autorizarea (art. 423 alin. 4); în stadiul 4 se obțin avizele pe proiectul tehnic verificat, iar dacă proiectul tehnic nu respectă autorizația, se cere autorizație de modificare (art. 423 alin. 5). În stadiul 5 (execuție), dezvoltatorul păstrează pe șantier autorizația, proiectul vizat spre neschimbare, proiectul tehnic și detaliile (art. 423 alin. 6 lit. a), sistează lucrările la riscuri (lit. b) și la descoperirea de vestigii arheologice, cu decalarea de drept a termenelor contractuale cu perioada cercetării arheologice, fără penalități (lit. c), și raportează trimestrial stadiul (lit. e). La finalizare: organizează recepția pe baza notificării executantului și o finalizează în 30 de zile de la primirea notificării (art. 423 alin. 7 lit. a); regularizează taxele și cotele după valoarea finală stabilită de I.S.C. (lit. b); declară investiția la organele fiscale (lit. c); obține autorizarea funcționării (lit. d). În stadiul 6, beneficiarul organizează recepția finală (art. 423 alin. 8); în stadiul 7, beneficiarul și utilizatorul răspund de exploatare și de urmărirea comportării, iar beneficiarul asigură evaluarea finală la sfârșitul duratei normate (art. 423 alin. 9).

Titlul V - Proiectanți (art. 424-434)

Proiectantul este absolvent de studii superioare cu licență în specializări din construcții și arhitectură (art. 424 alin. 1), responsabil de documentațiile stadiilor 1-4 (art. 424 alin. 2), cu activitate de interes public (art. 424 alin. 3). Condițiile contractuale nu pot stabili răspunderi inferioare celor legale (art. 424 alin. 4). Proiectanții răspund pentru viciile ascunse ivite într-un interval de 10 ani de la recepția la terminarea lucrării (art. 424 alin. 5). La înlocuirea unui proiectant, noul proiectant preia responsabilitatea integrală, în scris, după încheierea raporturilor cu cel înlocuit (art. 424 alin. 6-7); cel înlocuit răspunde pentru ce a semnat, fiind exonerat dacă soluția i-a fost modificată (art. 424 alin. 8). Proiectantul actualizează devizul general doar la cererea scrisă a beneficiarului, exclusiv pentru contractare (art. 424 alin. 10) și nu este implicat în actualizările financiare după începerea execuției (art. 424 alin. 11). Obligațiile principale (art. 426 alin. 1): documentațiile stadiilor 1-4, precizarea clasei de consecințe, nivelul de calitate prin proiecte și detalii, prezentarea în fața verificatorilor și soluționarea neconformităților, caietele de sarcini de execuție și exploatare, fazele determinante și participarea la verificările lor, tratarea defectelor din vina sa, participarea la recepție, asistența tehnică contractuală. Proiectantul semnează procesele-verbale de faze determinante și de recepție numai după dirigintele de șantier și responsabilul tehnic cu execuția (art. 426 alin. 3) și nu răspunde de controlul calității execuției (art. 426 alin. 4).

Arhitecții (art. 427-429). Exercită profesia potrivit Legii nr. 184/2001, cu sau fără drept de semnătură (art. 427 alin. 1-2). Activitățile specifice sub drept de semnătură includ concepția arhitecturală, proiectele tehnice și detaliile, documentațiile de fezabilitate și autorizare, coordonarea proiectelor de specialitate, modelarea CAD sau BIM, urmărirea implementării și recepția lucrărilor de arhitectură (art. 428 alin. 2). Activitățile complementare, cu alte certificări: urbanism, verificare tehnică, expertiză, dirigenție, responsabilitate tehnică, audit energetic, expertiză judiciară (art. 428 alin. 4). Fără drept de semnătură: concepția proiectelor nedestinate autorizării, design interior fără lucrări autorizabile, design de mobilier, consultanță, arte aplicate, scenografie, educație, cercetare, reglementare, administrație (art. 428 alin. 5). Arhitectul de interior abordează orice lucrări în spațiul interior, indiferent de clasa de consecințe (art. 429 alin. 1), cu drept de semnătură pe documentațiile de avizare și autorizare, managementul proiectării, supravegherea și asistența (art. 429 alin. 2).

Inginerii (art. 430-431). Inginerul proiectant în construcții este titular de diplomă de inginer din domeniile inginerie civilă, ingineria instalațiilor sau domenii conexe (art. 430 alin. 1). Întocmește memoriul tehnic, breviarul de calcul, partea desenată sau tema pentru desenatori, caietele de sarcini, programul de faze determinante, programul de monitorizare și caietele de exploatare (art. 430 alin. 8). Desenatorul tehnic întocmește modelele digitale, piesele desenate și listele de cantități, sub verificarea arhitectului sau inginerului (art. 430 alin. 10-11). Specialistul în peisagistică este absolvent de studii de minimum 4 ani în domeniu, sau din domenii conexe cu cursuri postuniversitare sau cu experiență profesională de minimum 5 ani (art. 431 alin. 1).

Operatorii economici de proiectare (art. 432). Persoane juridice potrivit Legii nr. 31/1990 sau Legii nr. 184/2001, cu obiect principal de arhitectură și inginerie, sistem de asigurare a calității și asigurări de răspundere civilă profesională (art. 432 alin. 1-2). Firmele care fac și arhitectură, și inginerie îndeplinesc cerințele ambelor categorii (art. 432 alin. 3).

Proiectantul general și șeful de proiect (art. 433-434). Proiectantul general este operatorul sau asocierea contractată de dezvoltator sau beneficiar, responsabil de serviciile furnizate, în regim propriu sau prin subantreprenori (art. 433 alin. 1-3); la contracte separate pe specialități, unul dintre operatori preia rolul de coordonator și șef de proiect, stipulat în fiecare contract (art. 433 alin. 4). Supune la recepție numai proiecte conforme temei și verificate pentru clasele CC2, CC3 și CC4 (art. 433 alin. 5 lit. d). Șeful de proiect este arhitect cu drept de semnătură, arhitect de interior cu drept de semnătură sau inginer proiectant, care conduce echipa (art. 434 alin. 1), planifică, coordonează și validează tehnic soluțiile, respectând viziunea autorului proiectului (art. 434 alin. 2). La clădirile civile, șef de proiect este în general arhitectul (art. 434 alin. 4); la clădiri cu programe specifice poate fi inginerul, cu un arhitect cu drept de semnătură în echipă (art. 434 alin. 5); la construcții inginerești, industriale sau agrozootehnice, inginerul sau arhitectul (art. 434 alin. 6); la spații verzi, inginerul, arhitectul sau peisagistul (art. 434 alin. 7).

Titlul VI - Experți tehnici și verificatori de proiecte (art. 435-449)

Expertul tehnic atestat (art. 435-439). Arhitect sau inginer atestat pe domenii, care efectuează expertiza construcțiilor, a execuției și, când legea o cere, a proiectelor (art. 435 alin. 1). Expertizarea unui proiect nu poate fi făcută de entitatea care l-a elaborat sau verificat (art. 435 alin. 2). Monumentele istorice se expertizează numai de experți atestați suplimentar în domeniul protejării monumentelor (art. 436 alin. 2). Dreptul de practică se acordă pe durată nedeterminată și se confirmă din 5 în 5 ani (art. 436 alin. 3), cu dovada experienței și a cursurilor de pregătire continuă (art. 436 alin. 4); după 70 de ani, confirmarea capacității de muncă și a sănătății se face anual (art. 436 alin. 7). Expertizarea este obligatorie pentru fundamentarea intervențiilor la construcții existente, la dezastre și accidente, la expirarea duratei de existență proiectate și la evaluarea influenței unei construcții sau demolări asupra vecinătăților (art. 437 alin. 2); se face și la cererea beneficiarului, a asigurătorilor sau a instanțelor (art. 437 alin. 3). Expertizele se consemnează în cartea tehnică, iar sinteza în Registrul național al construcțiilor (art. 437 alin. 4). Intervențiile asupra construcțiilor existente se fac numai pe baza studiilor de diagnosticare, a expertizelor tehnice și a auditului energetic (art. 438). Obligațiile expertului (art. 439 alin. 1): nota tehnică de constatare, respectarea reglementărilor în vigoare la data contractului, limitarea la domeniile atestate, registrul expertizelor, transmiterea sintezelor, asigurare de răspundere civilă profesională. Expertul răspunde pentru concluzii pe toată durata de existență proiectată sau până la o nouă expertiză (art. 439 alin. 2); la evaluarea unei construcții existente cu concluzie favorabilă, stabilește un program de urmărire în timp și perioada în care construcția mai poate funcționa (art. 439 alin. 3-4), putând prelungi durata de existență proiectată (art. 439 alin. 5). Este interzisă semnarea documentelor neelaborate de el (art. 439 alin. 7).

Verificatorii de proiecte (art. 440-449). Verificarea tehnică se face de verificatori atestați, alții decât elaboratorii (art. 440 alin. 1-2). Proiectele din clasa CC1 nu se verifică, răspunderea revenind exclusiv arhitecților și inginerilor proiectanți (art. 440 alin. 3). Nivelurile de verificare (art. 440 alin. 4):

Intervențiile la monumente se verifică numai de verificatori atestați suplimentar în domeniul monumentelor (art. 440 alin. 5). Obligațiile verificatorului (art. 445 alin. 1): respectarea reglementărilor în vigoare la depunerea documentației pentru autorizare, nivelul de verificare corespunzător clasei, limitarea la domeniile atestate, referatul de verificare, registrul, asigurarea profesională. Verifică proiectul pentru autorizare, proiectul tehnic și detaliile de execuție (art. 445 alin. 3), nu studiile de fezabilitate, conceptul sau proiectul real executat (art. 445 alin. 4), nu dispozițiile de șantier, cu excepția consolidărilor și monumentelor (art. 445 alin. 5), și nu lucrările pe șantier (art. 445 alin. 6). Îi este interzisă orice intervenție în alegerea soluțiilor de proiectare (art. 445 alin. 9). Răspunderea: 10 ani de la predarea construcției pentru concluziile verificărilor și, după aceea, pe toată durata de existență, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare (art. 446 alin. 1); limitată la NVP2 și avansată la NVP3 și NVP4, suprapusă cu a proiectantului numai pentru ce a verificat (art. 446 alin. 2). Verificatorul de proiecte este specialistul atestat care verifică proiectele din clasele CC2, CC3 și CC4 (art. 447). Dreptul de practică se acordă pe durată nedeterminată și se confirmă periodic (art. 448 alin. 2). Societățile de verificare tehnică sunt persoane juridice cu obiect de arhitectură, inginerie și testări (art. 449 alin. 1), care nu pot verifica proiectele elaborate de ele (art. 449 alin. 2), se autorizează de minister pe baza activității din ultimul an fiscal și a verificatorilor angajați (art. 449 alin. 4), cu confirmare o dată la 5 ani (art. 449 alin. 5); când verifică o societate, răspunderea îi revine acesteia (art. 449 alin. 8).

Titlul VII - Executanții (art. 450-464)

Executanții sunt antreprenorii, responsabilii cu verificarea execuției (dirigintele de șantier și responsabilul tehnic cu execuția) și consultanții (art. 450 alin. 2). Răspund pentru viciile ascunse ivite în 10 ani de la recepția la terminarea lucrării și, după acest termen, pe toată durata de existență, pentru viciile structurii de rezistență din nerespectarea proiectului sau a normelor de execuție (art. 451 alin. 3). La înlocuirea unui executant, noul executant preia responsabilitatea integrală, în scris (art. 451 alin. 4-5).

Antreprenorul general (art. 452). Persoană juridică sau asociere contractată de dezvoltator sau beneficiar, care execută în regim propriu sau prin subantreprenori (art. 452 alin. 1). Obligații (art. 452 alin. 3): sesizarea neconformităților din proiecte; sesizarea I.S.C. în 24 de ore, prin responsabilul tehnic, la accidente tehnice; începerea lucrărilor numai la construcții autorizate și pe proiecte verificate; sistem propriu de calitate cu responsabili tehnici autorizați; convocarea factorilor la fazele determinante; soluționarea neconformităților numai pe soluțiile proiectantului; utilizarea exclusivă a produselor certificate sau agrementate și gestionarea probelor-martor; respectarea proiectelor; supunerea la recepție numai a construcțiilor conforme, cu predarea documentelor pentru cartea tehnică; îndeplinirea măsurilor din actele de control; remedierea pe propria cheltuială a defectelor din vina sa, în execuție și în perioada de garanție de la art. 531 (lit. k); readucerea terenurilor la starea inițială; notificarea finalizării și solicitarea comisiei de recepție; protecția mediului. Răspunde față de beneficiar pentru întreaga lucrare (art. 452 alin. 4). Antreprenorul de specialitate răspunde față de antreprenorul general pentru partea sa (art. 453 alin. 2).

Dirigintele de șantier (art. 454-456). Specialist autorizat care verifică execuția corectă (art. 454 alin. 1), angajat sau contractant al dezvoltatorului sau beneficiarului, independent de ceilalți factori (art. 454 alin. 2); activitatea este incompatibilă cu proiectarea, execuția, verificarea sau expertiza aceleiași lucrări (art. 454 alin. 3). Autorizarea și confirmarea se fac de I.S.C. (art. 454 alin. 4). La monumente istorice, numai diriginți autorizați suplimentar (art. 454 alin. 5). Atribuții (art. 456 alin. 1): cunoașterea proiectelor; participarea nemijlocită la verificarea continuă și la fazele determinante; rapoarte de neconformitate către proiectant; oprirea lucrărilor la accidente sau abateri, cu înștiințarea I.S.C. în 24 de ore, și reluarea numai după remediere (lit. d); registrul electronic de activitate; perfecționare continuă; asigurare profesională; secretariatul comisiei de recepție, documentele de recepție și cartea tehnică (lit. j).

Responsabilul tehnic cu execuția (art. 457-459). Specialist autorizat care asigură calitatea execuției pe care o coordonează tehnic (art. 457 alin. 1), angajat sau contractant al antreprenorului (art. 457 alin. 2), autorizat de I.S.C. (art. 457 alin. 3). Atribuții (art. 459 alin. 1): verifică existența fișelor și procedurilor de execuție, graficele, participă la verificarea continuă și la fazele determinante, pune documentația la dispoziția dezvoltatorului pentru cartea tehnică, oprește lucrările la neconformități și la accidente, cu înștiințarea I.S.C. în 24 de ore, ține registrul electronic, încheie asigurare profesională. I.S.C. poate autoriza concomitent o persoană ca diriginte și responsabil tehnic, ca specialist în execuție, cu respectarea incompatibilităților (art. 459 alin. 3).

Consultanți, manager de proiect, alți specialiști (art. 460-462). Consultanții sunt de două categorii: cei ai beneficiarului sau dezvoltatorului (stadii 0 și 1, urmărirea șantierului, protecția muncii, achiziții, costuri, juridic, financiar) și cei specializați (incendiu, fațade, mediu, lifturi, securitate, IT), care nu semnează proiectul (art. 460 alin. 2); răspund contractual, fără responsabilități de calitate (art. 460 alin. 3). La construcțiile din fonduri publice cu consultanță obligatorie, consultantul sau supervizorul devine factor implicat în sistemul calității, în solidar cu proiectanții și antreprenorii (art. 460 alin. 4), cu obligația de a angaja specialiști atestați, de a ține rapoarte zilnice în execuție și trimestriale în garanție (art. 460 alin. 5). Managerul de proiect planifică, organizează și coordonează activitățile (art. 461 alin. 1), din structura dezvoltatorului sau contractat (art. 461 alin. 3), cu atribuții economico-financiare, organizatorice, administrative și executive (art. 461 alin. 4). Alți specialiști (tehnolog, arheolog, istoric, peisagist, geotehnician, auditor energetic, juriști, deviziști) lucrează pe bază de contract și răspund contractual (art. 462).

Laboratoare și organisme (art. 463-464). Laboratoarele execută analize și încercări în execuție, la expertizare și la urmărirea comportării, precum și teste pe produse (art. 463). Organismele de evaluare a produselor se autorizează și supraveghează conform reglementărilor europene (art. 464).

Titlul VIII - Factori cu atribuții de urmărire și control (art. 465-473)

I.S.C. (art. 465-466). Controlul de stat al calității se aplică tuturor construcțiilor, indiferent de proprietate, destinație, clasă sau finanțare (art. 465 alin. 2). Obiectivele: îndeplinirea obligațiilor legale de către autorități și operatori, respectarea reglementărilor tehnice în producerea produselor și în conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor, respectarea autorizațiilor și avizelor, îmbunătățirea sistemului calității (art. 466 alin. 2). Excepție cu impact practic: nu se supun controlului I.S.C. construcțiile din clasa CC1 situate în mediul rural și în satele aparținătoare municipiilor și orașelor, construcțiile provizorii și lucrările care se pot executa fără autorizație; acestea intră sub controlul autorităților locale (art. 466 alin. 5).

IGSU (art. 467). Avizează și autorizează securitatea la incendiu și protecția civilă potrivit Legii nr. 307/2006 și Legii nr. 481/2004, controlează respectarea avizelor și autorizațiilor, participă la comisiile de recepție, supraveghează piața produselor de la art. 567 lit. b, emite avizul Seveso și controlează compatibilitatea teritorială.

Poliția locală (art. 468). Controlează lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea ei, inclusiv construcțiile provizorii, reparațiile părții carosabile, participă la demolările construcțiilor de pe domeniul public și constată contravențiile, înaintând procesele-verbale președintelui consiliului județean sau primarului pentru aplicarea sancțiunii.

Alți factori (art. 469-473). Instituțiile SNAOPSN controlează obiectivele militare și speciale (art. 469). Factorii cu atribuții de autorizare sunt autoritățile locale, ministerele transporturilor, gazelor și energiei și instituțiile SNAOPSN; factorii de avizare sunt operatorii de rețele, administratorii infrastructurii de transport, autoritățile centrale de transport, mediu, sănătate, patrimoniu, incendiu și protecție civilă (art. 470). Asociațiile profesionale supraveghează calitatea serviciilor specialiștilor (art. 471 alin. 2), participă obligatoriu la comisiile de dialog social ale ministerului (art. 471 alin. 4) și sunt reprezentate în organismul de certificare a constructorilor (art. 471 alin. 5). Societățile de asigurări nu au obligații privind calitatea construcțiilor, dincolo de contractele de asigurare (art. 472). Finanțatorul nu are obligații de calitate, cu excepția cazului în care este și beneficiar, investitor sau dezvoltator (art. 473 alin. 2).